건물인도청구소송이란 무엇인가요?

건물인도청구소송은 건물을 점유한 사람에게 그 점유를 넘기라고 판결로 구하는 민사소송입니다. 건물명도소송과 같은 뜻으로 쓰이며, 판결이 나면 강제집행으로 이어질 수 있습니다. 「민사집행법」(이하 민집법) 제258조①은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다.

건물주가 소장을 쓸 때 먼저 정할 일은 판결문에 무엇을 남길 것인가입니다. 민소법 제203조는 "법원은 당사자가 신청하지 아니한 사항에 대하여는 판결하지 못한다"고 정하므로, 건물 인도만 구한 소장에서 밀린 차임 지급까지 판결받을 수는 없습니다. 건물을 돌려받은 뒤 돈을 다시 청구해야 하는 일이 생기는 까닭이 여기에 있습니다.

청구원인은 어떻게 고르나요? 임대차 종료와 소유권 두 갈래

건물인도청구소송의 청구원인은 크게 임대차 종료와 소유권 두 갈래입니다. 계약 관계가 있으면 임대차가 끝난 사유를 적고, 계약 관계가 없으면 원고의 소유권과 상대방의 점유를 적는 것이 출발점입니다.

민법 제213조는 "소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다"고 정하면서, 단서로 "점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다"고 덧붙입니다. 소유권 갈래를 택하더라도 상대방이 임대차가 남아 있다거나 갱신되었다고 주장하면 결국 종료 사유까지 다투게 될 수 있으니 자료를 함께 모아 두는 편이 안전합니다.

임대인과 소유자가 다른 사건도 살펴야 합니다. 민법 제213조의 주체는 소유자이므로 소유자가 아닌 전대인이나 임대인은 임대차 종료 쪽으로 구성할 일이 많습니다. 경매로 건물을 산 매수인이라면 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하는 민집법 제136조①의 인도명령을 먼저 확인하세요.

소장에 적을 5칸은 어떻게 고르나요?

건물인도청구소송 소장 설계의 핵심은 아래 5칸마다 넣을지 뺄지를 정하는 일입니다. 건물 인도 칸은 모든 건물인도 소송의 중심이고, 나머지 네 칸은 사건 사정에 따라 달라집니다.

오늘 해 볼 1차 조치는 위 표를 종이에 옮겨 칸마다 해당 여부와 자료 이름을 적는 일입니다. 계약서, 통장 내역, 등기사항증명서만 있어도 대부분의 칸이 채워지고, 빈칸이 곧 상담에서 물어볼 질문이 됩니다. 선택 결과를 청구취지로 옮기면 대략 아래와 같은 모양이 됩니다.

시설 철거 칸은 신중히 판단해야 합니다. 민법 제654조가 준용하는 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다"고 정하고, 민법 제389조②는 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 소유자는 민법 제214조의 방해 제거 청구도 함께 살필 수 있습니다. 다만 철거가 판결 주문에 담길지는 특약과 시설의 성격에 따라 갈립니다. 움직일 수 있는 집기는 민집법 제258조③이 정한 강제집행의 목적물이 아닌 동산에 해당할 여지가 있고, 그 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하므로 별도 철거 청구가 필요한지부터 따져 봅니다. 철거 주문을 받았는데 이행되지 않으면 민집법 제260조①에 따라 채권자가 제1심 법원에 대체집행 결정을 신청하는 구조입니다.

가집행 칸은 다른 네 칸과 성격이 다릅니다. 민소법 제213조①에 따라 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 법원이 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 합니다. 가집행의 선고가 있는 종국판결은 민집법 제24조에 따라 강제집행의 기초가 되지만, 가집행의 선고는 민소법 제215조①에 따라 그 선고 또는 본안판결을 바꾸는 판결의 선고로 바뀌는 한도에서 효력을 잃습니다. 본안판결을 바꾸는 경우 법원은 민소법 제215조②에 따라 피고의 신청이 있으면 가집행의 선고에 따라 지급한 물건을 돌려 줄 것과 가집행으로 말미암은 손해 등을 배상할 것을 원고에게 명하여야 하므로, 항소 가능성도 함께 살펴야 합니다.

인도 완료일까지의 금액은 언제 함께 구할 수 있나요?

인도 완료일까지의 차임 상당액은 아직 오지 않은 기간을 포함하므로 미리 청구할 필요가 있어야 함께 구할 수 있습니다. 민소법 제251조는 "장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다"고 정합니다. 이미 차임을 밀렸는지, 종료 뒤에도 돈을 내지 않고 점유를 계속하는지가 필요성을 설명하는 자료가 되며, 인정 여부는 법원이 사안별로 판단합니다.

계약 종료 뒤의 금액은 차임과 이름을 나눠 적는 편이 정리하기 쉽습니다. 민법 제741조는 "법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다"고 정하는데, 임차인이 건물을 실제로 어떻게 사용했는지에 따라 이득의 범위가 다투어질 여지가 있습니다. 연체 내역표를 계약 종료일 기준으로 두 구간으로 나누어 두면 소장의 금액 칸을 쓰기 수월합니다.

여러 청구를 묶으면 소가는 어떻게 되나요?

여러 청구를 한 소장에 묶으면 소송목적의 값은 합산하는 것이 원칙입니다. 민소법 제27조①은 "하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우에는 그 여러 청구의 값을 모두 합하여 소송목적의 값을 정한다"고 정하고, 제27조②는 과실·손해배상·위약금 또는 비용의 청구가 소송의 부대목적이 되는 경우 그 값을 넣지 않는다고 정합니다. 밀린 차임이나 차임 상당액이 부대목적에 해당하는지는 청구 구성에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵고, 소가가 달라지면 법원 실비도 달라지므로 접수 전에 확인이 필요합니다.

건물 인도와 금전 지급은 통상의 민사소송 절차로 함께 구하는 경우가 많습니다. 반면 지급명령은 독촉절차이므로 같은 소장에 묶는 대상이 아니라 따로 신청하는 길입니다. 소장을 쓰기 전에 아래 세 갈림길에서 내 사건의 위치를 표시해 보세요.

건물인도 소송의 피고는 누구로 하나요?

건물인도 소송의 피고는 지금 건물을 실제로 점유하는 사람을 중심으로 정합니다. 민집법 제39조①은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 판결이나 집행문에 이름이 없는 점유자가 현장에 있으면 집행이 멈출 수 있다는 뜻입니다.

피고 후보를 정할 때는 임차인 동의 없이 내부에 들어가지 말고 외부에서 간판, 우편함, 영업 여부를 사진으로 남기는 정도로 시작합니다. 점유자가 여럿일 때 전원을 반드시 피고로 해야 하는지는 사안에 따라 판단이 필요합니다. 소송 중 점유가 바뀔 우려가 있다면 민집법 제300조①이 정하는 대로 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있는지를 따져 점유이전금지가처분을 함께 검토합니다.

건물인도 소송 관할과 소장 기재는 어떻게 정하나요?

건물인도 소송은 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원과 건물이 있는 곳의 법원을 함께 살펴 낼 곳을 정합니다. 민소법 제2조는 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다고 정하고, 제3조는 사람의 보통재판적을 주소에 따라 정하되 대한민국에 주소가 없거나 주소를 알 수 없으면 거소, 거소가 일정하지 아니하거나 거소도 알 수 없으면 마지막 주소에 따르게 합니다. 제20조는 "부동산에 관한 소를 제기하는 경우에는 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있다"고 정하므로 선택의 여지가 있습니다. 구체적인 법원은 피고 주소와 건물 소재지로 확인합니다.

민소법 제249조①은 "소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다"고 정합니다. 5칸에서 고른 결과는 청구의 취지에, 종료 사유와 점유 사실은 청구의 원인에 들어갑니다. 소장이 접수된 뒤의 명도소송 절차는 대체로 아래 순서로 움직이고, 명도소송 전 단계로 내용증명과 점유이전금지가처분이 더해지기도 합니다.

1. 1
   소장 접수와 부본 송달. 피고 주소가 불확실하면 이 단계가 길어질 수 있습니다.
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   민소법 제256조①에 따라 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내 답변서 제출. 공시송달로 받은 경우는 예외입니다.
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   답변서가 없으면 제257조①에 따라 변론 없이 판결할 수 있습니다. 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결 선고까지 다투는 답변서를 내면 예외입니다.
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   판결 뒤 인도 부분은 집행관에게 강제집행을 신청합니다. 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리며, 민집법 제258조②에 따라 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다.

건물인도 소송에서 자주 묻는 질문