• 이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다
• 세입자가 월세를 밀린 채 이사를 나갔고, 보증금으로 연체액이 다 메워지지 않았다
• 세입자 연락처는 있지만 지금 어디에 사는지는 확실하지 않다
• 지급명령과 정식 소송 중 어느 쪽이 빠른지 판단이 서지 않는다
• 판결을 받아도 상대방 재산이 보이지 않을까 걱정된다
• 몇 년 전 연체분까지 받을 수 있는지 궁금하다

밀린 월세 소송, 집은 비었는데 돈이 남았을 때

밀린 월세 소송은 세입자가 집을 비운 뒤에도 남아 있는 연체 차임을 금전 청구로 받아내는 절차입니다. 명도는 끝났으므로 쟁점은 '얼마를 받을 수 있느냐'와 '어떻게 받아내느냐'로 좁혀집니다. 임대인이 할 일은 청구액을 기별로 정리하고, 상대방 주소와 다툼 가능성을 보고 절차를 고른 뒤, 집행권원을 받으면 재산을 찾아 집행하는 순서입니다.

세입자가 아직 살고 있다면 순서가 달라집니다. 주택 등은 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 민법 제640조에 따라, 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법)이 적용되는 상가는 3기의 차임액에 달하면 같은 법 제10조의8에 따라 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 해지 뒤에는 명도 청구와 연체 차임 청구가 같은 종류의 소송절차에 따르므로 한 소장에 묶을 수 있고(민사소송법 제253조), 명도소송에 금전 청구를 병합하는 것이 일반적인 흐름입니다. 사무실처럼 상가법 적용 여부가 애매한 건물은 2기와 3기 중 어느 기준인지부터 확인해야 합니다.

청구액 계산서 — 기별 연체 차임·보증금 공제·남는 금액

청구액 계산서는 밀린 월세 소송의 출발점입니다. 청구 금액이 여기서 나오고, 다툼이 생기면 이 표가 기준이 됩니다. 계약서의 약정 지급일을 기준으로 회차마다 미납액을 적고, 일부만 낸 달은 낸 금액과 남은 금액을 나눠 적습니다. 계약서에 지급 시기 약정이 없다면 건물 차임은 매월 말에 지급하는 것이 민법 제633조의 원칙입니다.

표가 완성되면 연체 총액에서 보증금 정산 금액을 뺍니다. 임대차보증금은 연체 차임 등 임차인이 임대인에게 지는 채무를 담보하는 성격이 있어, 세입자가 나간 뒤에는 연체 총액에서 보증금을 정산하고 남은 금액을 청구하는 구조로 정리하는 것이 보통입니다. 다만 관리비·원상복구 비용처럼 계약서에 따라 성격이 다른 항목을 어디까지, 어느 시점 기준으로 공제하는지는 판례가 다루는 영역이라 사안마다 결론이 갈릴 수 있습니다.

해지 뒤 실제로 집을 비우기까지 세입자가 점유한 기간에 대해서는 차임 상당액을 부당이득(민법 제741조)이나 손해배상으로 구하는 경우가 많습니다. 다만 어느 범위까지 인정되는지는 실제 사용 여부 등 사정에 따라 다퉈질 수 있어 항목마다 근거 자료를 붙여 둡니다.

밀린 월세는 몇 년 치까지 받을 수 있을까 — 3년과 연 5%

밀린 월세는 회차마다 3년 안에 권리를 행사해야 받을 수 있습니다. 월세 채권은 민법 제163조 1호가 정한 "1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권"에 해당해, 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 회차마다 따로 시효를 따지므로 가장 오래된 달부터 기한이 먼저 다가옵니다.

지연손해금은 금전채무불이행에 대한 손해배상이라 임대인은 손해를 따로 증명할 필요가 없고, 세입자는 과실 없음을 항변하지 못합니다(민법 제397조②). 계약서에 법령의 제한에 위반하지 않는 약정 이율이 있으면 그 이율에 의하고, 다른 법률의 규정이나 약정이 없으면 민법 제379조의 연 5%가 적용됩니다. 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 때에는 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 기준이 됩니다. 다만 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지는 그 이율을 적용하지 아니합니다.

시효가 임박한 회차가 있으면 소 제기 등 재판상 청구를 서두르는 것이 안전합니다. 세입자가 문자로 밀린 돈을 갚겠다고 답한 기록은 승인으로 볼 여지가 있어 보관할 가치가 있지만, 승인으로 인정되는지는 표현과 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 밀린월세소송 준비 단계에서 이 기록을 계산서의 독촉·인정 칸에 정리해 둡니다.

지급명령으로 끝낼 수 있을까 — 송달과 이의 2주

지급명령은 세입자에게 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있고 금액 다툼이 크지 않을 때 가장 간명한 선택입니다. 「민사소송법」 제462조는 금전 등 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 대해 법원이 채권자의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있다고 정하면서, 단서로 대한민국에서 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에 한한다고 둡니다. 독촉절차는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원 등 제463조가 정한 법원의 전속관할이라, 세입자 주소가 신청 법원 선택에도 영향을 줍니다.

세입자가 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 하면 지급명령은 그 범위 안에서 효력을 잃고(제470조①), 이 2주는 불변기간입니다(제470조②). 이의가 있으면 사건은 소송 절차로 이어지므로, 다툼이 확실한 사건은 처음부터 소송으로 가는 편이 시간을 아낄 수 있습니다. 반대로 이의신청이 없거나, 이의신청을 취하하거나, 각하결정이 확정된 때에는 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있고(제474조), 확정된 지급명령은 강제집행을 할 수 있는 집행권원이 됩니다(「민사집행법」 제56조 3호).

송달이 막히는 경우에도 길은 있습니다. 법원으로부터 채무자의 주소를 보정하라는 명령을 받은 경우 채권자는 소제기신청을 할 수 있고(민사소송법 제466조①), 지급명령을 공시송달에 의하지 않고는 송달할 수 없는 때에는 법원이 직권 결정으로 사건을 소송절차에 부칠 수 있습니다(제466조②).

세입자 주소가 불확실하거나 공제 항목에 다툼이 예상된다면, 지급명령과 소송 중 어느 쪽이 빠른지는 계약서와 연락 기록을 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

금전 소송으로 가야 할 때와 가집행

금전 소송은 세입자가 연체액이나 공제 범위를 다툴 것이 예상될 때 고르는 정식 절차입니다. 소송에서는 임대인이 계약서·입금 내역·계산서로 연체 사실을 증명하고, 세입자의 항변에 반박 자료를 냅니다. 어느 절차로 시작할지는 아래 세 갈림길에서 정해집니다.

재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 합니다(민사소송법 제213조①). 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 하므로(민사집행법 제24조), 세입자가 항소하더라도 강제집행정지 결정이 없다면 가집행 선고가 붙은 1심 판결로 압류 등 집행을 시작할 수 있습니다.

다만 재산명시 신청은 가집행의 선고가 붙은 판결로는 할 수 없습니다(민사집행법 제61조① 단서). 상대방 재산을 모르는 사건이라면 판결 확정을 기다려 재산명시로 넘어가야 하므로, 가집행으로 곧바로 압류할 재산이 보이는지에 따라 회수 전략이 달라집니다.

판결 뒤 회수 — 재산명시·재산조회·집행비용

판결이나 지급명령이 확정돼도 세입자가 갚지 않으면 재산을 찾아 강제집행을 해야 합니다. 재산을 모를 때 쓰는 도구가 재산명시와 재산조회입니다.

1. 집행권원 확보 — 확정판결이나 확정된 지급명령 등 금전 지급을 명한 집행권원과 집행력 있는 정본을 준비합니다.
2. 재산명시 신청 — 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자가 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 신청하고(제61조①), 집행력 있는 정본과 강제집행을 개시하는 데 필요한 문서를 붙입니다(제61조②).
3. 재산명시명령 — 신청에 정당한 이유가 있으면 법원은 재산목록 제출을 명할 수 있고(제62조①), 이 명령은 발송송달이나 공시송달 방법으로는 채무자에게 송달할 수 없습니다(제62조⑤).
4. 재산조회 — 주소보정 불능, 재산목록만으로 부족, 명시기일 불출석 등 제74조① 각 호의 경우 재산명시를 신청한 채권자의 신청에 따라 법원이 공공기관·금융기관·단체 등에 채무자 명의 재산을 조회할 수 있습니다.
5. 압류와 현금화 — 찾아낸 예금·급여·동산·부동산에 강제집행을 신청합니다.

재산조회를 신청할 때 채권자는 조회할 기관·단체를 특정해야 하고 조회에 드는 비용을 미리 내야 합니다(제74조②). 공공기관·금융기관·단체 등은 정당한 사유 없이 조회를 거부하지 못합니다(제74조④). 채무자가 정당한 사유 없이 명시기일에 나오지 않거나 재산목록 제출·선서를 거부한 사정도 재산조회로 넘어가는 사유가 되므로(제74조① 3호, 제68조① 각 호), 세입자가 명시절차에 응하지 않는다고 회수가 막히는 것은 아닙니다.

강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(민사집행법 제53조①). 다만 신청할 때 비용을 미리 내는 쪽은 채권자인 임대인이므로, 재산 규모와 비용을 비교해 집행 순서를 정합니다.

세입자의 흔한 항변(수리 미이행·감액·보증금 공제 주장)과 대처

밀린 월세 소송에서 세입자가 내놓는 항변은 대체로 세 가지입니다. 받아들여질지는 증거에 따라 달라지므로 항변별 자료를 미리 갖춰 둡니다.

어떤 항변이든 문자·사진·입금 내역처럼 날짜가 남는 자료가 판단을 좌우합니다. 세입자가 퇴거 전에 사정이 어려워 늦어진다고 보낸 연락은 수리 문제로 지급을 거절했다는 주장과 맞지 않는 정황이 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문 — 월세 명도 소송 기간과 명도소송