"계약 만기 예정인 세입자가 10개월 이상 임대료를 연체하였고 건물주 동의 없이 다른 세입자를 들인 상황입니다. 아직 계약기간은 조금 남아있지만 세입자와 무단점유자가 건물을 제때 비워주지 않을 것 같아서 혼란스럽습니다."

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곧 계약 만기 예정인 세입자가 임대료를 장기간 연체하여 세입자에게 계약해지 내용증명을 보냈는데, 다른 점유자가 거주하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 명도소송은 계약 종료 후 건물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 제기하는 소송인데, 다른 점유자가 있는 경우에는 어떻게 해야 하는지 고민을 토로하는 경우가 많습니다.

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명도소송 시작단계에서 이미 다른 점유자가 있다면 어떤 방법으로 건물을 인도받을 수 있는지가 사건 해결에 매우 중요할 것 같습니다.

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이 경우 명도소송에서 세입자를 상대로 승소 판결문을 받아도 다른 점유자가 있다면 판결문으로 강제집행이 불가능할 수 있습니다. 이와 같은 상황에서 궁금해하시는 질문 3가지에 대한 답변 내용을 보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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건물주 동의 없이 거주하는 무단점유자가 있다는 것을 알게 되었다면, 세입자를 상대로 명도소송을 진행할 때 무단점유자도 피고로 지정하여 소송을 같이 진행해야 합니다.

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일반적으로 동거가족이라면 '점유보조자'로 처리가 되지만, 다른 사람이 거주하고 있는 경우라면 세입자를 상대로 승소 판결을 받았더라도 점유상이로 집행은 불능처리가 될 수 있으므로, 임대차계약서상 세입자와 현재 거주하고 있는 무단점유자를 상대로 판결을 받아야 집행 불능의 위험을 막을 수 있습니다.

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또한 명도소송 중에도 점유가 변경되는 상황이 발생할 수 있는데, 이를 예방하기 위해서는 점유이전금지가처분 결정을 받아야 하고, 세입자가 점유를 이전하지 못하도록 고시문을 부착하고 점유이전금지가처분 집행을 마쳐야 할 것입니다.

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따라서 명도소송 시작단계에서 건물주 동의 없이 거주하고 있는 무단점유자가 있다면, 무단점유자에 대해서도 명도소송을 진행해야 하겠습니다.

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건물주라도 세입자의 동의 없이 임차한 부동산에 들어갈 수 없고 비밀번호를 함부로 바꿔서는 안됩니다.

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주거침입죄와 관련하여 대법원 판례는 "그 거주자나 관리자와의 관계 등으로 평소 그 건조물에 출입이 허용된 사람이라 하더라도 주거에 들어간 행위가 거주자나 관리자의 명시적 또는 추정적 의사에 반함에도 불구하고 강행된 것이라면 주거침입죄는 성립"한다고 보고 있습니다. 건물주가 세입자의 동의 없이 집에 들어가는 경우에는 세입자의 주거의 평온을 해치는 결과가 되므로 주거침입죄로 처벌받을 수 있습니다.

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따라서 계약 만기 이후에 세입자의 동의 없이 집에 들어가거나 비밀번호를 바꿔서는 안되는 것이고, 법원에 명도소송을 제기하고 판결을 받은 후에 강제집행을 진행해야 하겠습니다.

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계약 만기 이후에 집을 비워주지 않는 세입자의 물건을 버리고 공실로 만든 다음 신규 세입자를 받겠다는 생각을 하시는 경우가 있습니다.

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하지만 집을 비워주지 않는 세입자의 물건을 함부로 버리면 재물 손괴죄로 처벌받을 수 있습니다. 계약 만기가 지났더라도 인도 절차가 마무리되지 않으면 법률상 기존 세입자가 점유자이기 때문에 인도 절차에 따라 세입자를 내보낸 후 신규 세입자를 받아야 안전합니다.

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따라서 계약 만기 이후에 집을 비원주지 않는 세입자의 물건을 건물주 마음대로 버려서는 안되는 것이고, 법원에 명도소송을 제기하고 판결을 받은 후에 강제집행을 진행해야 하겠습니다.

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명도소송은 임대차 종료에도 불구하고 건물을 점유하고 있는 세입자, 무단점유자 등이 정당한 사유 없이 건물을 인도하지 않는 경우 건물주가 세입자 등에게 건물을 인도하라고 법원에 제기하는 소송으로, 세입자 외에 거주하는 무단점유자가 있다면 무단점유자를 상대로도 명도소송을 진행하고 더 이상의 점유이전이 발생하지 않도록 예방하기 위해서 점유이전금지가처분을 같이 진행하여야 할 것입니다.