세입자가 월세를 여러 달 밀리고도 나가지 않는 상황, 임대인으로서 정말 답답하실 겁니다. 명도소송을 진행하면서 동시에 밀린 월세까지 받을 수 있는지 궁금하신 분들이 많습니다.

결론부터 말씀드리면, 명도소송 중 월세 청구는 당연히 가능합니다. 오히려 명도소송을 제기할 때 연체된 차임과 함께 계약 해지 이후의 부당이득금까지 청구하는 것이 일반적입니다. 건물을 돌려받는 것과 밀린 임대료를 회수하는 것, 두 가지를 한 번의 소송 절차로 해결할 수 있습니다.

주택임대차보호법에 따르면 세입자가 2기 이상 월세를 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 상가의 경우 상가건물임대차보호법상 3기 이상 연체 시 해지 사유가 됩니다. 여기서 중요한 점은 '2기' 또는 '3기'가 연속된 개월 수가 아니라 연체 총액이 2개월분 또는 3개월분에 달하는지 여부라는 것입니다.

예를 들어 1월에 월세 50만 원 중 30만 원만 내고, 3월에 또 20만 원만 냈다면, 총 연체액이 100만 원(2개월분)에 도달하는 순간 계약 해지 사유가 성립합니다. 임대인이 계약 해지 의사표시를 세입자에게 도달시키면 그 시점에 임대차계약은 종료됩니다.

임대차계약이 해지되면 세입자는 더 이상 그 건물에 거주할 법적 권리가 없습니다. 그럼에도 불구하고 건물을 비워주지 않고 계속 점유하면, 그 기간 동안 차임 상당의 부당이득이 발생합니다. 쉽게 말해, 계약이 끝났는데도 무단으로 건물을 사용하고 있으니 그에 해당하는 사용료를 지불해야 한다는 것입니다.

대법원 판례에서도 "임대차계약이 차임 연체로 인하여 해지되었다면, 임차인은 해지로 인한 임대차 종료 시까지의 연체차임 및 그 이후부터 명도 완료일까지 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다"고 명확히 판시하고 있습니다.

따라서 명도소송을 제기할 때는 건물 인도 청구와 함께 계약 해지일 이후 실제 건물을 인도받는 날까지의 부당이득금 반환 청구를 병합하여 진행하는 것이 손해를 최소화하는 방법입니다.

첫째, 계약 해지 통보는 반드시 해야 합니다. 월세가 아무리 많이 밀렸더라도 계약 해지 의사표시가 세입자에게 도달해야 계약이 종료됩니다. 내용증명을 통해 명확하게 통보하시기 바랍니다.

둘째, 보증금 반환 의무를 이행해야 합니다. 명도소송을 진행할 때 세입자는 "보증금을 돌려받지 못했다"며 항변하는 경우가 있습니다. 이를 막기 위해 연체 차임을 공제한 잔여 보증금을 공탁해 두면 소송 진행이 원활해집니다.

셋째, 점유이전금지가처분은 필수입니다. 가처분 없이 명도소송만 진행하면, 소송 중 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘길 수 있습니다. 그렇게 되면 승소해도 새 점유자에게는 판결 효력이 미치지 않아 처음부터 다시 소송을 해야 하는 상황이 발생합니다.