이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 현장에 가보니 계약한 세입자가 아니라 낯선 사람이 영업하고 있는 경우
• 세입자가 몰래 다시 세를 놓았다는 사실을 뒤늦게 알게 된 경우
• 전대를 동의해줬는데 이제 와서 계약을 정리하려는 경우
• 명도소송을 임차인과 전차인 중 누구를 상대로 해야 할지 헷갈리는 경우

전대차란 무엇이고 왜 문제가 되나

전대차란 임차인이 자신이 빌린 건물을 다시 제3자에게 빌려주는 것을 말합니다. 이때 원래 계약의 임대인과 임차인 사이의 관계는 그대로 유지되면서, 임차인과 전차인 사이에 별도의 전대차 계약이 생깁니다.

문제는 임대인 입장에서 자신이 계약한 상대방이 아닌 낯선 사람이 건물을 점유하고 있다는 사실 자체가 불안 요소가 된다는 점입니다. 누가 어떤 조건으로 들어와 있는지 파악되지 않으면 관리도, 향후 명도도 복잡해집니다.

그래서 민법은 전대를 임대인의 통제 아래 두고 있습니다. 원칙적으로 임차인은 임대인의 동의 없이 마음대로 전대할 수 없고, 동의를 받았는지 여부에 따라 이후 법률관계가 크게 달라집니다. 이 차이를 정확히 이해하지 못하면 명도소송을 진행하는 도중에도 상대방을 잘못 지정하는 실수가 생길 수 있습니다.

이 글에서는 무단 전대와 동의 전대를 나누어, 각각의 경우 임대인이 누구를 상대로 어떻게 대응해야 하는지 정리합니다.

임대인 동의 없는 무단 전대라면

민법 제629조①은 임차인이 임대인의 동의 없이는 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정합니다. 이를 위반해 무단으로 전대한 경우 ②항에 따라 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

즉 무단 전대 사실이 확인되면 그 자체가 임대인에게 해지권을 주는 독립된 사유가 됩니다. 차임 연체 여부와 관계없이, 동의 없는 전대라는 사실만으로 계약을 끝낼 근거가 생기는 것입니다.

다만 이 원칙에는 예외가 있습니다. 민법 제632조는 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 제629조부터 제631조까지의 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 예를 들어 매장 한켠의 작은 공간을 잠시 나눠 쓰게 하는 정도라면 이 조문이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다.

그래서 무단 전대를 이유로 해지를 검토할 때는 먼저 그 전대가 소부분 사용에 그치는 것인지, 건물의 상당 부분을 실질적으로 넘겨준 것인지부터 구분해야 합니다. 이 구분에 따라 대응 방향이 달라지므로 상담을 통해 확인하는 것이 정확합니다.

동의를 받은 전대라면 이야기가 달라진다

임대인이 전대를 동의한 경우에는 상황이 완전히 달라집니다. 민법 제630조①은 임대인의 동의를 얻어 전대한 때 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다고 정합니다.

이 말은 전차인이 임차인이 아니라 임대인을 상대로 직접 차임 지급 등의 의무를 진다는 뜻입니다. 그래서 전차인이 임차인에게는 차임을 지급했다고 하더라도, 그것만으로는 임대인에게 대항하지 못합니다. 임대인에게 지급해야 할 몫은 별도로 확인해야 합니다.

다만 제630조②는 이런 전차인의 직접 의무가 임대인이 임차인에 대해 가지는 권리 행사에 영향을 미치지 않는다고 정하고 있습니다. 즉 임대인은 여전히 원 임차인에게도 계약상 권리를 행사할 수 있고, 전차인에 대한 직접 청구권이 생겼다고 해서 임차인에 대한 권리가 사라지는 것은 아닙니다.

정리하면 동의 전대에서는 임대인, 임차인, 전차인 세 당사자가 얽힌 구조가 만들어지고, 각자의 권리와 의무를 정확히 구분해서 봐야 실수 없이 대응할 수 있습니다.

임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝내면 전차인도 나가야 할까

여기서 실무적으로 가장 자주 오해가 생기는 부분을 짚어야 합니다. 결론부터 말하면, 동의를 받은 전대차에서 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝냈다고 해서 전차인도 자동으로 나가야 하는 것은 아닙니다.

민법 제631조는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 명확히 정하고 있습니다. 임대인 입장에서는 원 임차인만 정리하면 끝날 것이라 생각하기 쉽지만, 실제로는 그렇지 않습니다.

이 조문의 취지는 임대인과 임차인이 합의로 전차인의 지위를 마음대로 없애버리는 것을 막기 위한 것으로 이해할 수 있습니다. 동의를 받아 들어온 전차인이 임대인·임차인의 사정으로 하루아침에 쫓겨나는 것은 부당하기 때문입니다.

따라서 동의 전대 상황에서 건물을 돌려받으려면, 원 임차인과의 계약 정리만으로는 부족하고 전차인에 대해서도 별도의 법적 근거를 마련해야 하는 경우가 많습니다. 이 부분은 사안에 따라 결론이 달라질 수 있어 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

전차인이 이렇게 말한다면 어떻게 판단할까

현장에서는 전차인이 여러 이유를 들어 명도를 거부하는 경우가 많습니다. 자주 나오는 주장을 기준으로 판단 방향을 정리했습니다.

그럼 실제로 명도소송은 누구를 상대로 해야 하나

실무적으로는 현재 건물을 점유하고 있는 사람이 누구인지부터 정확히 파악하는 것이 출발점입니다. 임차인 본인만 있는 것이 아니라 전차인이 함께 있거나, 전차인만 실제로 영업하고 있는 경우도 흔합니다.

이런 상황에서는 계약 당사자인 임차인뿐 아니라 실제 점유자인 전차인도 함께 상대방으로 삼아 절차를 진행하는 것이 안전합니다. 점유자 중 일부만 상대로 소송을 진행하면, 판결을 받고도 상대방이 아닌 다른 점유자 때문에 다시 절차를 밟아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 시간과 비용이 이중으로 드는 상황을 피하려면 처음부터 점유자 전원을 파악하는 것이 중요합니다.

그래서 소송에 앞서 점유이전금지가처분을 함께 검토하는 것이 특히 중요합니다. 이 가처분은 소송이 진행되는 동안 점유자가 또 다른 사람으로 바뀌는 것을 막아, 애써 받은 판결이 무력화되는 상황을 예방합니다. 전차인이 있는 사건에서는 점유자가 한 명이 아닐 수 있다는 점에서 이 절차의 실익이 더욱 크고, 재전대나 명의 변경 등 예상치 못한 변수도 함께 대비할 수 있습니다.

누가 실제 점유자인지 확인이 어려운 경우에는 현장조사나 사업자등록 현황 등을 통해 파악하는 과정이 먼저 필요할 수 있습니다. 이 단계부터 상담을 통해 진행하면 이후 절차에서 시행착오를 줄일 수 있습니다.

또한 점유자가 임차인, 전차인 외에 또 다른 사람으로 바뀌어 있는 경우도 있어, 소송을 제기하기 직전까지도 현황을 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다. 점유자 확인을 소홀히 하면 애써 진행한 절차가 무용지물이 될 수 있습니다.

전차인이 영업하는데 임차인은 연락도 안 될 때

현장에서 자주 벌어지는 상황 중 하나가 바로 이것입니다. 전차인은 매장에서 정상적으로 영업하고 있는데, 정작 계약 당사자인 임차인은 연락이 닿지 않는 경우입니다. 임대인 입장에서는 누구와 대화를 해야 할지부터 막막해집니다.

이런 경우에도 절차의 기본 원칙은 달라지지 않습니다. 계약 해지나 인도 요구는 계약 당사자인 임차인에게 먼저 통지해야 하고, 임차인의 주소로 내용증명을 보냈는데 반송되는 등 연락이 되지 않는다면 그 경위도 함께 기록해두어야 합니다.

동시에 실제 점유자인 전차인에게도 상황을 알리고 협조를 요청하는 것이 좋습니다. 전차인 입장에서도 원 임차인과 연락이 끊긴 상태라면 임대인과의 대화 창구가 필요하기 때문에, 오히려 협의가 수월하게 풀리는 경우도 있습니다.

임차인에게 통지가 사실상 불가능한 상황이 계속되면 절차적으로 다른 송달 방법을 검토해야 할 수도 있습니다. 이 부분은 사안마다 진행 방식이 달라 상담을 통해 확인하는 것이 정확합니다. 연락이 끊긴 임차인의 주소, 연락처, 마지막 접촉 시점 등을 정리해두면 이후 절차에서 유용하게 쓰입니다.

무단 전대인데 오래 방치했다면 문제없을까

무단 전대 사실을 알면서도 오랫동안 별다른 조치를 하지 않고 지내온 경우도 있습니다. 이럴 때는 이미 전대를 묵인한 것으로 볼 수 있는지가 쟁점이 될 수 있습니다.

명시적인 동의서가 없더라도, 전차인의 존재를 알면서 차임을 받거나 별다른 이의 없이 오랜 기간 지내왔다면 묵시적으로 동의한 것으로 평가될 여지가 있습니다. 이렇게 되면 무단 전대가 아니라 동의 전대의 법리가 적용될 수 있어 대응 방향이 달라집니다.

반대로 최근에야 전대 사실을 알게 됐다면 무단 전대에 해당할 가능성이 커지고, 그동안 몰랐던 사정을 뒷받침할 자료를 정리해두는 것이 중요합니다. 언제, 어떤 경위로 전대 사실을 알게 됐는지를 명확히 해두어야 합니다.

결국 방치 기간과 그 경위에 따라 결론이 크게 달라지는 영역이므로, 섣불리 판단하기보다 그동안의 사정을 정리해 상담을 받아보는 것이 필요합니다. 시간이 오래 지났다고 해서 무조건 불리해지는 것도, 무조건 유리해지는 것도 아니므로 구체적인 사실관계부터 점검해야 합니다.

무단 전대 vs 동의 전대, 대응이 이렇게 다르다

지금까지 살펴본 내용을 대응 방식 기준으로 다시 정리하면 다음과 같습니다.

상가라면 상가건물임대차보호법도 함께 봐야 한다

임차 대상이 상가라면 민법만이 아니라 상가건물 임대차보호법도 함께 살펴야 합니다. 상가법 제13조는 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9 중 일부, 제11조, 제12조를 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다고 정하고 있습니다.

여기서 특히 눈여겨볼 부분은 제13조②입니다. 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 갱신요구권 행사기간 이내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

즉 동의받은 전차인은 단순히 임대인에게 의무만 지는 것이 아니라, 일정한 범위에서는 임차인의 권리를 대신 행사할 수도 있는 지위에 있습니다. 이 점 때문에 상가 전대차 관련 분쟁은 민법 조문만으로 판단하기 어려운 경우가 많고, 임대인 입장에서도 전차인의 지위를 가볍게 볼 수 없습니다.

따라서 상가 건물에서 전차인을 상대로 명도소송을 검토한다면, 민법상 전대 규정과 상가법의 전대차관계 적용 조문을 함께 확인해야 정확한 판단이 가능합니다. 조문이 여러 개 얽혀 있는 만큼, 상가 전대차 분쟁은 초기 상담 단계에서부터 관련 규정을 함께 짚어보는 것이 안전합니다.

전차인도 스스로를 지킬 방법이 있을까

입장을 바꿔 전차인 쪽에서 보면, 갑자기 명도소송 통지를 받았을 때 무엇부터 확인해야 하는지가 중요합니다. 가장 먼저 볼 것은 자신이 들어올 당시 임대인의 동의가 있었는지 여부입니다.

동의를 받았다는 사정, 예를 들어 임대인과 직접 나눈 문자나 통화 기록, 임대인에게 차임 일부를 직접 낸 이력 등이 있다면 이는 전차인의 지위를 뒷받침하는 중요한 자료가 됩니다. 이런 자료가 있으면 임대인·임차인의 합의 종료만으로 자신의 권리가 소멸하지 않는다는 점을 주장할 수 있습니다.

반대로 동의 여부가 불분명하다면, 전대차 계약 당시 임차인이 어떻게 설명했는지, 임대인이 전차인의 존재를 알고도 이의를 제기하지 않았는지 등 정황 자료를 정리해두는 것이 도움이 됩니다.

결국 전차인 입장에서도 자신의 지위가 무단 전대에 의한 것인지 동의 전대에 의한 것인지에 따라 대응이 완전히 달라지므로, 통지를 받는 즉시 관련 자료부터 정리하고 상담을 받는 것이 중요합니다. 시간이 지날수록 자료를 모으기 어려워지는 경우가 많아, 통지를 받은 초기에 빠르게 움직이는 것이 유리합니다.

전대를 동의해줄 때 미리 확인해야 할 점

앞으로 전대를 동의해줄 계획이 있는 임대인이라면, 나중에 이런 분쟁을 피하기 위해 처음부터 조건을 분명히 해두는 것이 중요합니다. 구두로만 승낙하기보다 서면으로 동의 사실과 조건을 남겨두는 것이 기본입니다.

특히 전대차 기간을 원 임대차 계약 기간을 넘지 않도록 명시하고, 원 임대차 계약이 종료되면 전대차도 함께 종료된다는 점을 미리 특약으로 정해두는 방법도 고려할 수 있습니다. 다만 이런 특약이 실제로 어떻게 해석될지는 구체적인 문구와 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

또한 전차인의 인적사항과 연락처를 확보해두고, 차임 지급 방식(임차인을 통할지 임대인에게 직접 낼지)도 명확히 해두면 이후 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

이렇게 처음부터 서면으로 조건을 정리해두면, 나중에 원 임차인과의 계약을 정리해야 할 때도 전차인과의 관계를 어떻게 처리할지 훨씬 수월하게 판단할 수 있습니다. 반대로 아무런 기록 없이 구두로만 승낙한 경우에는 이후 분쟁에서 동의 여부와 조건을 두고 다툼이 생기기 쉽습니다.

명도소송 전에 준비해야 할 자료

전차인을 상대로 절차를 검토하기 전에, 아래 자료부터 차근차근 정리해두면 상담과 절차 진행이 한결 수월해집니다.

• 원 임차인과의 임대차계약서 및 특약사항
• 전대 동의 여부를 확인할 수 있는 서면이나 대화 기록
• 전차인의 실제 점유 현황(사업자등록, 간판, 영업 형태 등)
• 임차인·전차인과 주고받은 내용증명·문자 기록
• 차임 연체 등 다른 해지 사유가 있다면 그 증빙 자료
• 임차인·전차인의 최근 연락처와 연락 가능 여부

특히 전대 동의 여부는 구두로만 이뤄진 경우가 많아 나중에 다툼이 생기기 쉽습니다. 계약 당시 주고받은 문자나 통화 녹음처럼 기록으로 남아 있는 자료가 있다면 반드시 확보해두는 것이 좋습니다. 자료가 흩어져 있다면 시간 순서대로 정리해두는 것만으로도 상담의 정확도가 크게 달라집니다.

명도소송 절차는 실제로 어떻게 진행되나

전차인이 얽힌 사건이라 해도 기본적인 절차의 큰 틀은 다르지 않습니다. 먼저 계약 해지와 인도를 요구하는 내용증명을 임차인과 전차인 모두에게 보내는 것이 출발점입니다.

다음으로 점유이전금지가처분을 통해 소송 중 점유자가 또 바뀌는 것을 막고, 이후 명도소송을 진행합니다. 전차인이 있는 사건에서는 이 가처분의 실익이 더욱 큽니다. 점유자가 여러 명일수록 소송 도중 점유가 옮겨 다닐 위험이 크기 때문입니다.

판결이 확정된 뒤에도 임의로 인도하지 않으면 강제집행을 별도로 진행합니다. 강제집행은 법원 소속 집행관에 의해 이뤄지며, 점유자가 여럿이라면 판결의 효력이 미치는 범위를 정확히 확인한 뒤 진행해야 합니다.

전차인이 있는 사건은 송달과 집행 단계 모두에서 확인할 사항이 늘어나므로, 각 단계마다 진행 상황을 점검하며 다음 절차로 넘어가는 것이 안전합니다.

비용은 얼마나 드는지 알아보기

전차인이 있는 사건이라고 해서 비용 구조 자체가 크게 달라지지는 않습니다. 선임료는 200만원부터 시작하며 구체적인 금액은 점유자 수나 사건의 복잡성에 따라 달라질 수 있습니다.

선임 계약을 진행하면 점유이전금지가처분과 내용증명 발송 비용은 별도로 청구하지 않는 경우가 많고, 내용증명만 단독으로 의뢰하는 경우에는 20만원 수준의 비용이 발생합니다.

이와 별개로 법원에 납부하는 인지대, 송달료, 열쇠 수리 등 실비 성격의 비용이 있는데, 점유자가 여럿이면 송달 대상도 늘어나 합계가 대략 50만원에서 100만원 사이보다 다소 늘어날 수 있습니다. 정확한 금액은 사건별로 다르므로 상담 시 안내받는 것이 정확합니다.

강제집행은 명도소송과 별도의 계약으로 진행되며, 신청부터 실제 집행까지 통상 약 3개월 정도가 소요됩니다.

비용 한눈에 보기

항목	금액	비고
선임료	200만원부터	점유자 수·사건 내용에 따라 산정
가처분·내용증명	0원	선임 계약 시 별도 청구 없음
내용증명 단독 의뢰	20만원	선임 없이 내용증명만 진행할 때
법원 실비	대략 50만~100만원	인지대·송달료·열쇠수리 등 합산
강제집행	별도 계약	신청부터 본집행까지 약 3개월

비용 항목을 미리 확인해두면 예산 범위를 정하고 대응 방향을 결정하는 데 도움이 됩니다. 점유자가 여럿인 사건은 특히 상담을 통해 예상 절차와 비용을 구체적으로 안내받는 것이 좋습니다. 전차인이 있는 사건은 송달 대상이 늘어나는 만큼 초기 상담에서 전체 일정을 함께 점검해두는 것이 이후 진행을 매끄럽게 합니다.

전대 동의를 했는지 기억이 안 나면 어떻게 하나

시간이 오래 지난 계약이라면 임대인 스스로도 전대를 동의했는지 명확히 기억나지 않는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 계약서의 특약사항, 그동안 전차인에게 직접 차임을 받은 적이 있는지, 전차인의 존재를 알고도 별다른 이의를 제기하지 않았는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.

명시적으로 동의서를 작성하지 않았더라도, 정황상 동의한 것으로 볼 만한 사정이 있다면 묵시적 동의가 인정될 여지도 있습니다. 반대로 전대 사실을 최근에야 알게 됐다면 무단 전대에 해당할 가능성이 커집니다.

이 부분은 사실관계를 세밀하게 따져봐야 하는 영역이라, 계약서와 그동안의 거래 내역을 가지고 상담을 받아보는 것이 가장 정확합니다. 오래된 계약일수록 기억에만 의존하기보다 남아 있는 서류와 입금 내역부터 다시 확인해보는 것이 출발점이 됩니다.

자주 묻는 질문들을 정리했습니다