• 임차인이 "누수를 안 고쳐줘서 월세를 안 냈다"고 버티고 있다
• 연체 차임을 이유로 명도소송을 준비 중인데 임차인이 수선 미이행을 항변 사유로 내세울 것 같다
• 임차인이 수리를 요구한 적이 있었는지, 서면으로 남겨뒀는지 기억이 가물가물하다
• 차임을 일부만 감액해서 받아야 하는 건지, 아예 못 받는 건지 헷갈린다

임대인의 수선의무, 어디까지가 진짜 의무인가

민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하게 할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 여기서 핵심은 "사용·수익에 필요한 상태"라는 표현입니다. 임대차 목적물이 통상적인 용도로 쓰이는 데 지장이 없는 상태를 유지시키라는 것이지, 임차인이 원하는 인테리어나 편의 수준까지 끌어올려야 한다는 뜻이 아닙니다. 그런데도 실제 명도소송 현장에서는 이 조문을 오해하거나 확대해석한 임차인의 항변을 자주 마주하게 됩니다.

예를 들어 상가 임차인이 에어컨 실외기 소음이나 간판 위치가 마음에 들지 않는다는 이유로, 또는 주택 임차인이 벽지에 생긴 경미한 얼룩을 이유로 차임 지급을 거부하는 경우가 있습니다. 이런 사안들은 목적물을 사용·수익하는 데 본질적인 지장을 주는 하자라고 보기 어렵기 때문에, 수선의무 위반을 이유로 한 차임 거부 항변이 법원에서 그대로 받아들여지기는 쉽지 않습니다. 반대로 보일러가 겨울에 전혀 작동하지 않아 난방이 불가능하거나, 상가의 핵심 설비인 냉동고가 고장 나 영업 자체가 불가능한 수준이라면 이야기가 달라집니다.

임대인 입장에서 명도소송을 준비할 때 가장 먼저 점검해야 할 것은 임차인이 문제 삼는 하자가 실제로 사용·수익에 필요한 상태를 벗어난 것인지, 아니면 단순한 불편이나 취향의 문제인지를 구분하는 일입니다. 이 구분이 명확해야 이후 차임 감액이나 해지 주장에 대한 대응 전략도 명확해집니다. 하자의 정도와 지속 기간, 그리고 그것이 임대차 목적 달성에 미치는 영향을 구체적으로 정리해두는 것이 소송 준비의 출발점입니다.

또한 수선의무는 임대인이 하자를 알았거나 알 수 있었던 경우, 그리고 임차인으로부터 수리 요청을 받은 이후에 비로소 구체적인 이행의무로 전환되는 성격을 갖습니다. 임차인이 아무런 통지도 하지 않은 채 일방적으로 차임을 깎아서 낸다면, 임대인으로서는 애초에 수선 요구 자체를 인지하지 못했을 가능성이 큽니다. 이 부분은 뒤에서 다룰 임차인의 통지의무와 직결되는 지점이기도 합니다.

실무에서는 하자의 발생 원인이 건물 자체의 노후화 때문인지, 임차인의 사용 방식 때문인지, 아니면 옆 호실이나 외부 요인 때문인지가 뒤섞여 다투어지는 경우가 많습니다. 예를 들어 오래된 건물의 배관 노후로 인한 누수라면 통상 임대인의 수선의무 범위 안에 있다고 볼 가능성이 크지만, 임차인이 직접 설치한 설비의 고장이라면 임대인의 책임 범위 밖에 있는 경우가 많습니다. 이처럼 원인 규명이 선행되어야 이후 항변의 방향이 정해지므로, 명도소송을 준비하는 임대인이라면 하자 발생 초기부터 원인을 객관적으로 확인해두는 절차를 거치는 것이 바람직합니다.

임대인이 수리를 안 해주면 임차인은 월세를 안 내도 될까?

이 질문에 대한 답은 "그렇지 않다"에 가깝습니다. 민법 제627조 제1항은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 경우, 임차인이 그 사용할 수 없게 된 부분의 비율에 따라 차임의 감액을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 즉 법이 임차인에게 부여한 권리는 '전액 거부권'이 아니라 '비율에 따른 감액청구권'입니다. 방 세 개짜리 상가 중 한 칸의 누수로 그 공간만 쓸 수 없게 됐다면, 감액의 대상은 전체 차임이 아니라 사용 불가능해진 부분에 상응하는 만큼으로 한정된다는 뜻입니다.

그런데 명도소송 실무에서는 임차인이 이 조문의 취지를 넘어서서 "수리를 안 해주니 아예 월세를 못 낸다"는 식으로 항변하는 경우가 적지 않습니다. 이런 주장은 법률상 근거가 약합니다. 설령 하자가 인정되더라도 감액은 그 하자로 인해 실제로 사용·수익할 수 없게 된 범위 안에서만 이루어지는 것이 원칙이고, 하자와 무관한 부분까지 포함한 전체 차임을 내지 않을 근거는 되지 않기 때문입니다. 임대인 입장에서는 임차인이 실제로 얼마만큼의 공간 또는 기능을 사용하지 못했는지를 구체적으로 특정해 반박하는 것이 핵심 전략이 됩니다.

이 지점에서 임대인이 자주 놓치는 부분이 있습니다. 임차인이 감액을 주장하며 스스로 정한 금액만 매달 지급해온 경우, 임대인이 이를 별다른 이의 없이 받아왔다면 나중에 그 수령 행위가 감액에 동의한 것으로 해석될 여지가 생길 수 있다는 점입니다. 따라서 감액분에 동의하지 않는다면 입금액을 수령하면서도 "감액에 동의하지 않으며 부족분에 대한 권리를 유보한다"는 취지를 서면이나 문자로 명확히 남겨두는 것이 안전합니다. 이런 절차를 거치지 않으면 추후 소송에서 임대인의 묵시적 동의 여부가 별도의 쟁점으로 떠오를 수 있습니다.

여기에 더해 감액청구권이 성립하려면 사용·수익 불가가 임차인의 과실 없이 발생했어야 한다는 요건도 중요합니다. 임차인의 부주의한 사용이나 관리 소홀로 발생한 문제라면 애초에 임대인의 수선의무나 임차인의 감액청구권이 발생할 여지가 줄어듭니다. 화재나 파손의 원인이 임차인의 취급 부주의에 있는데도 이를 임대인의 책임으로 돌려 차임을 거부하는 사례는 명도소송에서 임대인이 충분히 방어할 수 있는 지점입니다.

결국 임차인의 항변을 마주했을 때 임대인이 정리해야 할 순서는 다음과 같습니다. 첫째, 문제된 하자가 실제로 존재했는지. 둘째, 그 하자로 인해 사용·수익이 불가능해진 범위가 어디까지인지. 셋째, 그 범위가 전체 차임 거부를 정당화할 만큼 목적물 전체에 영향을 미쳤는지. 이 세 단계를 순서대로 짚어가면 임차인의 막연한 항변과 법적으로 인정되는 감액청구권을 구분해낼 수 있습니다.

잔존 부분으로 목적을 달성할 수 없다면 — 해지까지 가는 경우

민법 제627조 제2항은 한 걸음 더 나아가, 사용·수익할 수 없게 된 부분을 제외한 나머지 부분만으로는 임차인이 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임차인이 계약 자체를 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 이는 단순한 차임 감액을 넘어 계약 관계 자체를 끝낼 수 있는 강력한 권리이기 때문에, 그만큼 요건도 엄격하게 해석되는 경향이 있습니다.

여기서 중요한 것은 '목적 달성 불가능'의 판단 기준이 임차인의 주관적 만족도가 아니라 임대차 계약의 객관적인 목적이라는 점입니다. 음식점으로 임대된 상가에서 주방 설비의 핵심 기능이 마비돼 조리 자체가 불가능한 상태가 장기간 지속된다면 목적 달성이 불가능하다고 볼 여지가 있지만, 일부 진열 공간이 좁아졌다거나 간판 조명이 약해졌다는 정도로는 이 요건을 충족하기 어렵습니다. 임대인 입장에서는 임차인이 주장하는 하자가 임대차 목적물 전체의 효용을 무력화할 정도인지, 아니면 부분적이고 회복 가능한 수준인지를 구체적인 자료로 구분해 대응해야 합니다.

또한 해지권 행사와 명도소송의 관계도 정리해둘 필요가 있습니다. 임차인이 하자를 이유로 먼저 계약 해지를 주장하며 보증금 반환 등을 요구하는 경우와, 임대인이 차임 연체를 이유로 명도소송을 제기했는데 임차인이 방어 수단으로 하자를 뒤늦게 꺼내드는 경우는 소송 전략적으로 다르게 접근해야 합니다. 후자의 경우 임차인이 실제로 하자 발생 시점에 문제를 제기하고 통지했는지, 아니면 소송이 시작되고 나서야 갑자기 주장을 꺼냈는지가 신빙성 판단에 중요한 요소가 됩니다.

임대인으로서는 이러한 항변이 제기될 가능성에 대비해, 임대차 기간 중 임차인과 주고받은 연락 내역, 수리 요청 여부, 실제 수리 이행 내역 등을 미리 정리해두는 것이 중요합니다. 소송이 시작된 이후에 급하게 자료를 찾으려 하면 시점이 어긋나거나 누락되는 자료가 생길 수 있으므로, 명도소송을 준비하는 단계에서부터 임대차 관계 전반의 기록을 체계적으로 갖추는 것이 바람직합니다.

한 가지 더 유의할 점은, 해지권이 인정되더라도 그 효과가 소급하지 않고 장래를 향해서만 발생한다는 것입니다. 임차인이 뒤늦게 해지를 주장하며 그동안 이미 발생한 연체 차임까지 없던 일로 하려는 경우가 있는데, 이는 별개의 문제입니다. 해지의 효과와 기존 연체 차임 정산의 문제를 분리해서 다투어야 임대인 입장에서 불필요하게 양보하는 결과를 막을 수 있습니다. 또한 임차인이 해지를 주장하면서도 목적물 점유는 계속 유지하고 있다면, 그 자체로 해지 주장의 진정성에 의문을 제기할 수 있는 정황이 되기도 합니다.

임차인이 흔히 꺼내는 항변, 실제로는 어떻게 판단될까

임차인의 통지의무, 임대인의 방어 자료가 된다

민법 제634조는 임대물의 수리를 요하거나 임대물에 대해 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인이 지체 없이 임대인에게 이를 통지해야 한다고 정하고 있습니다. 다만 임대인이 이미 이를 알고 있었던 경우에는 별도의 통지가 없어도 무방하다는 단서가 붙어 있습니다. 이 조문은 얼핏 임차인의 의무를 정한 것처럼 보이지만, 실제 명도소송에서는 임대인에게 매우 중요한 방어 도구가 됩니다.

만약 임차인이 소송이 시작되고 나서야 "예전부터 하자가 있었다"고 주장한다면, 임대인으로서는 그 하자에 대해 임차인으로부터 실제로 통지를 받은 적이 있는지, 통지를 받았다면 언제 어떤 방식으로 받았는지를 확인해 대응할 수 있습니다. 통지가 전혀 없었는데도 임차인이 뒤늦게 하자를 이유로 차임 미납을 정당화하려 한다면, 임대인은 애초에 수선의 필요성을 인지할 기회조차 없었다는 점을 강조할 수 있습니다.

반대로 임차인이 문자메시지나 통화, 방문 등을 통해 실제로 하자를 알렸고 임대인이 이를 방치했다는 정황이 뚜렷하다면, 이 부분은 임차인의 항변에 힘을 실어줄 수 있는 자료가 됩니다. 그렇기 때문에 임대인 입장에서는 임차인의 연락을 받았을 때 이를 기록해두고, 실제로 확인 및 조치를 취했다면 그 이행 내역도 함께 남겨두는 습관이 중요합니다. 수리를 실제로 진행했다면 업체 견적서나 시공 내역, 결제 내역 등도 훗날 소송에서 유용한 증거가 됩니다.

특히 임대인이 하자를 인지한 후 상당한 기간 안에 합리적인 조치를 취했다는 사실을 입증할 수 있다면, 임차인이 여전히 수선의무 불이행을 이유로 차임 전액을 거부하는 것이 부당하다는 점을 부각시킬 수 있습니다. 반대로 통지를 받고도 장기간 방치했다면 그 부분에 대해서는 임대인 스스로도 불리한 사정을 인정할 수밖에 없는 경우가 있으므로, 실제 상담 시에는 통지와 조치의 시점을 구체적으로 짚어보는 과정이 필요합니다.

계약서 특약은 수선의무를 어떻게 바꿔놓을까

실무에서는 임대차 계약서에 "임차인이 경미한 수선은 자기 비용으로 부담한다" 또는 "인테리어와 관련된 시설은 임차인 책임으로 유지한다"는 식의 특약이 들어가 있는 경우가 많습니다. 이런 특약이 있다면 임대인의 법정 수선의무 범위가 계약으로 조정된 것으로 볼 여지가 있고, 임차인이 특약 대상에 해당하는 하자를 이유로 차임 감액을 주장할 때 임대인이 특약의 존재와 내용을 근거로 반박할 수 있는 여지가 커집니다.

다만 특약이 있다고 해서 임대인의 의무가 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 목적물의 주요 구조부나 골조, 누수의 근본 원인이 되는 방수 공사처럼 건물의 기본 골격에 해당하는 부분은 통상 특약의 대상에서 제외된다고 보는 경우가 많고, 반대로 소모품 교체나 경미한 수선처럼 일상적인 유지관리에 해당하는 부분은 특약으로 임차인 부담으로 돌릴 여지가 상대적으로 넓게 인정되는 편입니다. 이 구분이 항변을 다투는 과정에서 핵심적인 쟁점이 됩니다.

임대인 입장에서는 계약 체결 당시 어떤 조항으로 수선 책임을 나누어두었는지 계약서 원본을 다시 확인하는 작업이 필요합니다. 특약이 애매하게 작성되어 있거나 구두로만 약속한 내용이 있다면, 그 내용을 뒷받침할 만한 정황 증거를 함께 준비해두는 것이 좋습니다. 특약의 존재 자체를 임차인이 부인하는 경우도 있기 때문에, 계약 체결 과정을 기록한 메시지나 계약서 여백의 메모 등도 소송에서 의미 있는 자료가 될 수 있습니다.

또한 특약이 지나치게 임차인에게 불리한 내용이라면, 개별 사안에 따라 그 효력이 제한적으로 해석될 여지도 있습니다. 특약의 유효성 여부와 그 범위는 계약 전체의 맥락, 임대차 목적물의 용도, 당사자 간 협상력 등을 종합적으로 살펴야 하는 문제이므로, 특약을 근거로 항변을 반박하려는 경우에도 사전에 전문가와 함께 계약서 문구를 꼼꼼히 검토해보시는 것이 안전합니다.

감액 주장이 받아들여지지 않으면 연체 기수는 어떻게 계산될까?

명도소송에서 실무적으로 가장 자주 문제되는 지점은, 임차인이 일방적으로 차임을 깎아 내다가 뒤늦게 그 감액이 정당하지 않다고 판단되는 경우입니다. 이 경우 임차인이 실제로 미납한 차임은 감액 전 원래 약정 차임을 기준으로 다시 계산되고, 그 미납액이 일정 기수에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있게 됩니다. 건물 기타 공작물의 임대차라면 민법 제640조에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 달할 때 임대인이 해지할 수 있고, 상가건물 임대차의 경우에는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 연체액이 3기의 차임액에 달해야 한다는 점에서 차이가 있습니다.

임차인이 "수리를 안 해줘서 절반만 냈다"는 논리로 몇 달째 절반의 차임만 지급해왔다고 가정해보겠습니다. 만약 소송 과정에서 그 감액 주장이 인정되지 않는다면, 그동안 미납한 절반씩의 차임이 누적되어 연체 기수 계산에 그대로 반영됩니다. 임차인 입장에서는 스스로 정당하다고 믿고 감액해온 것이라 하더라도, 법원이 그 감액의 근거를 인정하지 않으면 결과적으로 연체 기수를 채우는 결과로 이어질 수 있다는 뜻입니다.

반대로 감액 주장의 일부가 인정되는 경우도 있습니다. 예를 들어 목적물의 특정 부분에 대해서만 사용이 불가능했던 사실이 인정된다면, 그 비율만큼은 연체액 계산에서 제외되고 나머지 미납분만 연체액으로 집계됩니다. 이 때문에 임대인으로서는 소송 초기 단계에서부터 하자의 존재 여부, 그 하자가 실제로 사용·수익에 미친 영향의 범위를 정밀하게 다투는 것이 연체 기수 산정에 직결되는 중요한 작업이 됩니다. 감액 비율을 둘러싼 다툼이 길어질수록 전체 소송 기간도 함께 늘어나는 경향이 있으므로, 초반부터 쟁점을 좁혀두는 것이 유리합니다.

이처럼 수선의무 항변은 단순히 "하자가 있었는지 없었는지"의 문제가 아니라, 그 하자의 정도가 차임 전체에 영향을 미쳤는지, 일부에만 영향을 미쳤는지, 그리고 그 결과 연체 기수가 실제로 채워졌는지까지 이어지는 연쇄적인 쟁점입니다. 사안에 따라 결론이 크게 달라질 수 있는 영역이므로, 개별 임대차 관계의 구체적인 사실관계를 바탕으로 상담을 통해 판단해보시는 것이 안전합니다.

임대인이 미리 챙겨둬야 할 증거자료

수선의무 항변에 효과적으로 대응하려면 소송이 시작되기 전부터 자료를 체계적으로 모아두는 것이 가장 확실한 방법입니다. 가장 먼저 확보해야 할 것은 임대차 계약서 원본과 특약사항입니다. 수선 책임을 어떻게 나누기로 했는지, 원상회복이나 시설 유지에 관한 별도 약정이 있는지를 다시 한 번 확인해두면 항변이 들어왔을 때 근거로 즉시 활용할 수 있습니다.

두 번째로는 임차인과 주고받은 연락 기록입니다. 문자메시지, 카카오톡, 통화 녹음, 이메일 등 형태를 불문하고 하자 관련 언급이 있었던 대화는 모두 캡처하거나 저장해두는 것이 좋습니다. 특히 임차인이 하자를 언급한 시점과 그 내용, 그리고 임대인이 어떻게 응답했는지가 함께 남아 있으면 통지의무 이행 여부와 임대인의 대응 성실성을 동시에 입증할 수 있는 자료가 됩니다.

세 번째로는 실제 수선을 진행했다면 그 이행 내역입니다. 수리업체 견적서, 시공 완료 사진, 결제 영수증 등은 임대인이 수선의무를 다했다는 사실을 뒷받침하는 가장 직접적인 증거입니다. 반대로 수선을 하지 않았다면 그 이유, 예를 들어 임차인의 협조 거부나 접근 불가 등의 사정이 있었는지도 함께 정리해두는 것이 좋습니다.

마지막으로 차임 납부 내역입니다. 통장 입출금 내역이나 계좌이체 기록을 통해 임차인이 실제로 언제부터 얼마를 감액해서 납부했는지, 그 감액이 하자 발생 시점과 어떻게 맞물리는지를 시계열로 정리해두면 연체 기수 계산 근거를 명확히 제시할 수 있습니다. 이런 자료들은 소송이 시작된 이후에도 준비할 수 있지만, 미리 정리해둘수록 초기 단계에서부터 유리한 방향으로 소송을 이끌어갈 수 있습니다. 여러 자료가 흩어져 있으면 정작 필요할 때 찾지 못하는 경우가 많으므로, 계약서와 특약, 연락 기록, 수선 이행 내역, 입금 내역을 한 폴더에 시간 순서대로 모아두는 습관만으로도 소송 준비 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

항변이 제기됐을 때 명도소송은 어떤 순서로 진행될까

자주 묻는 질문