# "계약을 위반한 세입자를 상대로 명도소송을 제기한 끝에 승소 판결을 받았습니다. 문제는 승소 판결에도 나가지 않아 강제집행까지 진행하니 세입자가 아닌 다른 사람이 점유하고 있어 집행을 하지 못했다는 겁니다. 이대로라면 명도소송을 다시 해야 한다고 하니 막막하기만 합니다"

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강제집행 과정에서 실 점유자가 달라 낭패를 보는 사례가 적지 않습니다. 전문가들은 강제집행은 실 점유자가 다르면 집행이 불가능하다고 조언합니다.

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상가 임대차에서 위법을 저지른 세입자가 나가지 않고 버틴다면 명도소송과 강제집행을 통해 합법적으로 세입자를 내보낼 수 있습니다. 하지만 강제집행이 진행되는 과정에서 세입자가 아닌 다른 사람이 점포를 점유하고 있다면 상황은 간단치 않은데요. 강제집행은 판결문에 명시된 세입자가 점유하고 있을 때만 집행이 가능한 절차로 세입자가 다른 사람에게 점유권을 넘기는 것을 방지하려면 명도소송 시 점유이전금지 가처분절차를 함께 신청해야 합니다.

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오늘은 강제집행을 어렵게 만드는 세입자의 무단전대의 실태와 이를 막을 수 있는 법적 대응에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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강제집행은 명도소송에서 건물주에게 승소 판결이 나왔음에도 세입자가 나가지 않고 버틸 때 진행하는 집행 절차입니다. 즉 위법을 저지른 세입자를 합법적으로 내보내기 위한 절차라 볼 수 있는데요. 다만 합법이더라도 한 개인의 자유와 점유권을 강제로 빼앗는만큼 법원에서는 신중을 기하게 됩니다.

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법적인 신중함을 기하기 위해 중요한 전제조건이 따르게 되는데요. 판결문에 명시된 계약 당사자 다시 말해 세입자가 점유하고 있는 점포를 대상으로 강제집행 절차가 이루어집니다. 만약 세입자가 아닌 다른 점유자가 있거나 해당 점포가 아니라면 무고한 사람이 피해를 볼 수 있기 때문입니다.

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문제는 이러한 점을 악용해 세입자가 점유권을 다른 사람에게 넘길 때 발생합니다. 강제집행을 위해 법원의 집행관은 먼저 판결문에 명시된 세입자와 점포를 확인하게 되는데요. 만약 이 과정에서 세입자가 아닌 다른 사람이 해당 점포를 점유하고 있다면 강제집행은 더 이상 진행될 수가 없습니다.

반면 세입자의 점유권 이탈로 강제집행이 어려워지는 상황을 피하기 위해선 어떠한 대응이 필요할까요?

만약 건물주가 아무런 조치도 취하지 않은 강제집행 과정에서 점유자가 다르다면 강제집행이 어렵다는 점에서 끝나지 않습니다. 강제집행은 판결문을 기반으로 하기 때문에 또 다른 점유자까지 내보내기 위해선 명도소송을 다시 제기해야 하는 번거로움을 맞이할 수 있습니다.

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따라서 현실에서는 세입자의 무단 점유권 이탈을 막고자 점유이전금치 가처분를 필히 신청하고 있습니다. 점유이전금지 가처분이란 세입자에게 점유권을 함부로 다른 사람에게 넘기지 말라는 법원이 명령하는 가처분 절차입니다.

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점유이전금지 가처분이 성립된 후에는 세입자가 무단으로 점유권을 다른 사람에게 넘기더라도 강제집행 절차는 문제 없이 진행할 수 있습니다. 다만 명도소송이 이미 끝난 상황에서는 이미 절차 순서상 늦기 때문에 소송을 제기할 때 점유이전금지 가처분도 함께 신청해야 합니다.

한편 세입자의 시간끌기로 인해 피해가 우려되는 경우에는 제소전화해 제도를 이용한다면 보다 빠른 부동산 인도가 가능합니다.

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명도소송은 판결까지 수 개월에서 1년 이상 걸릴 수 있으며, 세입자가 시간을 끄는 행위를 했을 때는 시간이 더 지체 돼 건물주에게 피해가 가중될 수 있습니다. 하지만 제소전화해 제도를 이용한다면 상황은 달라질 수 있습니다.

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제소전화해란 소송을 하기 전 화해를 한다는 의미로 법원에서 성립 결정을 받는 제도입니다. 주로 상가 임대차에서 활용되며, 계약 초기부터 신청하게 됩니다. 제소전화해의 가장 큰 특징은 성립이 되는 순간부터 명도소송의 승소판결문과 같은 집행권원이 있다는 점입니다.

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즉 건물주의 계약해지 통보와 퇴거요구에도 세입자가 나가지 않고 버틴다면 바로 강제집행을 신청할 수 있다는 의미인데요. 명도소송보다 빠르게 강제집행 절차를 진행할 수 있기 때문에 세입자의 위법과 시간을 끄는 행위를 예방하는 법적 절차로 이용할 수 있습니다.

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상가 임대차에서 세입자와의 명도분쟁은 건물주에게 큰 피해로 돌아올 때가 많습니다. 세입자가 시간을 끌면서 임대료를 계속 연체하고 정상적인 임대료 수익을 방해하기 때문입니다. 따라서 법적인 대응도 신속함이 중요하게 여겨집니다.

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