경매 명도 낙찰, 잔금 후 바로 시작하는 인도명령·점유 회수 로드맵
법도명도
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경매 명도 낙찰 이후, 점유 회수는 이렇게 진행됩니다
잔금·등기·인도명령·집행까지 한 흐름으로 정리했습니다. 지금 상황에서 무엇을 먼저, 어떻게 준비할지 한눈에 보실 수 있습니다.
대한변협 공인 부동산·민사 전문. 『명도소송 매뉴얼』 저자.
명도 800+ · 점유이전금지가처분 600+ · 강제집행 200+ 건.
MBC·KBS·SBS 등 다수 매체 출연.
낙찰 직후부터 집행까지: 한 흐름 요약
경매 명도 낙찰 단계에서 가장 중요한 것은 시간 손실을 줄이는 준비입니다. 잔금납부, 소유권 이전등기, 점유 현황 파악을 빠르게 정리하고, 필요한 경우 인도명령을 통해 적법하게 점유를 회수합니다. 협의가 가능하면 이사 일정과 정산 조건을 문서로 남기고, 불응 시에는 강제집행으로 연결합니다.
대금 완납 → 소유권이전등기 신청. 등기 접수증을 기준으로 이후 절차를 병행합니다.
대항력 있는 임차인인지, 전(前)소유자인지, 무단점유자인지 구분하고 배당·인도 가능성을 검토합니다.
협의 시 일정·이사비·원상회복 범위를 합의서로 확정. 불응하면 법원에 인도명령을 신청합니다.
결정 송달 후 불응 시 집행관과 일정 조율하여 강제집행으로 점유를 회수합니다.
낙찰 이후 자주 겪는 쟁점과 체크포인트
대항력 있는 임차인
전입·점유·확정일자 요건이 충족된 임차인은 배당 여부와 보증금 잔액에 따라 이사 시점이 달라질 수 있습니다. 협의가 길어지면 인도명령과 별개로 점유이전금지가처분으로 점유 이전을 막는 방법을 검토합니다.
유치권·법정지상권 주장
공사대금 유치권이나 토지·건물 분리 소유에 따른 법정지상권 주장은 현장 사용 실태와 증빙이 핵심입니다. 사실관계가 불명확하면 협상이 지연되므로 초기에 증거 확보와 법리 검토를 병행해야 합니다.
이사비 협의
이사비는 관행적으로 거론되지만 의무가 아닙니다. 다만 신속한 인도를 위해 조건부 정산(원상회복·열쇠 인수 시 지급 등)처럼 분쟁을 줄이는 장치를 문서화하는 것이 안전합니다.
기간·비용은 왜 달라질까
사건 난이도, 점유자 태도, 서류 준비 속도, 송달 상황에 따라 처리 기간과 실무 비용은 달라집니다. 통상 잔금완납과 동시에 준비를 시작하면 불필요한 지연을 크게 줄일 수 있습니다.
- 기본 서류: 낙찰 결정문, 대금 완납 영수증, 등기 접수증, 점유자 특정 자료
- 신청 흐름: 인도명령 신청 → 결정 송달 → 불응 시 강제집행
- 비용 고지: 케이스별로 상이하며 상담 시 투명 안내(페이지 기준 예시: 선임료 200만원부터)
지금 바로 시작하는 4단계 실행 로드맵
전화 한 통으로 시작할 수 있습니다. 방문 없이 전국 진행 가능하며, 접수 후 대표 변호사가 직접 전략을 설계합니다.
- 상담 접수: 잔금일·점유자 정보·현장 사진을 알려주세요.
- 전략 수립: 협의안/인도명령/가처분 여부를 선제 검토합니다.
- 진행: 합의서 작성 또는 인도명령 신청, 필요 시 집행까지 연결.
- 마무리: 열쇠 인수·원상회복 확인·위험요인 사후 점검.
대표 변호사가 직접 진행합니다
사건을 맡기시면 전담 변호사 1인이 처음부터 끝까지 진행합니다. 그 전담 변호사가 엄정숙 변호사라면, 풍부한 부동산·민사 소송 경험을 바탕으로 더 체계적이고 신속한 전략을 기대하실 수 있습니다.
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