명도소송 내용증명, 안 보내도 소송이 되나요

명도소송 내용증명을 보내지 않아도 소장 접수는 가능합니다. 민사소송법 제249조 제1항은 소장에 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적으라고 정할 뿐 내용증명 발송을 기재사항으로 두지 않았습니다.

모든 사건의 결론이 같은 것은 아닙니다. 임대차 종료는 청구원인의 일부이고, 그 종료가 임대인의 해지나 갱신거절 통지에 달린 사건이라면 통지가 상대에게 닿았다는 사실을 설명해야 합니다. 민법 제111조 제1항이 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정하고 있기 때문입니다.

내용증명이 법이 정한 유일한 통지 방식이라는 뜻도 아닙니다. 민법 제640조와 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의8은 해지 통지의 방식을 따로 적어 두지 않았습니다. 다만 어떤 내용이 언제 전달됐는지 다툼이 생기면 내용증명과 배달 기록을 함께 갖춘 임대인이 설명하기 수월합니다. 내용증명 한 통이 할 수 있는 일과 할 수 없는 일은 아래처럼 나뉩니다.

종료 사유별 필요도 판정표, 내 사건은 어느 칸인가요

명도소송 내용증명의 필요도는 통지가 계약 종료의 요건처럼 작동하느냐로 갈립니다. 통지가 없으면 계약이 끝나지 않는 사유일수록 필요도가 높고, 애초에 계약이 없는 점유라면 낮습니다. 표에서 내 사건에 가장 가까운 줄을 고르시면 됩니다.

기간 만료 줄의 필요도가 가장 높은 이유는 시간이 지나면 다른 문제로 바뀌기 때문입니다. 임대인의 통지 없이 임대차기간이 끝나면 주택은 존속기간을 2년으로(주임법 제6조 제2항), 환산보증금 이하 상가는 1년으로(상가법 제10조 제4항) 봅니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 주택 임차인에게는 주임법 제6조 제1항을 적용하지 않습니다(같은 법 제6조 제3항). 이렇게 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지를 통지하거나 통고할 수 있고 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기는데(주임법 제6조의2 제1항·제2항, 상가법 제10조 제5항), 이 3개월은 임차인 쪽 해지 기간입니다. 민법 제639조 제1항의 묵시의 갱신 뒤 임대인이 해지를 통고하는 경우는 민법 제635조의 6월을 따르므로 둘을 섞으면 안 됩니다.

갱신거절 통지를 보냈다고 계약이 곧바로 끝나는 것도 아닙니다. 임차인이 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하므로(주임법 제6조의3 제1항, 상가법 제10조 제1항) 거절 사유가 있는지를 함께 따져야 합니다. 다만 주택의 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고(주임법 제6조의3 제2항), 상가의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(상가법 제10조 제2항). 무단 전대에서도 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우에는 민법 제632조가 제629조의 적용을 제외하므로, 소부분에 해당하는지가 사안별로 다퉈질 수 있습니다.

계약 없는 점유는 출발점이 다릅니다. 해지할 계약이 없으므로 민법 제213조의 소유물반환청구가 근거가 되는데, 제213조 단서는 점유자에게 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있다고 정합니다. 소유자가 점유자의 주장을 미리 들어 보려는 목적으로 통지를 보내기도 하는 이유입니다.

소송에서 명도소송 내용증명이 하는 3가지 역할

소송에서 내용증명은 해지 통지의 증거, 통지 기간 준수의 증거, 밀린 월세 최고라는 세 가지 일을 합니다. 한 통이 셋을 겸하기도 하고, 사건에 따라 한 가지만 필요하기도 합니다.

최고의 효과는 민법 제174조를 그대로 읽어야 합니다. 조문은 "최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다"고 정합니다. 임대인이 내용증명으로 독촉한 것만으로 시효 문제가 끝났다고 보면 안 되고, 6월 안에 열거된 조치를 했는지까지 달력에 적어 두어야 합니다.

명도소송 절차 안에서 언제 보내야 하나요

명도소송 절차에서 내용증명은 보통 점유이전금지가처분과 소장 접수보다 앞에 놓이지만, 정확한 발송 시점은 종료 사유의 기준일에 맞춰 정합니다. 네 단계로 나누면 내 사건의 위치가 보입니다.

순서에 예외가 생기는 지점은 점유 이전 우려입니다. 내용증명을 받은 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘길 염려가 있는 사건이라면 통지와 점유이전금지가처분의 순서를 사정에 맞춰 다시 짜야 하며, 어느 쪽이 먼저인지 일률적인 답은 없습니다.

명도 내용증명 핵심 문장, 사유별로 한 줄씩

명도 내용증명의 핵심은 어떤 권리를 어떤 이유로 행사하는지를 한 문장에 담는 것입니다. 전체 양식과 작성 순서보다 먼저, 사유별로 빠뜨리면 곤란한 문장을 한 줄씩만 정리했습니다. 참고용 예시이며 문구만으로 법률 효과가 정해지지는 않습니다.

발송 전에는 사유와 날짜를 한 번 더 대조하시기 바랍니다. 해지의 의사표시는 민법 제543조 제2항에 따라 철회하지 못하기 때문입니다. 납부 독촉과 해지를 한 통에 섞으면 어느 쪽 의사인지 다툼이 생길 여지도 있으므로, 어떤 효과를 원하는지 먼저 정하고 문장을 고릅니다.

내용증명을 보낸 뒤 입금이나 답장이 오면 어떻게 하나요

내용증명 뒤 입금이나 답장이 오면 기록부터 보존하고, 그 반응이 해지나 갱신거절에 어떤 영향을 주는지 나눠서 판단해야 합니다. 임차인의 반응은 대개 아래 세 가지 말로 돌아옵니다. 임차인의 답장은 소송에서 나올 주장을 미리 보여 주는 자료이므로 문자든 서면이든 원본 그대로 보관합니다.

명도소송 내용증명이 반송됐을 때 다음 조치는

명도소송 내용증명이 반송되면 먼저 반송 사유를 확인하고, 그 사유에 맞는 다른 도달 경로를 찾아야 합니다. 반송됐다고 소송을 못 하는 것은 아니지만, 통지 기간이 걸린 사건은 남은 날짜가 빠르게 줄어듭니다.

가상의 예로, 환산보증금 이하 상가의 임대인이 만료 1개월 전을 코앞에 두고 내용증명을 부쳤는데 폐문부재로 돌아왔다고 해 봅니다. 발송일이 기간 안이어도 도달이 늦어지면 통지 기간을 지켰는지 다퉈질 수 있으므로, 같은 내용을 다른 경로로도 보내고 기록을 모아 두어야 합니다.

민법 제113조는 "표의자가 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시는 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다"고 정합니다. 과실이 없어야 하므로 임대인은 주소를 찾으려 한 과정을 기록해 두어야 합니다. 피고의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없어 소장을 송달하지 못하는 경우의 공시송달은 민사소송법 제194조 제1항에 따른 별개의 절차로, 법원사무관등이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 할 수 있습니다.

명도소송 내용증명, 자주 묻는 질문은 무엇인가요