임대차 계약을 맺은 임차인이 임대인 모르게 다른 사람에게 점포나 건물을 다시 빌려주는 경우가 있습니다. 임대인 입장에서는 어느 날 가보니 계약했던 사람이 아닌 낯선 사람이 영업을 하고 있거나 살고 있는 것을 발견하게 되는 상황입니다. 이런 명도소송 무단전대 해지 사안에서 가장 먼저 확인해야 하는 것은, 임대인의 동의 없이 이루어진 전대인지 여부와 그 결과 실제로 점유하고 있는 사람이 누구인지입니다.

무단전대는 그 자체로 임대인에게 계약을 해지할 수 있는 권리를 주는 사유이지만, 실제 소송에서는 해지 의사표시를 누구에게 해야 하는지, 명도청구의 피고를 임차인만으로 할지 실제 점유자까지 포함할지를 정확히 설계해야 합니다. 이 설계가 잘못되면 판결을 받고도 정작 점유하고 있는 사람에게는 집행할 수 없는 상황이 벌어질 수 있습니다. 이 글에서는 무단전대와 동의 있는 전대의 차이, 해지의 근거, 그리고 피고를 정하는 실무적인 기준을 정리합니다.

• 계약한 임차인이 아닌 다른 사람이 건물에 들어와 영업하거나 거주하고 있는 것을 발견하신 분
• 임대인 동의 없이 전대가 이루어졌다는 것을 알게 되어 계약을 끝내고 싶으신 분
• 명도소송을 하려는데 피고를 임차인으로 해야 할지 실제 점유자로 해야 할지 헷갈리시는 분
• 동의는 해줬는데 전차인이 차임을 안 내 어떻게 대응해야 할지 궁금하신 분

무단전대란 무엇이고, 왜 그 자체로 해지 사유가 되는가

민법 제629조①은 "임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정하고 있습니다. 그리고 같은 조 ②은 이를 위반한 경우 "임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 규정합니다. 즉 임차인이 임대인의 허락을 받지 않고 제3자에게 다시 빌려준 순간, 그 사실만으로도 임대인에게는 계약을 끝낼 수 있는 권리가 생깁니다. 실제로 전차인이 차임을 잘 내고 있는지, 건물을 험하게 쓰고 있는지와는 무관하게, 동의 없는 전대라는 사실 자체가 해지 사유입니다.

임대차는 임대인과 임차인 사이의 신뢰를 바탕으로 하는 계약이고, 목적물을 실제로 사용하는 사람이 누구인지는 임대인에게 중요한 문제입니다. 그래서 법은 임차인이 마음대로 제3자에게 사용권을 넘기는 것을 막고, 이를 어기면 임대인이 계약관계에서 벗어날 수 있도록 해지권을 부여하고 있습니다. 이 해지권은 임대인이 실제로 손해를 입었는지를 증명할 필요 없이, 무단전대라는 사실관계만 입증하면 행사할 수 있다는 점에서 다른 채무불이행에 따른 해지보다 요건이 단순한 편입니다.

다만 임대인이 무단전대 사실을 알면서도 오랫동안 이의를 제기하지 않고 차임을 계속 받는 등 묵인하는 태도를 보였다면, 뒤늦게 이를 이유로 해지를 주장하는 것이 신의칙상 제한될 여지도 있다는 점은 유의해야 합니다. 무단전대 사실을 알게 된 이후에는 가급적 빠르게 이의를 제기하고 해지 의사를 명확히 밝혀 두는 것이 안전합니다.

여기서 '전대'와 '임차권 양도'는 구분되는 개념입니다. 전대는 임차인이 임차인의 지위를 유지하면서 목적물의 사용권만 제3자에게 다시 준 것이고, 임차권 양도는 임차인이 자신의 계약상 지위 자체를 제3자에게 넘기는 것입니다. 어느 쪽이든 임대인의 동의 없이 이루어졌다면 제629조가 적용되어 해지 사유가 되지만, 실제 점유자가 누구이고 어떤 관계로 들어와 있는지에 따라 소송에서 다투는 방식이 달라질 수 있습니다.

상가에서는 갱신거절 사유이기도 하다

사업자등록을 마치고 영업 중인 상가라면 상가건물임대차보호법이 함께 적용됩니다. 이 법 제10조①은 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 여덟 가지로 나열하는데, 그중 4호가 "임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우"입니다. 즉 무단전대는 민법상 즉시 해지 사유가 될 뿐 아니라, 임대차 기간이 끝나갈 무렵 임차인이 갱신을 요구하더라도 임대인이 이를 거절할 수 있는 별도의 근거가 됩니다.

따라서 무단전대가 있었던 상가 임대차에서는 임대인이 두 가지 선택지를 가지게 됩니다. 하나는 무단전대 사실을 확인한 즉시 민법 제629조②에 따라 계약을 해지하고 명도를 구하는 것이고, 다른 하나는 임대차 기간이 끝날 무렵 갱신을 거절하며 상가법 제10조①4호를 근거로 제시하는 것입니다. 어느 쪽을 선택할지는 남은 임대차 기간, 현재 점유 상태, 조속한 회수의 필요성 등을 종합적으로 고려해 정하는 것이 좋습니다.

또한 상가건물임대차보호법 제13조①은 제10조를 포함한 여러 조문을 전대인과 전차인 사이의 전대차관계에도 적용하도록 정하고 있습니다. 즉 임차인이 다시 전차인에게 재차 전대하는 등 임대차 관계가 여러 단계로 얽혀 있는 경우에도, 각 단계에서 동의 없는 전대가 있었는지를 따져 해지와 명도의 근거를 찾을 수 있습니다.

임대인 동의를 받은 전대차라면 명도소송을 어떻게 해야 하나요?

동의를 받고 이루어진 전대라면 상황이 달라집니다. 민법 제630조①은 "임대인의 동의 있는 전대의 경우에는 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다"고 정하고 있습니다. 즉 임대인이 전대를 승낙한 순간부터 전차인은 원 임차인을 거치지 않고도 임대인에 대해 직접 차임 지급 등의 의무를 지게 됩니다. 다만 같은 조문은 "이 경우 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다"고도 정해, 전차인이 전대인에게 차임을 미리 냈다는 사정만으로 임대인에 대한 의무를 면할 수는 없다는 점도 함께 규정하고 있습니다.

이때 원 임차인, 즉 전대인의 지위는 그대로 유지됩니다. 민법 제630조②은 "①의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다"고 정하고 있어, 임대인은 여전히 원 임차인을 상대로 임대차계약상의 권리를 행사할 수 있습니다. 결국 동의 있는 전대에서는 임대인, 임차인(전대인), 전차인이라는 세 당사자가 동시에 존재하는 구조가 만들어지고, 명도소송을 준비할 때도 이 구조를 정확히 반영해야 합니다.

예를 들어 임대차 기간이 끝나 임대인이 목적물의 반환을 구하려는 경우, 실제로 점유하고 있는 사람은 전차인이므로 전차인을 상대로도 명도청구를 해야 실효성이 있습니다. 원 임차인만을 상대로 판결을 받으면, 전차인이 여전히 점유하고 있는 한 그 판결만으로는 집행이 어려울 수 있습니다. 따라서 동의 있는 전대차에서 임대차 종료를 원인으로 명도를 구할 때는 임차인과 전차인을 함께 상대방으로 검토하는 것이 실무의 기본입니다.

무단전대를 알게 된 시점, 해지 통지는 어떻게 보내야 하는가

무단전대 사실을 확인했다면 임대인은 임차인에게 계약해지의 의사표시를 해야 합니다. 이때도 다른 해지 사유와 마찬가지로 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 발송 사실과 도달 사실을 함께 남길 수 있는 내용증명을 활용하는 것이 일반적입니다. 내용증명에는 언제, 어떤 경위로 무단전대 사실을 알게 되었는지, 그것이 임대인의 동의 없이 이루어졌다는 점, 이를 이유로 계약을 해지한다는 의사를 구체적으로 기재해야 합니다.

여기서 실무상 자주 발생하는 문제는 통지의 상대방입니다. 계약의 당사자는 원 임차인이므로 해지의 의사표시는 원칙적으로 임차인에게 해야 하지만, 실제로 점유하고 있는 사람이 전차인이라면 전차인에게도 상황을 알리고 조속한 반환을 요구하는 내용증명을 함께 보내는 경우가 많습니다. 다만 전차인에게 보내는 통지가 임차인에 대한 해지 통지를 대신할 수 있는 것은 아니므로, 두 통지의 목적과 대상을 구분해서 준비해야 합니다. 임차인의 주소가 계약 당시와 달라져 있거나 연락이 닿지 않는 경우도 있는데, 이런 경우에는 곧바로 공시송달을 검토하기보다 주소보정과 사실조회 등으로 먼저 소재를 파악해 보는 절차를 함께 준비해 두는 것이 좋습니다.

무단전대 사실을 뒷받침하는 자료도 함께 정리해 두어야 합니다. 실제 영업자 명의, 사업자등록 내역, 목적물 출입 상황, 전대인과 전차인 사이의 계약서나 정황 자료 등이 있다면 해지 통지 단계에서부터 활용할 수 있고, 이후 소송에서도 무단전대 사실을 입증하는 핵심 증거가 됩니다.

피고는 누구로 해야 하는가 — 임차인과 실제 점유자

명도소송에서 가장 중요한 실무적 판단 중 하나가 피고를 누구로 정할 것인가입니다. 무단전대 사안에서는 계약상 당사자인 임차인과, 실제로 목적물을 점유하고 있는 전차인(또는 그로부터 다시 점유를 넘겨받은 사람)이 서로 다른 경우가 대부분입니다. 임차인만을 피고로 삼아 승소하더라도, 실제 점유자인 전차인에게는 그 판결의 효력이 미치지 않아 집행이 막힐 수 있습니다.

따라서 무단전대로 인한 명도소송에서는 계약해지에 따른 임대차 종료를 원인으로 임차인을 상대로 하는 청구와, 임차인에 대한 관계에서 아무런 점유 권원이 없는 전차인을 상대로 소유권에 기한 반환청구 또는 임차인의 임대인에 대한 목적물 반환청구권을 대위하는 방식의 청구를 함께 구성하는 경우가 많습니다. 무단전대이기 때문에 전차인은 임대인에게 자신의 점유를 정당화할 권원을 주장할 수 없는 지위에 있다는 점이 이러한 청구 구성의 출발점이 됩니다.

실제로 소를 제기하기 전에는 등기부, 사업자등록 현황, 현장 확인 등을 통해 현재 점유하고 있는 사람이 누구인지부터 특정해야 합니다. 점유자가 계속 바뀌는 상황이라면 소송 도중 점유자가 또 바뀌어 판결의 효력이 미치지 않는 사람에게 집행해야 하는 상황이 생길 수 있으므로, 점유이전금지가처분을 함께 진행해 점유 상태를 고정해 두는 것이 중요합니다.

동의 있는 전대차의 경우에도 마찬가지입니다. 임대차 종료를 이유로 명도를 구할 때는 전차인이 임대인에 대해 직접 의무를 부담하는 지위에 있으므로(민법 제630조①), 임차인과 전차인을 함께 피고로 삼아 각자의 법률관계에 맞는 청구원인을 구성하는 것이 실무상 안전한 방법입니다.

동의받은 전대차인데 전차인이 차임을 안 내면 어떻게 하나요?

이 경우 두 가지 법률관계가 동시에 존재한다는 점을 이해해야 합니다. 하나는 임대인과 임차인(전대인) 사이의 원 임대차이고, 다른 하나는 임차인(전대인)과 전차인 사이의 전대차입니다. 민법 제630조①에 따라 전차인은 임대인에 대해 직접 차임 지급 의무를 부담하므로, 전차인이 차임을 내지 않으면 임대인은 전차인을 상대로 직접 차임 지급을 청구할 수 있는 여지가 생깁니다.

다만 원 임대차에서 임차인이 임대인에게 차임을 지급할 의무 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 민법 제630조②이 "①의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다"고 명시하고 있는 만큼, 임대인은 여전히 원 임차인에게도 차임 지급을 구할 수 있는 지위에 있습니다. 실무에서는 전차인의 차임 연체가 계속되면 임차인(전대인)이 전대차 계약을 해지하는 절차를 밟는 것이 일반적이며, 이 경우 상가건물임대차보호법 제13조①에 따라 상가법의 차임연체 해지 규정이 전대차관계에도 적용될 수 있습니다.

임대인 입장에서는 전차인의 연체가 임대인 자신에 대한 차임 미지급으로 이어지는지, 원 임차인이 자신의 차임 지급 의무를 계속 이행하고 있는지를 함께 살펴야 합니다. 원 임차인이 차임을 정상적으로 내고 있다면 전차인의 연체는 임차인과 전차인 사이의 문제로 우선 정리되는 경우가 많고, 원 임차인마저 차임을 내지 못하는 상황이라면 원 임대차 자체의 연체를 이유로 한 해지 절차를 별도로 검토해야 합니다.

전대차에도 상가건물임대차보호법 일부가 적용된다

상가건물임대차보호법은 원 임대차뿐 아니라 전대차관계에도 일정 부분 그대로 적용됩니다. 제13조①은 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9의 일부, 제11조, 제12조를 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용하도록 정하고 있습니다. 즉 전차인도 일정한 요건 아래 갱신을 요구할 수 있고, 차임연체를 이유로 한 해지 규정도 전대차관계에 그대로 적용됩니다. 다만 이 준용 목록에 권리금 보호에 관한 제10조의4는 포함되어 있지 않다는 점은 함께 알아 두어야 합니다.

제13조②은 "임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에 대해 계약갱신요구권을 행사할 수 있다"고 정하고 있습니다. 이 규정은 임대인의 동의를 받은 전대차에서만 작동하는 것으로, 무단전대의 경우에는 전차인이 이러한 대위 권한을 주장할 수 있는 지위 자체가 인정되지 않습니다. 결국 동의 여부는 해지의 문제뿐 아니라 갱신 국면에서도 전차인의 지위를 완전히 다르게 만듭니다.

임대인 입장에서는 전대차가 얽힌 사안일수록 처음부터 동의 여부를 명확히 확인해 두는 것이 이후 절차를 단순하게 만드는 길입니다. 구두로 승낙한 적이 있는지, 서면으로 동의서를 작성해 준 적이 있는지, 아니면 전혀 알지 못한 상태에서 전대가 이루어진 것인지에 따라 임대인이 취할 수 있는 조치의 폭과 근거 조문이 달라지기 때문입니다.

무단전대 사실을 입증하려면 어떤 자료가 필요한가

명도소송에서 무단전대를 다투게 되면, 결국 관건은 실제로 임대인의 동의 없이 사용·수익권이 제3자에게 넘어갔다는 사실을 입증하는 것입니다. 가장 기본이 되는 자료는 목적물에서 실제로 영업하거나 거주하고 있는 사람의 사업자등록증명이나 전입세대 열람 내역입니다. 계약 명의자와 실제 영업자, 실제 거주자가 서로 다르다는 사실 자체가 무단전대를 뒷받침하는 강력한 정황이 됩니다.

다음으로는 임차인과 임대인 사이에 전대 관련 대화가 오간 문자메시지나 통화 녹취, 그리고 전대인과 전차인 사이에 별도의 계약서나 정산 내역이 있는지도 확인해야 합니다. 임차인이 스스로 "다른 사람에게 넘겼다"거나 "세를 놓았다"는 취지의 표현을 남긴 자료가 있다면 매우 유용한 증거가 됩니다. 임대인이 동의한 적이 없다는 사실은 반대로 임대인 스스로 그런 요청이나 승낙을 한 적이 없다는 점을 소명하는 자료, 예를 들어 계약서상 동의 조항의 부존재나 그간의 서면 왕래 내역으로 뒷받침할 수 있습니다. 계약서에 전대를 금지하는 특약이 명시되어 있다면 이 역시 무단전대를 뒷받침하는 유력한 근거가 되므로, 계약서 문구를 다시 한번 꼼꼼히 확인해 두시기 바랍니다.

현장 확인도 중요합니다. 상호명이나 간판이 바뀌었는지, 출입하는 사람이 계약 당시와 달라졌는지 등을 사진이나 영상으로 남겨 두면 소송 초기 단계에서부터 무단전대 여부를 신속하게 소명할 수 있습니다. 이런 자료들을 미리 정리해 상담을 받으시면, 해지 통지의 시점과 명도소송에서 상대할 피고를 정확하게 설계하는 데 큰 도움이 됩니다.

무단전대 vs 동의받은 전대, 무엇이 다른가

두 상황의 결정적인 차이는 전차인이 임대인에 대해 자신의 점유를 정당화할 수 있는가에 있습니다. 동의 없는 전대라면 전차인은 임대인에 대한 관계에서 아무런 권원이 없는 점유자에 불과하지만, 동의 있는 전대라면 전차인은 임대인에 대해서도 직접적인 법률관계를 가지는 당사자가 됩니다. 이 차이가 명도소송에서 청구원인을 어떻게 구성할지, 전차인을 상대로 어떤 내용을 청구할 수 있는지를 가릅니다.

임차인이 흔히 내세우는 주장, 실제로는 어떨까

해지 사유를 확인했다면, 이후 절차는 이렇게 진행됩니다

무단전대 사안은 일반적인 연체 사안보다 사실관계가 복잡한 경우가 많습니다. 누가 언제부터 점유했는지, 전대차 계약이 실제로 존재했는지, 임대인이 어느 시점에 이를 알게 되었는지 등 하나하나가 소송의 승패를 좌우할 수 있는 쟁점이 됩니다. 초기 단계에서 사실관계를 정확히 정리하고, 점유자를 특정해 가처분부터 진행하는 것이 이후 절차를 지연 없이 이끌어가는 방법입니다.

선임 비용은 사안에 따라 다르지만 저희 사무소는 선임료 200만원부터 시작하며, 선임을 진행하시면 점유이전금지가처분과 내용증명 작성 비용은 별도로 받지 않습니다. 법원에 납부하는 실비는 사안에 따라 달라 상담을 통해 구체적으로 안내해 드립니다. 부동산·민사 분야를 전문으로 다루는 엄정숙 변호사가 그동안 진행한 부동산 관련 소송은 7,000건을 넘고, 점유이전금지가처분만도 600건 이상을 진행해 왔습니다. 전차인까지 얽힌 복잡한 사실관계일수록 초반에 구조를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

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