명도소송 하는법, 자가진단 5문항으로 정하는 내 사건의 출발 단계
법도명도
본문
명도소송 하는법, 어디서 시작할지
세 질문이 먼저 정해 줍니다
내용증명부터인지, 가처분부터인지, 바로 소장부터인지. 자가진단 5문항으로 내 사건의 첫 단계를 고르고 건너뛰어도 되는 단계와 건너뛰면 안 되는 단계를 나눠 봅니다.
핵심 결론
명도소송 하는법은 정해진 순서를 그대로 따르는 것이 아니라 '종료 사유가 확정됐는가, 점유자가 바뀔 위험이 있는가, 상대에게 송달이 되는가' 세 질문으로 출발 단계를 정하는 데서 시작합니다. 답에 따라 내용증명부터, 점유이전금지가처분부터, 바로 소장부터로 갈리고, 생략해도 되는 단계와 생략하면 안 되는 단계도 사건마다 다릅니다. 단, 아래 갈림길에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
- 월세가 밀렸거나 계약이 끝났는데 세입자가 나가지 않는다
- 내용증명을 먼저 보내야 하는지, 바로 소송을 내도 되는지 헷갈린다
- 점포에 낯선 사람이 드나들거나 세입자가 연락을 끊었다
- 셀프명도소송하는법을 찾아봤지만 내 사건이 어디서 시작하는지 모르겠다
명도소송 하는법, 시작 전 자가진단 5문항
명도소송 하는법의 첫걸음은 내 사건의 출발 단계를 고르는 일입니다. 흔히 정리된 '내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행' 순서는 전체 지도일 뿐이고, 실제 사건에서는 이미 끝난 단계가 있거나 순서를 바꿔야 하는 단계가 있습니다. 명도소송 하는 방법을 순서표로만 외우면 필요 없는 서류에 시간을 쓰거나 꼭 필요한 단계를 놓치기 쉽습니다. 아래 5문항에 예 또는 아니오로 답해 보면 첫 서류의 윤곽이 잡힙니다.
- 계약 기간이 끝났거나, 해지 통지가 상대방에게 도달했다는 증거(내용증명 도달 기록, 문자 답장 등)가 있습니까?
- 임차인이 갱신을 요구했거나, 통지 기간을 놓쳐 계약이 갱신된 것으로 볼 여지는 없습니까?
- 지금 점유하는 사람이 계약서상 임차인 본인뿐입니까? 전차인, 동업자, 직원, 가족이 섞여 있지 않습니까?
- 점유자가 바뀌거나 다른 사람을 들이려는 조짐이 없습니까?
- 상대방의 주소를 알고 있고, 우편이나 법원 서류가 실제로 닿고 있습니까?
1번과 2번은 종료 사유가 확정됐는지, 3번과 4번은 점유자가 바뀔 위험이 있는지, 5번은 송달이 되는지를 묻습니다. 세 질문의 답을 조합하면 아래 출발점 결정표처럼 내 사건의 첫 단계가 정해집니다.
| 자가진단 결과 | 출발 단계 | 생략을 검토할 수 있는 단계 | 생략하면 안 되는 단계 |
|---|---|---|---|
| 1번 아니오 또는 2번이 불확실 | 내용증명부터 — 해지 또는 갱신거절 통지와 도달 증거 확보 | 가처분은 3·4번 답을 보고 판단 | 종료 사유 정리, 소장과 판결 |
| 1·2번 예, 3·4번 중 아니오 | 점유이전금지가처분부터 — 소장은 곧바로 이어서 | 도달 증거가 이미 있으면 내용증명 재발송 | 가처분 결정 고지 후 2주 안 집행, 소장과 판결 |
| 1~5번 모두 예 | 바로 소장부터 | 내용증명 재발송, 사안에 따라 가처분 | 소장, 판결, 집행문 |
| 5번 아니오 | 주소 확인 자료부터 모은 뒤 소장 | 없음(송달 방식은 법원 절차를 따름) | 주소 보정, 공시송달 대비 |
표에서 생략을 검토할 수 있다는 말은 법이 그 단계를 요구하지 않는다는 뜻이지, 생략해도 안전하다는 뜻은 아닙니다. 내용증명은 법정 필수 절차가 아니지만 해지 통지가 도달했다는 증거가 되고, 점유이전금지가처분도 필수는 아니지만 점유자가 바뀔 위험이 있는 사건에서는 판결의 실효성을 지키는 장치가 됩니다. 반대로 명도소송으로 가는 사건이라면 소장을 내서 판결을 받는 단계와 집행문을 받아 집행관에게 위임하는 단계는 건너뛸 수 없습니다.
1단계 종료 사유 확정: 소장 첫 문장이 여기서 정해집니다
명도소송의 청구원인은 임대차가 끝났으니 건물을 돌려 달라는 한 문장에서 출발하므로, 종료 사유가 흔들리면 소장 전체가 흔들립니다. 종료 사유는 크게 차임 연체에 따른 해지와 기간 만료로 나뉘고, 건물 종류에 따라 적용되는 법과 기준이 다릅니다.
상가 차임 연체 해지
「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다. 연속 3개월이 아니라 연체 합계가 3기분에 이르렀는지를 봅니다.
주택 등 차임 연체 해지
상가법이 적용되지 않는 주택 등 건물 임대차는 민법 제640조에 따라 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 상가와 기준이 달라 섞어 쓰면 안 됩니다.
주택 기간 만료
「주택임대차보호법」(주임법) 제6조①에 따라 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지 등을 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 2년이 됩니다(주임법 제6조②).
상가 기간 만료
상가법 제10조①은 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 합니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실 등 각 호의 사유가 있으면 거절할 수 있고, 전체 임대차기간이 10년을 넘으면 갱신요구권 자체를 행사할 수 없습니다(상가법 제10조②).
갈림길 1 · 해지 통지가 도달했는가, 갱신요구가 있었는가차임 연체로 해지한다면 해지의 뜻이 상대방에게 도달했다는 증거가 있어야 소장에 언제 해지됐는지를 적을 수 있습니다. 도달 증거가 없으면 내용증명부터 보내거나 소장에 해지의 뜻을 담아 송달하는 방법을 검토하는데, 뒤의 방법은 해지 시점이 늦어질 수 있습니다. 기간 만료라면 상가 임차인이 갱신을 요구했는지, 주택 임대인이 통지 기간을 지켰는지가 먼저 확인돼야 합니다.
종료 사유 확정 단계에서 챙길 서류는 임대차계약서, 연체 기수를 셀 수 있는 차임 입금 내역, 해지 또는 갱신거절 통지서와 도달 확인 자료, 임차인과 주고받은 문자입니다. 이 서류들이 그대로 소장의 증거 목록이 되므로 날짜순으로 정리해 두면 다음 단계가 빨라집니다.
2단계 가처분이 필요한 사건 판정: 점유자가 바뀔 위험이 있나요?
점유이전금지가처분은 소송 중에 점유자가 바뀌어 판결의 실효성이 떨어지는 것을 막기 위한 보전처분이며, 모든 명도소송에 필수는 아닙니다. 「민사집행법」 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분은 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정하므로, 그 염려가 있는지가 판정 기준입니다.
가처분을 먼저 검토할 사건
- 전차인, 동업자, 직원 등 계약서에 없는 사람이 점유에 관여
- 임차인이 점포를 넘기거나 다른 사람을 들이겠다고 말함
- 짐을 조금씩 옮기는 등 점유 상태가 바뀌는 조짐
- 연락을 피해 실제 점유자를 확인하기 어려움
동시 진행 또는 생략을 검토할 사건
- 계약서상 임차인 본인만 거주하거나 영업
- 점유 변동 조짐이 없고 연락이 닿음
- 나가는 시점만 다투는 사건
- 생략 여부는 계약 관계와 현장 사정을 보고 판단
가처분을 선택했다면 결정 이후의 속도가 중요합니다. 가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정이 준용되므로(민사집행법 제301조), 민사집행법 제292조②에 따라 가처분 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘기면 할 수 없습니다. 결정문을 받고도 집행관에게 집행 신청을 미루면 다시 신청해야 할 수 있습니다.
갈림길 2 · 가처분 선행인가, 동시 진행인가점유자 변동 위험이 뚜렷하면 가처분을 먼저 집행하고 소장을 바로 잇는 순서를 검토하고, 위험이 낮으면 소장과 같은 시기에 진행하거나 생략을 검토합니다. 위험의 정도는 현장 사정과 계약 관계를 봐야 판단할 수 있습니다.
3단계 소장 작성과 월세명도소송하는법: 무엇을 함께 청구하나
소장은 명도소송에서 생략할 수 없는 단계입니다. 「민사소송법」 제249조①은 "소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다"고 정하므로, 누가 누구에게(당사자), 무엇을 원하는지(청구취지), 왜 그런지(청구원인)를 빠짐없이 적어야 합니다. 청구원인에는 1단계에서 확정한 종료 사유가 그대로 들어갑니다.
월세 밀린 사건의 청구 조합 3가지
- 건물 인도 — 목적물을 특정해 인도를 구합니다. 일부만 점유한다면 도면으로 범위를 특정합니다.
- 밀린 차임 — 해지 시점까지 연체된 차임을 계산해 청구합니다.
- 인도 완료일까지 차임 상당액 — 해지 이후 건물을 비울 때까지 사용한 기간에 대한 금액을 함께 구합니다.
월세명도소송하는법의 핵심은 인도 청구와 돈 청구를 한 소장에 묶는 것입니다. 인도만 청구하고 돈 청구를 빠뜨리면 건물을 돌려받은 뒤 밀린 차임을 받기 위해 다시 소송을 해야 할 수 있습니다. 보증금이 남아 있다면 연체 차임 등을 보증금에서 어떻게 정산할지도 소장 단계에서 정리해 두는 것이 좋습니다.
피고를 누구로 적을지도 이 단계에서 정합니다. 강제집행은 판결이나 집행문에 성명이 표시된 사람을 상대로 개시되므로(민사집행법 제39조①), 실제 점유자가 계약서상 임차인과 다르다면 그 사람을 피고에 포함할지 검토해야 합니다. 명도소송 나홀로소송하는법을 찾는 분들이 자주 놓치는 부분이 바로 이 피고 특정입니다.
4단계 송달과 답변서: 상대가 30일 안에 다투면 무엇이 달라지나요?
소장이 접수되면 법원이 소장 부본을 피고에게 송달하고, 피고가 원고의 청구를 다투려면 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(민사소송법 제256조①). 다만 피고가 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 경우에는 이 답변서 제출 의무가 적용되지 않습니다(민사소송법 제256조① 단서).
피고가 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(민사소송법 제257조①). 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나, 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출하면 무변론 판결을 하지 않습니다. 송달과 답변서 단계는 임대인이 고르는 단계가 아니라 상대의 반응에 따라 경로가 갈리는 단계입니다.
갈림길 3 · 상대가 연락두절이라면송달이 되지 않으면 법원의 주소 보정 요구에 맞춰 주소를 다시 확인하거나, 요건이 갖춰지면 공시송달을 신청하게 됩니다. 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고 이 기간은 줄일 수 없습니다(민사소송법 제196조①③). 공시송달로 진행되면 답변서 미제출에 따른 무변론 판결 경로가 아니라 변론기일에서 청구원인을 증명하는 절차를 거치게 됩니다.
위 세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 통지서, 문자 내역을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657
5단계 판결과 가집행: 확정 전에도 집행을 준비할 수 있는 이유
명도 판결처럼 재산권의 청구에 관한 판결에는 원칙적으로 가집행 선고가 붙습니다. 민사소송법 제213조①은 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 법원이 직권으로 가집행 선고를 하여야 한다고 정하고, 민사집행법 제24조는 강제집행이 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정합니다.
따라서 상대방이 항소하더라도 가집행 선고가 붙은 판결로 집행 절차를 준비할 수 있습니다. 다만 상급심에서 판결이 바뀌면 가집행 선고는 바뀌는 한도에서 효력을 잃고(민사소송법 제215조①), 본안판결을 바꾸는 경우 법원은 피고의 신청에 따라 가집행으로 지급한 물건의 반환과 손해배상을 원고에게 명하여야 합니다(민사소송법 제215조②). 항소 가능성이 높은 사건이라면 집행 시점을 함께 판단하는 것이 안전합니다.
6단계 강제집행: 집행문부터 인도 완료까지
판결을 받았다고 바로 건물을 되찾는 것은 아니며, 집행 단계에서도 정해진 서류와 순서가 있습니다. 아래 흐름은 판결에 따른 일반 명도 집행 기준입니다.
집행문 부여
강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 곧 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있습니다(민사집행법 제28조①). 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주고, 소송기록이 상급심에 있으면 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(민사집행법 제28조②).
집행관 위임과 고시문
관할 법원 집행관사무실에 강제집행을 신청하면, 집행관이 현장에서 자진 이행을 권고하는 고시문 절차를 거치는 것이 일반적입니다.
본집행
집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하며(민사집행법 제258조①), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(민사집행법 제258조②).
남은 동산 처리
목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(③), 채무자가 없으면 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 합니다(④). 그런 사람도 없으면 채무자의 비용으로 보관하여야 하고(⑤), 채무자가 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(⑥).
강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 경우가 많고, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이뤄집니다. 판결을 받았다고 임대인이 직접 자물쇠를 바꾸거나 짐을 내놓으면 별도의 법적 문제가 생길 수 있으므로, 인도는 반드시 집행관 절차로 받아야 합니다.
명도소송 강제집행 막는법과 셀프명도소송하는법, 자주 묻는 질문
명도소송 강제집행 막는법이 있나요?
임차인이 판결에 따른 집행을 다투는 수단은 법이 정한 범위에서만 인정됩니다. 판결로 확정된 청구에 관하여 이의하는 청구이의의 소는 그 이유가 변론이 종결된 뒤(변론 없이 한 판결은 판결이 선고된 뒤)에 생긴 것이어야 하고(민사집행법 제44조②), 소를 낸 것만으로는 강제집행이 멈추지 않습니다(민사집행법 제46조①). 이의 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있을 때 수소법원이 당사자의 신청에 따라 집행정지를 명할 수 있으므로(민사집행법 제46조②), 임대인도 이런 신청이 들어올 수 있다는 점을 알고 일정을 잡는 것이 좋습니다.
셀프명도소송하는법, 혼자 해도 되나요?
당사자 본인이 직접 소장을 내고 재판과 집행을 진행하는 것은 가능하며, 전자소송으로 접수할 수도 있습니다. 다만 혼자 진행할 때 막히는 지점은 서식보다 종료 사유 정리, 피고 특정, 가처분 집행 기한 같은 판단 영역입니다. 자가진단 5문항 중 하나라도 애매하다면 그 부분만이라도 서류를 보여 주고 확인받는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.
건물 명도 소송 절차 기간은 얼마나 걸리나요?
건물 명도 소송 절차 기간은 송달이 바로 되는지, 상대가 답변서를 내고 다투는지에 따라 크게 달라집니다. 법이 정한 기간으로는 답변서 제출 30일(민사소송법 제256조①)과 첫 공시송달 효력 발생까지 2주(민사소송법 제196조①)가 있고, 판결 뒤 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 경우가 많습니다. 내 사건의 전체 일정은 출발 단계와 상대의 대응을 보고 상담 시 안내해 드립니다.
전화로 확인하면 좋은 질문 3가지
- 우리 사건의 종료 사유(연체 기수, 통지 도달)가 소송에서 다툼 없이 인정될 수 있을까요?
- 점유자 상황을 보면 가처분을 먼저 해야 하는 사건인가요?
- 소장에 밀린 차임과 인도 완료일까지의 차임 상당액까지 함께 청구해야 할까요?
세 가지를 메모해 두고 무료 전화상담 02-591-5657로 물어보시면 상담이 짧고 정확해집니다.
명도소송하는법은 결국 내 사건의 출발점을 정확히 고르는 데서 시간이 갈립니다. 법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 명도 사건 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상을 직접 진행해 왔습니다. 계약서, 차임 입금 내역, 통지서와 문자를 준비해 전화 주시면 출발 단계와 생략 가능한 단계를 확인해 드립니다.
02-591-5657 상담 시간 오전 10시~오후 6시(낮 12시~1시 점심, 공휴일 휴무) · 방문 없이 전화 선임, 전국 사건 진행 · 무료 승소자료는 상단 메뉴에서 확인
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