"장사를 해볼 마음에 현재 계약할 점포를 찾고 있습니다. 장사를 처음이라 모든 게 불안하지만, 특히 분쟁이 생기면 건물주가 명도소송으로 세입자를 내쫓는 경우가 있다고 해서 걱정됩니다. 만약 세입자가 위법을 저지르지 않아도 건물주가 명도소송을 제기할 수 있나요"

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명도소송의 잘못된 인식 때문에 계약 초기부터 불안에 떠는 세입자들이 종종 있습니다. 전문가들은 명도소송은 세입자가 법률상 위법한 행동을 하지 않는 이상 제기할 수 없는 소송이라고 조언합니다.

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명도소송은 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있는 법적 수단입니다. 때문에 세입자입장에서는 건물주와의 작은 분쟁이 명도소송으로 번지지는 않을까 노심초사 하기도 합니다. 하지만 명도소송은 임대차 해지 사유가 발생하지 않은 이상 소송을 제기할 수 없고 세입자를 함부로 내보낼 수 없다는 사실을 명심해야 합니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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상가 임대차에서 명도소송은 첨예한 대립보다는 건물주에게 유리한 소송으로 볼 수 있습니다. 반면 세입자는 사소한 분쟁이나 실수에도 혹여나 건물주가 명도소송을 제기하진 않을까 불안한 요소로 여길 수 있습니다.

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하지만 명도소송은 사소한 분쟁을 건물주에게 유리하도록 휘두르는 절대 권력이 아닙니다. 법률상 임대차 계약해지 사유가 아니라면 건물주가 계약해지 조차 할 수 없기 때문입니다. 아울러 건물을 사용하는데 있어 세입자가 피해를 줬다고 하더라도 피해 정도에 따라 명도소송을 제기할 수 없는 경우가 있으며, 건물주에게 피해를 보상해 주는 선에서 마무리 되는 경우가 많습니다.

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심지어 상가 임대차에서는 세입자를 보호하는 법률히 상당히 다양합니다. 세입자는 10년 동안 갱신요구권 행사와 계약 종료 때 권리금을 회수할 수 있는 규정이 있기 때문입니다. 종종 갱신요구권과 권리금회수 기회를 보장하지 않은 채 잘못이 없는 세입자에게 무작정 나가라는 경우가 있습니다. 하지만 이는 오히려 건물주의 위법행위고 세입자가 권리를 행사하는 것에 불만을 품어 명도소송을 제기하려고 해도 법률상 소송의 근거조차 될 수 없습니다.

반면 세입자가 법률상 위법을 저지른 사실이 명확하다면 명도소송을 제기할 수 있습니다.

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대표적으로 임대료를 3기 이상 연체했다거나 건물주의 동의 없는 무단전대, 고의나 과실로 인한 중대한 건물 파손 등이 있습니다. 이 경우 건물주는 세입자에게 임대차 계약해지 통보가 가능하며, 명도소송과 강제집행을 통해 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있습니다.

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아울러 위법을 저지른 세입자는 자신의 권리조차 박탈될 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법에는 임대차 해지 사유에 해당하는 행위는 건물주가 세입자의 갱신요구권과 권리금회수 기회를 거절해도 문제가 없다고 규정하고 있기 때문입니다.

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다만 건물주나 집주인 입장에서 명심해야 할 점은 세입자가 위법 행위를 했다고 해서 무조건 명도소송을 제기할 수 없다는 것입니다.

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원칙상 명도소송은 건물주가 세입자의 위법 행위를 근거로 계약해지를 통보했음에도 불구하고 세입자가 이에 불응해 계속 버티는 경우 제기하는 소송입니다.

한편 명도소송에서 패한 세입자는 최대한 빨리 건물을 비워줘야 합니다.

명도소송은 세입자의 잘못이 명확할 때 제기하는 소송입니다. 그만큼 세입자의 패소확률이 큰데요. 하지만 이에 굴하지 않고 명도소송에서 패소를 받았음에도 계속 버티는 경우가 종종 있습니다.

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그 시간만큼 버티면서 이익을 보려는 심산이 크다고 볼 수 있는데요. 한 가지 명심해야 할 점은 명도소송에서 패소판결 후에도 계속 버틴다면 세입자가 경제적으로 책임을 져야 하는 부분이 많다는 것입니다. 우선 나가지 않은 상황에서 장사를 해 이익을 얻었다면 부당이득으로 판단돼 건물주가 반환을 청구할 수 있고 소송과 강제집행에 들어간 비용 모두 패소의 당사자인 세입자에게 청구할 수 있습니다.

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명도분쟁은 무조건 세입자가 잘못했고 건물주는 그저 선의의 피해자일 뿐이라는 공식은 존재하지 않습니다. 오히려 세입자가 선의의 피해자가 되는 경우도 많기 때문입니다. 따라서 명도 분쟁이 발생하면 자신이 법률상 문제가 있는지 없는지를 판단하고 하루라도 빨리 법률 전문가를 찾아 자문을 구하는 것이 추후 큰 손해를 예방하는 지름길입니다.

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