부동산 명도소송은 무엇을 되찾는 소송인가요?

부동산 명도소송은 소유권이 아니라 점유, 곧 부동산을 실제로 지배하는 상태를 되찾는 소송입니다. 「민법」 제213조는 소유자가 자기 소유 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있다고 정하면서, 점유자에게 그 물건을 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있다고 덧붙입니다. 재판에서 상대의 점유 권리가 남아 있는지를 먼저 따지는 이유입니다.

명도와 인도는 같은 뜻으로 쓰입니다. 「민사집행법」(민집법) 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하며, 주택과 상가와 토지를 나누지 않습니다. 판결 뒤 집행의 큰 틀은 같아도 판결에 이르는 근거와 함께 청구할 내용은 종류마다 달라집니다.

상대의 권리가 끝났다고 판단해도 잠금장치를 바꾸거나 물건을 직접 치우는 방법은 민형사 분쟁으로 번질 수 있습니다. 부동산 명도소송은 판결을 받아 법원 소속 집행관에 의하여 점유를 옮기는 경로입니다.

부동산 명도소송 5칸 비교표, 내 부동산은 어느 줄인가요?

부동산 명도소송의 출발점은 적용 법률, 종료 근거, 피고, 남은 물건, 집행 방식의 다섯 칸을 내 부동산 줄에서 읽는 일입니다. 표는 전형적인 모습이고, 실제 사건은 계약서와 현장 사정으로 다시 판단합니다.

오늘 할 수 있는 1차 조치, 서류 3가지로 내 줄 찾기

세 서류를 놓고 표에서 내 줄에 표시하면 채우지 못한 칸이 곧 확인할 지점입니다. 현장은 밖에서 보이는 간판과 설비 규모까지만 사진으로 남기고, 문을 열고 들어가 확인하는 방법은 쓰지 않습니다.

주택 명도소송은 어떤 날짜를 먼저 세나요?

주택 명도는 「주택임대차보호법」의 기간 간주와 통지 기간을 먼저 셉니다. 주임법 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰여도 같다고 정합니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보며, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(제4조 제1항).

만료를 이유로 돌려받으려는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 해야 합니다. 통지하지 않으면 임대차기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(제6조 제1항). 임차인이 같은 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실 등 제6조의3 제1항 각 호의 사유가 있어야 거절할 수 있습니다.

민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 주임법 제6조 제1항이 적용되지 않습니다(제6조 제3항). 해지와 갱신거절은 근거와 통지 시점이 다르므로 내용증명 문구도 구분해 씁니다.

상가 명도소송은 환산보증금으로 어떻게 갈리나요?

상가 명도는 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액 이하인지 초과인지에 따라 적용 조문이 달라집니다. 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우도 포함합니다. 보증금 외에 차임이 있으면 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함해 따지므로(제2조 제2항) 지역별 기준액과 함께 확인합니다.

제2조 제3항이 열거한 제10조 제1항과 제10조의8은 초과 상가에도 적용됩니다. 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차 조문이지만 상가법이 적용되면 제10조의8을 먼저 봅니다. 기간 약정 없는 임대차의 민법 제635조 제2항도 주택은 주임법 제4조 제1항, 환산보증금 이하 상가는 상가법 제9조 제1항의 기간 간주를 먼저 살핍니다.

토지를 돌려받을 때 땅 위 건물은 어떻게 하나요?

토지 명도는 땅 위에 건물이나 공작물이 있으면 토지 인도 청구만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 권리 없이 점유하는 사람에게는 민법 제213조의 소유물반환을, 소유권을 방해하는 자에게는 제214조의 방해 제거를 구하는 구조이고, 임대차가 끝난 땅이라면 제654조가 준용하는 제615조의 원상회복도 함께 봅니다.

지상물 철거는 판결을 받아도 집행 방식이 인도와 다릅니다. 민법 제389조 제2항은 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다고 정하고, 제3항은 부작위 의무 위반의 제각을 정합니다.

민법 제643조는 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하면 제283조를 준용합니다. 제283조는 계약의 갱신 청구와, 상대방이 갱신을 원하지 않을 때 상당한 가액으로 공작물이나 수목의 매수를 청구하는 내용을 담고 있습니다. 임차인이 이를 주장하면 쟁점이 철거에서 갱신과 매수로 옮겨 갈 수 있고, 어느 쪽으로 결론이 날지는 임대차 목적과 지상물 상태에 따라 달라져 단정하기 어렵습니다.

가상의 예로, 창고를 지어 쓰기로 하고 땅을 빌려준 소유자가 기간 만료 뒤 인도만 청구했는데 임차인이 창고 매수를 청구하면 준비할 자료가 달라집니다. 철거 특약이 있어도 제643조에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로(제652조) 특약 문구를 함께 살핍니다.

공장·창고 명도에서 설비와 재고는 어떻게 처리되나요?

공장·창고 명도는 상가법 적용 여부를 먼저 보고, 남은 설비와 재고는 민집법 제258조의 순서로 처리합니다. 상가법 적용 여부는 사업자등록의 대상이 되는 건물인지, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는지에 따라 판단되므로 공장이나 창고라는 이름만으로 단정할 수 없습니다. 상가법이 적용되면 연체 기준은 제10조의8의 3기이고, 적용되지 않는 건물 임대차라면 민법 제640조의 2기를 검토합니다.

공장에서 자주 문제 되는 것은 바닥에 고정된 설비와 다른 사람 소유라는 장비입니다. 고정 설비가 인도할 건물의 일부인지, 제거할 동산인지, 따로 철거를 청구해야 하는지는 설치 방식과 계약 특약에 따라 달라질 수 있습니다. 리스·할부 장비라는 주장이 나오면 집행 전에 계약 자료를 받아 둡니다. 판결 문구와 현장 목록은 미리 맞춰 봅니다.

부동산 명도소송 절차와 기간, 비용은 어디까지 같나요?

부동산 명도소송 절차의 큰 줄기는 종류와 관계없이 통지, 가처분, 소송, 강제집행 순서로 같습니다.

집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있어야 집행을 개시할 수 있으므로(민집법 제39조 제1항) 표의 피고 칸을 소장 단계에서 정확히 채웁니다.

부동산 명도소송 기간은 일률적으로 정해져 있지 않고 송달, 답변서, 다툼의 크기, 현장 물건의 규모에 따라 달라집니다. 피고가 청구를 다투는 경우 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 하고(민사소송법 제256조 제1항 본문), 제출하지 않으면 법원은 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조 제1항, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결 선고까지 다투는 취지의 답변서를 낸 경우 제외). 토지의 철거와 공장의 설비는 심리와 집행 준비가 늘어나는 구간이며, 구체적인 일정은 사안에 따라 다릅니다.

부동산 명도 소송 비용은 소송 실비, 대리 비용, 집행 비용의 세 덩어리로 나눠 봅니다. 소송비용은 패소한 당사자가 부담하지만(민사소송법 제98조), 변호사 보수는 대법원규칙이 정하는 금액의 범위안에서 소송비용으로 인정됩니다(제109조 제1항). 집행 비용은 채권자가 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고(민집법 제18조 제1항) 채무자가 부담하며 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(제53조 제1항). 철거나 대형 설비가 있으면 집행 비용의 변수가 커집니다.

부동산 명도소송 변호사가 필요해지는 지점은 표의 칸이 둘 이상에 걸리는 사건입니다. 용도가 섞인 건물, 지상물이 있는 토지, 설비가 고정된 공장, 점유자를 특정하기 어려운 사건이 그렇습니다. 법도는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)가 직접 진행하며, 부동산 관련사건 7,000건 이상과 명도 800건 이상을 다뤄 왔습니다.

종류를 착각해 생기는 오해 3가지

부동산 명도소송, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?