"계속되는 세입자의 임대료 연체에 결국 명도소송을 제기했습니다. 문제는 법적인 절차를 진행하던 도중 제가 실수를 저질러 소송이 성립될 수 없다는 결론이 나왔다는 겁니다. 이런 실수를 되풀이하지 않으려면 명도소송을 제기할 때 어떤 부분을 조심해야 하는지 궁금합니다"

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명도소송을 제기한 건물주 가운데는 소송이 진행되기 전이나 후에 지켜야할 법적 사항을 잘 준수하지 않아 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 명도소송을 제기하기 전 건물주가 지켜야할 법적 사항이 많다며, 이를 숙지하지 않는다면 소송이 성립되지 않거나 오히려 위법을 저지르기 쉽다고 지적합니다.

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상가 임대차에서 위법을 저지른 세입자가 나가지 않는다면 건물주들은 명도소송을 고려할 수 밖에 없습니다. 하지만 명도소송은 아무 때나 제기할 수 없는 소송으로 건물주가 반드시 적법한 절법한 절차를 거쳐야만 안전한 명도가 가능합니다. 명도소송을 제기하기 전이나 제기된 후에 건물주들이 실수할 수 있는 부분은 크게 3가지로 경우에 따라 소송이 성립되지 않거나 명도소송을 다시 제기해야 하는 번거로움이 생길 수 있어 주의가 필요합니다.

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이번 시간에는 명도소송에서 건물주가 범할 수 있는 실수 3가지에 관해 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼 기사를 통해 살펴보시기 바랍니다.

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명도소송은 원칙상 위법을 저지른 세입자가 나가지 않고 버틸 때 제기하는 소송입니다. 자신의 잘못을 깨닳고 세입자가 알아서 나간다면 소송을 제기할 이유가 없기 때문입니다. 문제는 세입자가 나가지 않고 버틴다는 법률상 기준을 건물주가 제대로 판단하지 못해 실수를 범한다는 점입니다.

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건물주 가운데는 세입자가 위법을 저질렀으니 자동적으로 계약이 해지됐다고 믿는 경우가 많습니다. 아울러 계약 기간이 지났는데도 세입자가 나가지 않아 명도소송을 제기할 근거가 마련됐다고 착각하는 사례도 적지 않은데요.

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하지만 세입자와의 계약 기간이 끝났거나 심지어 세입자가 위법을 저지른 상황에서도 계약은 자동으로 해지되지 않다는 점을 명심해야 합니다. 계약이 해지되지 않았다는 말은 반대로 해석하면 계약 관계가 여전히 유지되고 있다는 의미가 됩니다.

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법률상 계약 관계는 의사를 상대방에게 전달해야지만 변경이나 해지가 효력이 생깁니다. 즉 상대방에게 계약 해지에 관한 의사를 전달하지 않았고 상대방이 듣지 못했다면 법률상 효력이 없다는 뜻입니다. 명도소송의 전제조건은 세입자에게 계약해지 통보를 한 후 제기할 수 있는데 해지 의사를 전달하지 않아 계약이 유지되고 있다면 소송이 성립조차 될 수 없습니다.

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계약해지와 더불어 많이 범하는 건물주의 실수 두 번째는 마음만 앞서 세입자에게 물리적으로 압박을 한다는 점입니다. 명도분쟁에서 법적인 절차를 두려워하는 세입자들은 소송이 진행되기도 전에 퇴거를 하는반면 끝까지 나가지 않고 버티는 사례가 적지 않습니다.

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이 경우 건물주가 감정적으로 판단해 세입자를 직접 내 쫓는 행위를 하거나 세입자의 출입을 통제 하는 실수를 범할 수 있습니다.

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제 아무리 위법을 저질러 계약이 해지된 상태라도 세입자가 나가지 않고 버틴다면 해당 점포의 점유권은 여전히 세입자에게 있다는 사실을 명심해야 합니다. 만약 건물주가 마음대로 세입자를 내쫓거나 출입을 통제한다면 법률상 위법을 넘어 범죄행위로 판단돼 형사상 책임을 질 수 있습니다.

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따라서 세입자가 계속해서 버틴다면 명도소송 후 강제집행 절차를 통해 합법적으로 세입자를 내보내야 추후 안전하게 부동산을 인계받을 수 있습니다.

명도소송은 시간이 길어질 수록 건물주에게 경제적 심리적으로 피해가 가중될 수 있습니다. 소송이 진행되는 동안에도 세입자가 계속해서 임대료를 연체할 수 있고 정산적인 임대차 수익을 낼 수 없기 때문입니다.

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반면 세입자는 이러한 점을 노려 무단으로 점유권을 다른 사람에게 넘기거나 건물주가 반환한 보증금을 거부하며, 시간을 끄는 경우도 발생합니다. 하지만 건물주가 세입자의 시간 끌기에 미리 대비했다면 예방이 가능한 일로 건물주의 세번 째 실수로 볼 수 있습니다.

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세입자의 시간 끌기를 대비하기 위해선 먼저 명도소송과 함께 점유이전금지 가처분 절차를 신청해 세입자의 무단 전대를 막을 수 있습니다. 세입자가 보증금 반환을 거부한다면 법원에 공탁 제도를 이용하여 건물주가 의무를 이행했음을 적극적으로 대응해야 합니다.

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오늘은 명도소송 진행 시 건물주가 범할 수 있는 실수에 관해 알아보았습니다. 오늘 소개해 드린 실수를 평소에 잘 숙지만 하고 계신다면 명도소송 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다. 명도 분쟁은 언제나 법리적인 이해와 판단이 요구됩니다. 때문에 개인이 직접 법 절차를 진행하기엔 한계가 있는데요.

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저희 법도 명도소송센터는 여려분들이 손 쉽게 도움을 받으실 수 있도록 무료 전화상담제도를 운영하고 있습니다. 아울러 홈페이지를 통해서도 온라인 상담을 접수해 드리고 있으며, 명도소송과 관련된 법률 콘텐츠를 제작해 제공하고 있으니 이 부분도 참고해 주시기 바랍니다.

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