명도란 무엇일까요? 부동산 실무에서 명도란 ‘점유자가 부동산을 인도해 임대인에게 반환하는 행위’로 정의됩니다. 그러나 명도란 단순 퇴거 요구가 아니라, 임차인의 점유권을 법적으로 해제하고 새로운 소유자에게 사용‧수익 권한을 넘기는 복합 절차입니다. 명도란 개념을 한 줄로 정리하면 ‘점유 권한의 적법한 이전’이지만, 실제 현장에서는 계약서 해지, 소송, 강제집행이 연결된 연속 과정으로 작동합니다.

명도란 절차를 실무에서 어떻게 적용할까요? 첫 번째 단계는 계약 종료 통보입니다. 내용증명으로 해지 의사를 명확히 하고, 체납임대료 정산표를 함께 보내야 분쟁을 줄일 수 있습니다. 두 번째 단계는 점유이전금지가처분입니다. 건물이 제3자에게 점유가 넘어가면(무단 전대 등) 그 제3자를 상대로 다시 소송을 해야하는 문제가 발생되므로, 가처분으로 점유를 묶어 두는 것이 안전합니다. 세 번째 단계는 명도소송 제기입니다. 이때 체납임대료, 지연손해금, 손해배상을 함께 청구하면 재판부가 채권양도 금액을 한 번에 판단합니다.

명도란 과정 동안 ‘임대차계약 특약’이 중요한 역할을 합니다. 청구항목을 계약서에 기재해 두면 소송에서 손해배상 인정 범위가 넓어집니다. 또한 명도란 절차를 진행할 때 강제집행 예납금을 과소 납부하면, 집행관이 현장에 출동하지 못해 추가비용이 발생합니다. 따라서 인지대와 송달료 외에 집행료를 미리 산정해 두세요.

명도란 이해도가 높을수록 협상이 쉬워집니다. 임차인이 자발적으로 퇴거하면 비용‧시간을 모두 절감할 수 있기 때문입니다. 법도 명도소송센터에서는 명도란 절차에 관해 주택인도, 상가점포 인도, 합의서 작성, 판결집행, 손해배상 청구, 무료상담 등 다양한 실무자료를 제공합니다. 엄정숙 변호사는 “명도란 개념을 명확히 이해하고 협상하면 3기 체납 전에도 원만히 해결할 수 있다”고 조언합니다. 판례 흐름과 실무 팁을 함께 익혀 두면, 명도란 어렵지 않습니다.