명도소송 강제집행 매각 절차
완벽 가이드
승소판결 이후 임차인 짐 처리부터 매각, 비용 회수까지
전 과정을 체계적으로 안내해드립니다
명도소송 800건+
강제집행 200건+
부동산전문변호사
이런 상황이신가요?
명도소송 승소했지만 임차인이 짐을 두고 나가지 않는 경우
강제집행 후 보관된 유체동산을 어떻게 처리해야 할지 막막한 상황
보관비가 계속 발생하고 있어 매각 절차가 시급한 경우
집행비용 회수를 위해 법적 절차를 정확히 알고 싶은 건물주
매각 후 배당까지 전체 흐름을 이해하고 대비하려는 임대인
명도소송에서 승소하더라도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 강제집행을 진행해야 합니다.
그런데 여기서 끝이 아닙니다. 본 집행 후에도 임차인이 짐을 찾아가지 않으면 매각 절차를 거쳐야
비로소 완전한 마무리가 됩니다. 이 과정을 제대로 이해하지 못하면 불필요한 비용과 시간이 추가로 발생할 수 있습니다.
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명도소송 강제집행 매각 절차 완벽 이해
명도소송 승소 후 임차인이 나가지 않을 때부터 매각까지의 전체 흐름을 단계별로 명확하게 안내해드립니다.
각 단계에서 놓치지 말아야 할 핵심 포인트를 함께 확인하세요.
1
계고 집행
집행관이 임차인에게 1~2주 자진 퇴거 기간 부여. 강제집행 신청 후 평균 2주 소요.
2
본 집행
법원 집행관이 임차인의 유체동산을 반출하여 지정 보관창고로 이동. 건물 인도 완료.
3
보관 및 통지
임차인 물품 보관 시작. 채무자에게 수령 통지. 보관비는 우선 채권자 부담 후 청구 가능.
4
매각 신청
임차인이 일정 기간 내 찾아가지 않으면 법원에 매각 허가 신청. 민사집행법 제258조 제6항 근거.
5
감정 및 평가
법원의 감정촉탁으로 보관 물품의 가치 평가. 매각 금액 산정 기준 마련.
6
매각 기일
매각 기일 지정 및 공고. 채권자가 낙찰받아 자신의 채권(집행비용)과 상계 처리 가능.
7
배당 및 종결
매각대금 배당. 집행비용 우선 공제 후 잔액은 채무자에게 귀속. 전체 절차 완료.
⚠ 중요 체크포인트
강제집행 종료 즉시 매각 절차와 집행비용액 확정결정을
동시에 진행해야 합니다.
집행비용액 확정결정을 먼저 받아야 채권자가 낙찰 후 자신의 채권과 상계 처리가 가능합니다.
이 순서를 놓치면 절차가 지연되고 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
강제집행 매각 기간은 얼마나 걸릴까요?
전체 기간: 강제집행 신청부터 매각 완료까지 약 3개월
명도 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 소요됩니다.
여기에 매각 절차까지 포함하면 추가 시간이 필요합니다. 집행관실 사정과 현장 변수에 따라 기간은 달라질 수 있으므로,
신속한 신청과 체계적인 준비가 중요합니다.
단계별 소요 기간
대부분의 임차인은 계고 집행 단계에서 자진 퇴거하므로 본 집행까지 가는 경우는 전체의 약 5% 미만입니다.
그러나 임차인이 끝까지 버티는 경우, 본 집행 후에도 짐을 찾아가지 않아 매각까지 진행되는 사례가 있으므로
초기부터 전체 흐름을 파악하고 대비하는 것이 중요합니다.
강제집행 매각 비용은 얼마나 들까요?
강제집행 비용은 부동산 규모, 보관 물품 양, 보관 기간에 따라 달라집니다.
이 비용들은 우선 채권자가 부담하지만,
추후 채무자에게 청구할 수 있으며,
매각 시 집행비용액 확정결정을 통해 회수할 수 있습니다.
법원 납부 실비용 (인지·송달료 등)
50만원~100만원
차량 및 보관창고 비용 (5톤 기준)
차량 50만원 + 보관료 월 20만원
열쇠수리공 (강제 개문 시)
10만원~15만원
???? 비용 회수 전략
집행비용액 확정결정을 통해 지출한 비용을 정확히 산정받고, 매각 시 채권자가 직접 낙찰받아
자신의 채권과 상계 처리함으로써 실질적인 비용 회수가 가능합니다. 이를 위해서는 강제집행 종료 직후
즉시 집행비용액 확정결정 신청과 매각 절차를 동시에 진행해야 합니다.
이 과정을 미루면 발생하는 손실
보관비 증가: 임차인 짐을 보관하는 매달 보관료가 발생합니다.
3개월이면 60만원, 6개월이면 120만원으로 시간이 지날수록 부담이 커집니다.
건물 활용 불가: 법적으로 완전한 점유 회복이 되지 않아 새로운 임차인을 구하거나
건물을 활용하는 데 제약이 생깁니다.
비용 회수 지연: 매각을 통한 집행비용 회수가 늦어지면 실제 손실액이 증가합니다.
채무자에게 직접 청구하는 것보다 매각을 통한 회수가 더 확실합니다.
절차 복잡성 증가: 시간이 지나면 보관 물품의 상태 변화, 관련 서류 분실 등으로
매각 절차가 더 복잡해질 수 있습니다.
기회비용 손실: 빨리 마무리하면 얻을 수 있었던 새로운 임대수익이나
건물 활용 기회를 놓치게 됩니다.
전문가와 함께 체계적으로 진행하면 불필요한 시간과 비용을 최소화할 수 있습니다.
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법도 명도소송센터가 다른 이유
『명도소송 매뉴얼』 저자
실무 경험을 바탕으로 체계화한 명도소송 전문서적 저자가 직접 사건을 진행합니다.
공인중개사 자격 보유
부동산 실무 전문성과 법률 전문성을 동시에 갖춘 변호사입니다.
MBC·KBS·SBS 등 주요 방송 출연
각종 언론에서 인정받는 부동산 소송 전문가입니다.
점유이전금지가처분 0원 (명도소송 선임 시)
내용증명 0원 제공. 선임료 200만원부터 시작합니다.
전국 어디서나 전화 선임 가능
방문 없이 전화만으로도 선임 가능하며, 강제집행 현장까지 함께합니다.
매각까지 원스톱 진행
명도소송부터 강제집행, 매각, 비용 회수까지 전 과정을 체계적으로 관리합니다.
부동산인도 강제집행은 별도 계약입니다.
명도소송 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 추가 비용 없이 진행되지만,
강제집행은 현장 변수가 많은 특성상 별도 계약으로 진행됩니다.
다만 명도소송부터 강제집행, 매각까지 하나의 그림으로 바라보고 진행하므로
각 단계가 유기적으로 연결되어 효율적인 문제 해결이 가능합니다.
자주 묻는 질문
Q. 강제집행 후 임차인이 짐을 찾아가지 않으면 어떻게 해야 하나요?
민사집행법 제258조 제6항에 따라 법원의 허가를 받아 매각 절차를 진행할 수 있습니다.
채무자가 일정 기간 내 물품을 수취하지 않으면 동산 강제집행의 매각절차 규정에 따라 진행하며,
이는 제3자 소유 물품에도 원칙적으로 적용됩니다. 별도 압류 절차 없이 매각이 가능합니다.
Q. 매각대금은 누가 받나요?
매각대금에서 집행비용이 우선 공제되고, 남은 금액이 있으면 채무자에게 귀속됩니다.
채권자는 자신이 낙찰받아 낙찰대금을 지급하지 않고 자신의 채권(집행비용액 확정결정에 따른 채권)과
상계 처리할 수 있습니다. 이를 위해서는 매각 전에 집행비용액 확정결정을 받아야 합니다.
Q. 보관비는 누가 부담하나요?
보관비는 원칙적으로 채무자(임차인)가 부담하지만, 우선 채권자(건물주)가 지불해야 합니다.
이후 채무자에게 청구할 수 있으며, 매각 절차를 통해 집행비용으로 회수할 수 있습니다.
보관비는 시간이 지날수록 증가하므로 신속한 매각 진행이 중요합니다.
Q. 매각 절차는 얼마나 걸리나요?
매각 절차는 서면 최고 2회, 매각 허가 신청, 감정 신청, 매각 금액 결정, 매각 기일,
낙찰, 폐기, 배당 순으로 진행되며, 통상 1~2개월 정도 소요됩니다.
물건의 양과 가치, 법원의 사정에 따라 기간은 달라질 수 있습니다.
Q. 강제집행비용은 돌려받을 수 있나요?
집행비용액 확정결정을 통해 지출한 비용을 정확히 산정받고, 이를 채무자에게 청구할 수 있습니다.
매각 시 채권자가 직접 낙찰받아 자신의 채권과 상계 처리하는 방식으로 실질적인 비용 회수가 가능합니다.
이를 위해서는 강제집행 종료 즉시 집행비용액 확정결정 신청과 매각 절차를 동시에 진행해야 합니다.
지금 바로 시작하세요
선임 절차 4단계
1
1차 상담
무료 전화상담으로 사건 개요 파악 및 필요 서류 안내
2
서류 준비
임대차계약서, 내용증명 등 필요 서류 준비
3
심층 상담·선임
상세 상담 후 선임계약 체결 (전화만으로도 가능)
4
소송·집행 진행
명도소송부터 강제집행, 매각까지 전 과정 진행
홈페이지에서 무료 승소자료를 신청하실 수 있습니다
네이버에서 "법도 명도소송센터"를 검색하시면
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면책 공지
본 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안의 구체적인 상황에 따라
적용되는 법률과 절차가 달라질 수 있습니다. 명도소송 강제집행 매각 절차는 사건의 특성,
법원의 사정, 집행관의 판단 등 다양한 요인에 의해 기간과 비용이 변동될 수 있습니다.
정확한 법률 상담과 귀하의 상황에 맞는 구체적인 조언은 무료 전화상담(02-591-5657)을
통해 안내해드립니다. 본 정보의 활용으로 인한 결과에 대해서는 법도 명도소송센터가
책임을 지지 않으며, 전문가와의 직접 상담을 권장드립니다.
법도명도
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