명도소송을 진행하다 보면 판결까지 가지 않고 조정 절차를 거치는 사건이 적지 않습니다. 그런데 조정기일에서 뚜렷한 합의에 이르지 못했는데도 어느 날 법원으로부터 낯선 서류가 도착한다면, 이것이 무엇을 의미하는지, 앞으로 어떤 절차를 밟아야 하는지 막막하게 느껴지실 수 있습니다. 특히 서류에 적힌 기한을 놓치면 되돌릴 수 없는 결과로 이어질 수 있어 더욱 신중한 확인이 필요합니다.

이 글에서는 조정을 갈음하는 결정이 어떤 절차를 거쳐 내려지는지, 결정문을 받은 뒤 무엇을 확인해야 하는지, 그리고 이의신청을 할 때와 하지 않을 때 각각 어떤 결과로 이어지는지를 순서대로 안내해 드립니다.

아래에 해당하신다면 이 글이 도움이 됩니다.

• 명도소송을 진행하던 중 법원이 사건을 조정 절차에 회부했다.
• 조정기일에서 합의가 이뤄지지 않았는데 법원으로부터 결정문(조서)을 받았다.
• 결정문 내용에 동의할 수 없는데 무엇을 해야 하는지 알기 어렵다.
• 이의신청 기간을 넘기면 어떻게 되는지 궁금하다.
• 임차인이 먼저 이의신청을 했다는데 임대인으로서 어떻게 대응해야 할지 궁금하다.
• 결정문에 정해진 명도 시기와 금전 조건이 실제 손해와 비교해 적정한지 판단하고 싶다.

조정을 갈음하는 결정이란 무엇인가

명도소송이 진행되는 과정에서 법원은 당사자 간 원만한 해결을 유도하기 위해 사건을 조정 절차에 회부하는 경우가 있습니다. 조정기일에서 임대인과 임차인이 서로 만족할 만한 합의에 이르면 가장 이상적이지만, 실제로는 명도 시기나 밀린 차임에 대한 입장 차이가 커서 합의가 이뤄지지 않는 사례도 적지 않습니다.

이처럼 당사자 사이에 합의가 이뤄지지 않거나, 설령 어느 정도 의견이 오갔더라도 그 내용이 사건의 성격에 비추어 적당하지 않다고 인정되는 경우, 조정을 담당하는 판사는 직권으로 사건 해결을 위한 결정을 내릴 수 있습니다. 실무에서는 이를 '조정을 갈음하는 결정'이라고 부릅니다.

이 결정은 조정담당판사가 소송기록과 조정 과정에서 드러난 당사자들의 주장, 이해관계, 형평 등 여러 사정을 종합적으로 고려해 내리는 것으로, 신청인이 애초에 밝힌 신청 취지에 반하지 않는 한도에서 이뤄진다는 제한이 함께 규정돼 있습니다.

즉 임대인이 건물 인도와 일정한 금전 지급을 구하는 취지로 조정을 신청했다면, 법원의 결정 역시 그 범위 안에서 내려지는 것이지 신청 취지를 벗어나 임대인에게 불리한 방향으로 확대되지는 않습니다. 다만 세부적인 명도 시기나 조건은 임대인의 기대와 다르게 정해질 수 있어 결정문을 받으면 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

실무에서는 임차인이 조정기일에 출석해 여러 조건을 제시하다가도 정작 최종 합의 단계에서 입장을 바꾸거나, 아예 조정기일에 불출석하는 경우가 드물지 않습니다. 이런 경우 조정담당판사는 더 이상 합의를 기다리기보다 그동안 드러난 사정을 바탕으로 조정을 갈음하는 결정을 내려 절차를 정리하는 방법을 택하기도 합니다.

임대인 입장에서는 조정기일에 성실히 임했는데도 임차인 쪽의 비협조로 합의가 무산됐다면, 조정을 갈음하는 결정이 오히려 사건을 빠르게 정리하는 계기가 될 수 있습니다. 결정 내용이 임대인이 애초에 구했던 범위 안에 있다면 굳이 이의신청으로 절차를 늘릴 이유가 없는 경우도 많습니다. 다만 결정문의 세부 조건까지 임대인의 뜻과 정확히 일치하는 것은 아니므로, 받아들이기 전에 한 번 더 내용을 확인하는 절차는 꼭 거쳐야 합니다.

소송으로 판결을 받으려면 변론과 증거조사를 거쳐 상당한 시일이 걸리는 경우가 많습니다. 반면 조정을 갈음하는 결정은 이미 진행된 조정 과정과 소송기록을 토대로 비교적 이른 시점에 내려지는 경우가 많아, 절차가 더 지연되지 않고 정리될 수 있다는 점에서 임대인에게도 실익이 있는 제도로 볼 수 있습니다.

다만 결정이 내려졌다고 해서 임대인이 원하는 내용대로 모든 것이 정리되는 것은 아닙니다. 조정담당판사는 임차인의 사정도 함께 고려해 결정을 내리므로, 임대인의 입장에서 아쉬운 부분이 남을 수 있다는 점은 미리 염두에 두시는 것이 좋습니다.

조정을 갈음하는 결정을 받았다고 해서 반드시 강제집행까지 예정된 것은 아닙니다. 오히려 결정문에 명시된 명도 시기에 맞춰 임차인이 스스로 건물을 비우는 경우도 많아, 결정 자체가 원만한 명도로 이어지는 계기가 되기도 합니다.

임대인 입장에서 조정을 갈음하는 결정을 처음 접하면 생소하게 느껴지는 것이 당연합니다. 소송 절차 어디에서도 미리 상세히 안내받지 못한 채 서류만 받아 보는 경우가 많기 때문입니다. 그럴수록 결정문에 적힌 문구를 하나씩 짚어가며 그 의미를 확인하는 과정이 필요합니다.

명도소송이 조정에 회부되는 이유와 흐름

명도소송은 임대인이 임차인을 상대로 건물이나 상가의 인도를 구하는 소송으로, 절차적으로는 내용증명을 통한 임차인과의 최종 의사 확인, 점유이전금지가처분을 통한 현상 유지, 본안인 명도소송 제기, 그리고 판결 확정 후의 강제집행 순서로 진행되는 것이 일반적입니다.

이 가운데 명도소송이 진행되는 단계에서 법원은 사건의 성격, 당사자 간 감정의 골, 명도 이후 분쟁 재발 가능성 등을 고려해 조정 절차를 활용하기도 합니다. 판결로 승패를 가르기보다 당사자들이 스스로 받아들일 수 있는 해결책을 찾는 편이 명도 이후의 분쟁까지 줄일 수 있다고 보기 때문입니다.

조정기일에는 임대인과 임차인 쌍방이 출석해 밀린 차임, 명도 시기, 이사 관련 비용 분담 등 실질적인 쟁점을 두고 의견을 조율하게 됩니다. 이 자리에서 합의에 이르면 조정조서가 작성되고, 그 조서는 재판상 화해와 동일한 효력을 가지게 됩니다.

조정 절차에서 합의가 이뤄지지 않았다고 해서 언제나 조정을 갈음하는 결정으로 이어지는 것은 아닙니다. 조정담당판사가 별도의 결정을 내리지 않으면 사건은 '조정 불성립'으로 종결되고, 이 경우에는 이의신청이라는 절차 없이 사건이 곧바로 소송 절차로 돌아갑니다. 반면 판사가 사건의 성격상 결정을 통한 해결이 적절하다고 보면 조정을 갈음하는 결정을 내리게 되고, 이때부터 이의신청 기간이라는 별도의 절차가 시작됩니다.

조정 절차는 소송이 시작된 이후 비교적 이른 단계에서 활용되는 경우가 많습니다. 소송 초기에 서로의 입장 차이를 확인하고, 재판부가 판단하기에 조정으로 해결할 여지가 있다고 보이면 조정기일이 지정되는 방식입니다. 다만 사건의 진행 상황이나 재판부의 판단에 따라 조정 회부 시점은 달라질 수 있으므로 일률적으로 단정하기는 어렵습니다.

조정이 합의로 성립하든, 조정을 갈음하는 결정이 확정되든 최종적으로 갖게 되는 효력은 같습니다. 두 경우 모두 재판상 화해와 동일한 효력을 가지므로, 임대인 입장에서는 어느 경로로 사건이 정리되더라도 그 결과물을 근거로 강제집행까지 나아갈 수 있다는 점에서 실질적인 차이는 크지 않습니다. 다만 결정을 거치는 경우에는 2주의 이의신청 기간이 별도로 주어진다는 점에서, 합의로 바로 성립하는 조정조서와는 확정에 이르는 시점이 다릅니다.

이의신청 기간은 임대인뿐 아니라 임차인에게도 동일하게 적용됩니다. 임차인 역시 결정 내용이 불리하다고 판단하면 같은 2주의 기간 안에 이의신청을 할 수 있고, 어느 한쪽이라도 기간 안에 적법하게 이의신청을 하면 결정은 확정되지 않습니다.

그렇기 때문에 임대인 입장에서는 결정문을 받은 뒤 자신이 이의신청을 할지 여부만이 아니라, 임차인이 이의신청을 할 가능성까지 함께 염두에 두고 이후 일정을 계획하는 것이 현실적입니다.

법원이 조정을 갈음하는 결정을 활용하는 것은 소송이 장기화되는 것을 막고, 당사자들이 납득할 수 있는 선에서 사건을 정리하려는 취지가 담겨 있습니다. 임대인 입장에서도 이 절차를 이해하고 있으면 예상치 못한 서류를 받았을 때 당황하지 않고 차분히 대응할 수 있습니다.

결정문을 받았다면 반드시 확인할 세 가지

조정을 갈음하는 결정이 내려지면 법원은 그 내용을 담은 조서(결정서) 정본을 당사자에게 송달합니다. 임대인이라면 이 서류를 받는 즉시 가장 먼저 확인해야 할 것은 송달받은 날짜입니다. 앞서 말씀드린 대로 이의신청 기간의 기산점이 되기 때문입니다.

다음으로 확인할 것은 결정 내용입니다. 명도 시기가 언제로 정해졌는지, 밀린 차임이나 관리비 등 금전 부분이 어떻게 정리됐는지, 강제집행을 전제로 한 문구가 포함돼 있는지를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 결정문은 신청 취지에 반하지 않는 한도에서 나오지만, 세부 조건은 당사자의 기대와 다를 수 있습니다.

결정문 내용이 임대인이 받아들일 수 있는 수준이라면 특별히 대응할 필요 없이 이의신청 기간이 지나가기를 기다리면 됩니다. 반대로 명도 시기가 지나치게 늦거나 금전 부분이 불리하게 정리됐다고 판단되면 이의신청을 적극적으로 검토해야 합니다.

이 시점에서 판단이 서지 않는다면 혼자 결정하기보다 02-591-5657로 문의해 결정문의 의미와 이의신청의 실익을 함께 검토해 보시기를 권합니다.

결정문을 확인하는 과정에서 문구 자체가 다소 생소하게 느껴질 수 있습니다. 법률 용어로 작성돼 있어 명도 시기나 금전 정산 조건이 정확히 어떤 의미인지 한 번에 파악하기 어려운 경우가 많기 때문입니다. 이럴 때는 결정문 사본을 그대로 보관해 두고, 조정 과정에서 오갔던 논의 내용과 비교해 보는 것이 실제 내용을 이해하는 데 도움이 됩니다.

참고로 결정이 확정된 뒤 임차인이 정해진 명도 시기를 지키지 않으면, 강제집행은 명도소송과는 별도의 절차로 진행됩니다. 확정된 결정문을 집행권원으로 삼아 강제집행을 신청하는 단계로 이어지므로, 결정문 확정 이후의 절차까지 미리 염두에 두고 준비해 두시는 것이 좋습니다.

결정문에 적힌 표현이 조정 과정에서 논의됐던 내용과 다르게 느껴진다면, 그 차이가 왜 생겼는지를 파악하는 것도 이의신청 여부를 판단하는 데 중요한 단서가 됩니다.

결정문을 검토하면서 조정 과정에서 임차인이 제시했던 조건과 실제 결정 내용을 비교해 보는 것도 도움이 됩니다. 두 내용이 크게 다르지 않다면 결정을 받아들이는 쪽으로 무게가 실리고, 크게 달라졌다면 그 이유를 확인해 볼 필요가 있습니다.

이의신청 기간 2주, 왜 불변기간인가

조정을 갈음하는 결정에 대해 불복하려면 조서 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 해야 합니다. 이 기간은 송달 전에도 이의신청을 할 수 있다고 함께 규정돼 있어, 결정 내용을 미리 알았다면 정식 송달을 기다리지 않고도 이의신청이 가능합니다.

여기서 2주라는 기간은 '불변기간'으로 정해져 있습니다. 불변기간이란 법원이 재판으로 늘리거나 줄일 수 없는 기간을 뜻하며, 당사자가 개인적인 사정으로 기간을 넘겼다고 해서 법원이 임의로 구제해 주지 않는다는 의미이기도 합니다.

임대인 입장에서는 결정문을 받고도 다른 업무나 개인 사정으로 검토를 미루다가 2주가 훌쩍 지나가 버리는 경우가 실무에서 드물지 않게 나타납니다. 특히 등기우편 수령 직후 서류를 제대로 확인하지 않고 방치하다가 기간을 넘기는 사례가 많으므로 각별한 주의가 필요합니다.

이의신청을 하려면 법원에 서면으로 이의신청서를 제출해야 하며, 이의신청이 제기되면 법원은 상대방에게 그 사실을 통지합니다. 이의신청 여부와 그 내용에 따라 이후 절차가 크게 달라지므로 기간 안에 신중하게 판단해야 합니다.

이의신청 기간의 기산일은 조정기일이 아니라 결정문(조서) 정본을 '송달받은 날'이라는 점도 혼동하기 쉬운 부분입니다. 조정기일에 출석해 결정 내용을 어느 정도 짐작했더라도, 정식으로 기간이 흐르기 시작하는 시점은 송달일이므로 우편물을 받은 날짜를 정확히 기록해 두어야 합니다.

등기우편을 수령한 날짜가 애매하거나 가족이 대신 수령한 경우에는 우체국 배달 기록을 통해 정확한 송달일을 확인할 수 있습니다. 기간 계산에 의문이 있다면 스스로 판단하기보다 법원이나 변호사를 통해 정확한 기산일을 확인해 두는 것이 안전합니다.

결정문을 받은 날부터 시간이 넉넉하지 않다고 느껴지신다면 최대한 빨리 검토를 시작하시는 것이 좋습니다. 이의신청서 작성과 제출까지 감안하면 실제로 판단할 수 있는 시간은 2주보다 짧게 느껴질 수 있기 때문입니다.

특히 사업체를 함께 운영하시거나 여러 부동산을 관리하시는 임대인이라면 다른 업무에 밀려 결정문 확인이 늦어지는 경우가 있습니다. 결정문을 받으면 다른 서류와 섞이지 않도록 별도로 표시해 두고 기한을 달력에 기록해 두는 것이 실수를 줄이는 방법입니다.

이의신청서에는 결정문의 어느 부분에 불복하는지, 그 이유가 무엇인지를 구체적으로 밝히는 것이 일반적입니다. 막연히 동의할 수 없다는 취지만으로는 이후 절차에서 임대인의 입장을 충분히 전달하기 어려울 수 있습니다.

이의신청을 하지 않으면 어떻게 되나요

결정문을 받은 뒤 2주가 지나도록 어느 쪽도 이의신청을 하지 않으면, 그 결정은 확정되며 재판상 화해와 동일한 효력을 가지게 됩니다. 재판상 화해와 같은 효력이라는 것은 확정판결과 마찬가지로 법적 구속력과 집행력을 가진다는 의미입니다.

다시 말해 결정문에 정해진 명도 시기까지 임차인이 스스로 건물을 비우지 않으면, 임대인은 별도의 판결을 다시 받을 필요 없이 그 결정문을 근거로 강제집행 절차로 나아갈 수 있게 됩니다. 명도소송의 전체 흐름으로 보면 소송의 나머지 단계를 건너뛰고 곧바로 강제집행 단계로 이어지는 셈입니다.

한편 이의신청이 제기되더라도 상대방의 동의를 받으면 해당 심급의 판결이 선고되기 전까지 이의신청을 취하할 수 있습니다. 임대인이 이의신청을 했다가 임차인과 추가 협의를 통해 원만히 정리된 경우 이 절차를 활용해 다시 되돌릴 수 있습니다.

반대로 이의신청이 적법하게 이뤄지고 취하되지 않으면 결정은 확정되지 않고, 사건은 다시 소송 절차로 돌아가 심리가 이어지게 됩니다. 이 경우 임대인과 임차인 모두 판결을 받을 때까지 추가적인 시간과 절차를 감수해야 합니다. 이의신청 여부를 판단하실 때 02-591-5657로 상담하시면 남은 기간과 예상 절차를 함께 확인해 드립니다.

재판상 화해와 동일한 효력을 가진다는 것은 단순히 서류상의 의미에 그치지 않습니다. 임차인이 임의로 명도를 거부하더라도 임대인은 별도로 명도를 구하는 소송을 다시 제기할 필요 없이, 확정된 결정문 자체를 집행권원으로 삼아 강제집행을 신청할 수 있다는 뜻입니다. 이는 소송을 처음부터 다시 진행하는 것과 비교하면 시간 면에서 큰 차이를 만듭니다.

다만 확정된 결정문의 내용이 임대인에게 불리하게 작성돼 있다면, 그 불리한 내용까지 그대로 집행력을 갖게 된다는 점도 함께 기억해야 합니다. 그래서 결정문을 받은 즉시 내용을 꼼꼼히 검토하는 절차가 무엇보다 중요하며, 애매한 부분이 있다면 이의신청 기간이 끝나기 전에 반드시 확인해야 합니다.

이의신청을 취하하려면 단순히 취하 의사를 표시하는 것만으로는 부족하고, 상대방의 동의가 필요합니다. 임차인이 취하에 동의하지 않으면 이의신청은 그대로 유지되고, 사건은 소송 절차로 계속 진행됩니다.

이의신청이 확정되지 않은 상태에서는 명도나 강제집행을 위한 절차를 곧바로 진행할 수 없습니다. 따라서 이의신청 여부를 판단할 때는 확정까지 걸리는 시간과 이후 절차까지 함께 고려해야 합니다.

결정문이 확정된 뒤에는 그 내용을 임의로 바꿀 수 없습니다. 확정 이후에 사정이 달라졌다고 해서 다시 조정이나 재판을 요구할 수는 없으므로, 확정 전 단계에서 신중하게 판단하는 것이 무엇보다 중요합니다.

이의신청, 받아들일지 다툴지 어떻게 판단하나

조정을 갈음하는 결정을 받은 임대인이 가장 먼저 고민하는 것은 이 결정을 그대로 받아들일지, 아니면 이의신청을 통해 다시 다툴지입니다. 이 판단은 결정문에 담긴 명도 시기, 금전 정산 내용, 그리고 소송을 계속 진행했을 때 예상되는 결과를 종합적으로 비교해야 내릴 수 있습니다.

다만 이의신청을 하면 사건이 다시 소송 절차로 돌아가는 만큼 명도까지 걸리는 시간이 늘어난다는 점도 함께 고려해야 합니다. 결정문의 조건과 이의신청 이후 예상되는 소요 기간, 소송 결과의 불확실성을 함께 저울질하는 것이 합리적인 판단입니다.

이 같은 판단에는 임대인이 처한 개별 상황이 크게 작용합니다. 예를 들어 새로운 임차인과 이미 계약을 맺어 명도 시기가 늦어지면 추가 손해가 발생하는 상황이라면, 다소 불리한 조건이라도 빠른 확정이 나을 수 있습니다. 반대로 시간적 여유가 있고 결정 내용의 손해가 크다면 이의신청을 통해 다시 다투는 편이 합리적일 수 있습니다.

이러한 판단은 결정문 문구 하나하나의 해석, 조정 과정에서 오간 논의, 사건 전체의 진행 상황을 함께 봐야 정확해집니다. 부동산 관련 소송을 다수 진행해 온 변호사와 상담하면 비슷한 사례에서 결정을 받아들인 경우와 이의신청을 한 경우 각각 어떤 흐름으로 이어졌는지 참고해 이의신청의 실익을 보다 현실적으로 가늠할 수 있습니다.

이의신청 여부를 판단한 뒤에는 그 근거가 된 자료와 판단 과정을 정리해 두는 것도 도움이 됩니다. 이후 강제집행이나 추가 소송 과정에서 당시의 상황을 설명해야 할 때 유용하게 활용할 수 있습니다.

결정을 받아들이기로 했다면 이의신청 기간이 끝나는 날짜를 확인해 두고, 그 이후 결정문이 확정되는 대로 다음 절차를 준비하시는 것이 좋습니다. 이의신청을 하기로 했다면 서면 제출과 이후 소송 절차 준비를 서둘러야 합니다.

임대인 혼자 모든 것을 판단하기 어렵다면 결정문을 그대로 들고 상담을 받아보시는 것도 좋은 방법입니다. 서류를 직접 확인한 상태에서 상담을 받으면 더 구체적이고 현실적인 조언을 받을 수 있습니다.

자주 묻는 질문