"세입자가 계약이 끝났는데도 나가지 않아 명도소송을 준비 중입니다. 현재 세입자는 계약 종료에 대한 객관적인 증거가 없다며, 저의 명도(건물을 건물주에게 돌려주는 행위)요구는 무효라고 주장하고 있습니다. 당황스럽게도 법 절차를 처음 이용하다보니 어떤 증거가 필요한지 막막하기만 합니다."

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세입자가 명도의무를 지키지 않아 건물주가 마음 고생하는 사례가 심심치 않게 발생합니다. 이에 관해 전문가들은 사전에 명도에 대한 합의 증거를 확보해 두는 게 중요하다고 조언합니다.

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명도소송은 세입자에게 명도의무가 발생했음에도 이를 지키지 않아 제기하는 경우가 많아 평균적으로 건물주에게 유리한 소송입니다. 하지만 아무리 유리한 소송이라도 객관적인 증거가 부족하다면 낭패를 볼 수 있는데요. 따라서 명도소송을 제기하기 전 증거자료의 종류와 특징을 미리 파악하고 상황에 따른 증거 확보도 염두해 두어야 합니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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명도소송 전 준비해야 하는 증거자료의 종류는 당사자 간 의사전달에 관한 사실 증거입니다. 대부분의 소송이 그러하듯 명도소송 역시 계약 당사자간 의사전달이 법적으로 강력한 효력을 지니기 때문입니다.

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명도소송 시 보편적으로 많이 사용되는 증거로는 내용증명을 들 수 있습니다. 내용증명은 등기우편으로 발송되어 안전하고 다른 증거에 비해 상대방이 의사를 전달 받았는지를 입증하기도 쉽습니다. 또한 한 부를 우체국에서 보관하기 때문에 법적으로 가장 확실하고 객관적인 증거가 된다. 다만 내용증명은 다른 증거에 비해 소정의 비용이 발생하는 단점이 있습니다.

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반면 내용증명을 하지 않더라도 일상 생활에서 흔히 사용하는 의사전달 방법을 선택할 수도 있습니다. 대표적으로 전화, 문자, 카카오톡 메시지, 이메일등이 있습니다.

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다만 전화를 통한 통화 녹취의 경우 특정인에게 유리한 부분만을 골라 녹음하는 것은 법적인 효력을 인정받기 어렵습니다. 메시지의 형태의 문자, 카카오톡, 이메일 등의 증거는 상대방이 확인 했다는 전제조건이 필요한데요.

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소송 과정에서 흔히 실수하는 부분 중 하나가 한 사람이 의사를 전달했다고해서 법적인 효력이 인정되지 않는 다는 점입니다. 상대방이 의사를 전달받아야 법적인 효력을 있기 때문입니다.

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메시지 형태의 증거가 법적으로 인정받으려면 상대방이 읽는 것뿐 아니라 답변이나 답장을 했다는 증거가 있어야 의사전달에 관한 증거로 효력이 발생합니다.

명도소송의 증거는 상황에 따라서도 미리 대비하는 게 중요합니다. 그렇다면 어떤 경우에 증거를 남겨두는 것이 좋을까요?

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명도의무가 발생하려는 상황에서가 가장 적합합니다. 즉 계약이 해지될 수 있는 상황을 말하는데요. 물론 계약 기간과 의무사항을 기재한 임대차 계약서라는 명확한 증거가 있지만, 계약서에 명시된 명도 기간은 경우에 따라 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다.

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대표적으로 계약 종료를 앞뒀는데 집주인과 세입자가 계약 종료나 갱신에 관한 언급이 없었다면 계약 종료가 아닌 계약이 자동으로 연장되는 '묵시적 갱신'이 됩니다. 이 경우 집주인이 뒤늦게 계약해지를 주장하며, 명도소송을 제기한다면 법률상 명도 근거가 없기 때문에 소송 성립조차 될 수 없습니다.

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따라서 계약 종료를 앞두고 있다면 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 계약 갱신이나 해지에 관한 의사를 물어보고 이에 대한 답변을 증거로 남겨두는 것이 좋습니다.

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반면 기간에 인한 계약 종료는 아니지만, 세입자가 위법을 저지르거나 합의에 의해 조기에 명도이행이 필요한 경우에도 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 특히 세입자가 위법을 저지르더라도 집주인이 계약해지에 관한 의사를 전달한 객관적인 증거가 없다면 소송 진행이 어려울 수 있습니다.

한편 명도소송을 대비하거나 예방책으로 증거를 모을 때도 주의해야 할 점이 남아 있습니다. 가령 조기 명도합의 시에는 증거를 남겨두었지만, 집주인 본인이 합의를 번복할 경우 상대방이 거부한다면 마지막 합의가 우선이라는 점입니다.

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또한 계약 초기 시부터 세입자의 권리를 무시한 채 명도의무 합의를 하더라도 그 증거는 무효가 될 수 있다는 점입니다. 임대차 보호법 상 세입의 권리는 강력한 규정으로 보호되기 때문에 아무리 객관적인 증거가 있더라도 법률상 무효입니다.

다른 소송과 마찬가지로 명도소송 역시 객관적인 증거 자료 확보가 중요합니다. 하지만 개인이 혼자 고민하고 진행하다 보면 사소한 것조차 놓치는 경우가 많아 낭패를 볼 수 있습니다.

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따라서 분쟁이 발생하면 신속하게 법률 전문가를 찾아 도움을 받은 것이 필수인데요. 저희 법도 명도소송센터는 여러분들의 고민을 신속하고 부담 없이 응답해 드리기 위해 무료 전화상담 제도를 운영하고 있습니다.

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또한 홈페이지를 통해서도 무료 온라인 상담을 접수해 드리고 있으며, 다양한 법률 콘텐츠를 제작하여 제공해 드리고 있으니 이 부분도 참고해 주시기 바랍니다. 홈페이지는 네이버에서 법도 명도소송센터를 검색하시면 쉽게 찾으실 수 있습니다.