건물명도 소가계산, 왜 보증금이 아닌 시가표준액일까

소가란 소송목적의 값, 즉 원고가 승소했을 때 직접 얻게 되는 경제적 이익을 금액으로 환산한 것입니다. 명도소송은 금전을 청구하는 소송이 아니라 부동산 자체를 돌려받는 인도 청구이기 때문에, 보증금이나 밀린 월세가 아닌 해당 건물의 시가표준액을 기준으로 소가를 산정합니다.

민사소송 등 인지규칙 제12조 제5호에서는 물건의 인도나 명도를 구하는 소송에 대해, 소유권에 기한 경우 목적물건 가액의 2분의 1, 그 밖의 권리에 기한 경우에는 목적물건 가액의 3분의 1로 소가를 산정하도록 규정하고 있습니다.

건물명도 소가계산, 구체적으로 이렇게 합니다

건물명도 소가계산의 출발점은 해당 부동산의 시가표준액을 확인하는 것입니다. 토지와 건물 각각의 가액을 따로 구해서 합산하는 것이 원칙입니다.

토지의 경우

개별공시지가는 부동산공시가격 알리미 또는 해당 시·군·구청에서 확인할 수 있습니다. 매년 1월 1일 기준으로 공시되며, 이 값에 토지 면적을 곱한 뒤 50%를 적용합니다.

건물의 경우

건물 시가표준액은 국세청 위택스에서 조회할 수 있습니다. 지방세법 시행령에 따라 산정된 값으로, 건축년도·용도·구조·면적 등이 반영된 과세 기준가입니다. 이 값의 50%가 건물의 소가가 됩니다.

토지 + 건물이 함께 있는 경우

토지 가액과 건물 가액을 각각 산출한 뒤 합산하면 됩니다. 집합건물(아파트, 오피스텔 등)의 경우 전유부분 면적 기준으로 산정하되 대지권 지분에 해당하는 토지 가액도 반드시 포함해야 합니다. 대지권 지분을 빠뜨리면 인지대가 과소 산정되어 보정명령이 나올 수 있으니 주의해야 합니다.

소유권에 기한 명도 vs 그 밖의 권리에 기한 명도

건물명도 소가계산에서 반드시 알아야 할 점이 있습니다. 어떤 권리를 근거로 명도를 청구하느냐에 따라 소가가 달라진다는 것입니다.

대부분의 건물 임대인은 소유자이면서 동시에 임대인이기도 합니다. 실무에서는 소유권에 기한 청구와 임차권 종료에 기한 청구를 선택적으로 병합하여 소장을 작성하는 경우가 많은데, 이때 중복청구 흡수 원칙에 따라 더 큰 쪽의 소가(즉, 소유권 기준 1/2)가 최종 소가로 결정되는 것이 일반적입니다.

이런 법리적 판단은 소장 작성 단계에서 정확하게 반영되어야 하므로, 전문 변호사의 검토가 큰 차이를 만듭니다.

소가에서 인지대는 이렇게 계산됩니다

건물명도 소가계산이 끝나면 그 다음은 인지대 산출입니다. 인지대는 소장을 법원에 접수할 때 납부하는 수수료로, 소가 구간에 따라 공식이 달라집니다. 전자소송으로 진행하면 인지대의 10%가 할인됩니다.

송달료는 당사자 수와 송달 횟수에 따라 결정됩니다. 민사 제1심 단독사건의 경우 5,200원 x 피고 수 x 15회분이 기본이며, 인지대·송달료·기타 실비를 포함하면 법원에 납부하는 비용은 대략 50만 원에서 100만 원 사이로 예상할 수 있습니다.

건물명도 소가계산을 잘못하면 어떤 일이 생길까

소가를 부정확하게 기재하면 소장 접수 후 법원에서 보정명령이 내려옵니다. 이 경우 소가 산정 근거자료를 다시 정리해서 제출해야 하며, 그만큼 소송 일정이 지연됩니다.

• 보정명령 대응 기간만큼 변론기일 지정이 밀립니다
• 인지대가 과소 납부된 경우 추가 납부 후에야 절차가 진행됩니다
• 과다 납부한 경우 환급 절차를 별도로 밟아야 합니다
• 점유이전금지가처분과의 정합성이 맞지 않으면 혼선이 생깁니다

특히 명도소송은 시간이 중요한 소송입니다. 하루라도 빨리 판결을 받아야 점유를 회수할 수 있는데, 소가계산 오류 하나로 수 주가 지연될 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

부동산 유형에 따른 건물명도 소가계산 포인트

건물명도 소가계산 이후, 소송은 이렇게 진행됩니다

소가를 정확히 산정하고 나면, 이후 명도소송은 아래와 같은 흐름으로 진행됩니다. 빠른 점유 회수를 원한다면 초기 단계에서 소가 산정과 증거 정리를 확실히 마무리해두는 것이 핵심입니다.

특히 점유이전금지가처분은 소송 중 세입자가 바뀌는 것을 방지하기 위해 본안 소송 전에 미리 진행하는 절차입니다. 인지대는 통상 약 9,000원 수준이며, 본안 소가 산정과 모순되지 않도록 정리해야 절차상 혼선이 없습니다.

판결 후에도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 강제집행을 신청하게 되는데, 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요됩니다. 강제집행은 법원 소속 집행관에 의해 짐을 강제로 반출하는 방식으로 이루어집니다.

명도소송 변호사 선임, 비용과 절차

방문 없이 전화만으로도 선임이 가능하며, 전국 어디서나 소송을 진행할 수 있습니다. 사건 난이도와 증거 상태에 따라 비용이 달라질 수 있으므로, 정확한 안내는 무료 전화상담을 통해 받으시기 바랍니다.