부동산 점유이전금지가처분 안 하면 승소해도 집행불능? 600건 경험 변호사 직접 해설
법도명도
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부동산 점유이전금지가처분
안 하면 승소해도 집행불능?
명도소송에서 이기고도 건물을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다.
600건 이상 직접 수행한 변호사가 핵심을 알려드립니다.
명도소송만 진행하면 위험합니다
소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 판결문의 효력이 없어집니다. 수개월간 진행한 소송이 물거품이 되는 것입니다. 부동산 점유이전금지가처분은 이러한 상황을 사전에 차단하는 보전처분입니다.
부동산 점유이전금지가처분이란?
핵심 정의
부동산 점유이전금지가처분은 부동산에 대한 인도 및 명도청구권을 보전하기 위한 가처분입니다. 목적물의 현재 점유 상태를 본안 판결 집행 시까지 그대로 유지하도록 하여, 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기는 것을 금지합니다.
쉽게 말해 명도소송을 진행하는 동안 현재 점유자가 다른 사람에게 부동산 사용권을 넘기지 못하도록 법원에서 미리 잠그는 절차입니다. 이 절차가 없으면 명도소송에서 승소하더라도 판결 당시 점유자가 바뀌어 있으면 강제집행이 불가능해질 수 있습니다.
임대차계약 해지에 따른 건물명도청구권, 경매 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 기한 명도청구권 등 물권이든 채권이든 상관없이 채무자에게 대항할 수 있는 권리라면 피보전권리가 될 수 있습니다.
부동산 점유이전금지가처분 진행 절차
가처분 신청서 접수
신청취지, 신청이유, 부동산등기부등본, 임대차계약서 사본, 목적물가액 산출표 등 필요서류를 갖추어 관할법원에 제출합니다.
담보제공 명령
서류 심사 후 법원에서 담보제공 명령이 내려집니다. 담보는 보증보험 증권 또는 현금 공탁으로 제공하며, 대부분 보증보험으로 진행합니다.
가처분 결정
담보 제공이 완료되면 수일 내에 가처분 결정문을 받게 됩니다. 결정문을 받은 후 2주 이내에 집행을 완료해야 합니다.
집행관에 의한 집행
집행관 사무실에 집행 신청 후 현장에서 가처분 집행이 이루어집니다. 점유자 부재 시 증인 2명과 열쇠 수리공이 필요할 수 있습니다.
부동산 점유이전금지가처분은 통상 1~2개월이 소요되나, 명도소송과 동시에 진행하므로 전체 소송 기간이 더 길어지는 경우는 많지 않습니다.
부동산 점유이전금지가처분 비용 안내
| 항목 | 비용 |
|---|---|
| 인지대 | 약 9,000원 (전자소송 기준) |
| 송달료 | 당사자수 x 3회분 |
| 담보 보증보험료 | 대부분 5만원 이내 |
| 집행관 수수료 및 현장 비용 | 사건별 상이 |
| 실비용 총액 (인지, 송달료, 우편료 등) | 약 50만원~100만원 |
부동산 점유이전금지가처분은 등기를 요하지 않으므로 등록세와 교육세는 납부하지 않습니다. 담보는 현금 공탁보다 보증보험 증권으로 제출하는 것이 편리하며, 사건 종료 후 담보취소 절차도 간소화됩니다.
자주 묻는 질문
명도소송만 진행할 경우, 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 판결문의 효력이 미치지 않습니다. 승소하고도 강제집행이 불가능해지는 상황이 발생할 수 있어 부동산 점유이전금지가처분은 사실상 필수 절차로 간주됩니다.
담보 금액은 재판부 재량에 따라 결정됩니다. 대부분의 점유이전금지가처분은 보증보험 증권으로 대체할 수 있으며, 보험료는 통상 5만원 이내입니다. 현금 공탁의 경우 자금이 묶이는 부담이 있으므로 보증보험을 권장합니다.
가처분 결정문을 받은 날로부터 2주 이내에 집행을 완료해야 합니다. 이 기간 내에 집행하지 못하면 인지와 송달료를 다시 납부하고 처음부터 신청해야 하므로 신속한 진행이 중요합니다.
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