• 명도소송에서 이겼지만 점유자가 연락을 피해, 집행 신청 전에 통지를 보내고 싶다.
• 판결은 받았지만 아직 확정 전이라 지금 "강제집행"이라는 말을 써도 되는지 모르겠다.
• 경매로 낙찰받아 인도명령을 받았고, 점유자에게 이사 날짜를 정해 달라고 요구하려 한다.
• 예고장을 직접 쓰려니 어디까지가 정당한 안내이고 어디부터가 위협인지 헷갈린다.

강제집행 예고장이란? 집행관 계고와 임대인 예고장 한 줄 구분

강제집행 예고장은 법률 용어가 아니라, 집행권원을 가진 임대인이 점유자에게 언제까지 건물을 비워 달라는 요청과 그렇지 않으면 집행을 신청하겠다는 뜻을 미리 알리는 사적 통지문입니다. 내용증명 우편이나 문자 메시지로 보내는 것이 보통이고, 정해진 서식도 발송 의무도 없습니다.

한 줄로 구분하면, 집행관이 집행 실무에서 하는 계고는 집행관 쪽 절차이고 그때 붙는 고시문도 채권자가 쓰는 문서가 아닌 반면, 임대인의 예고장은 임대인이 스스로 쓰고 스스로 책임지는 편지입니다.

「민사집행법」 제2조는 "민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한다."고 정합니다. 예고장을 아무리 강하게 써도 점유를 옮기는 힘은 생기지 않으며, 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있습니다(제28조①). 예고장의 역할은 집행 전에 자진 인도의 기회를 주고 그 과정을 기록으로 남기는 데까지입니다.

강제집행 예고장을 보내도 되는 시점 — 확정판결·가집행 판결·인도명령별

강제집행 예고장은 집행문을 받을 수 있는 상태, 즉 판결 확정·가집행 선고·인도명령 중 하나가 갖춰진 뒤에 보내는 것이 원칙입니다. 「민사집행법」 제30조①은 집행문을 "판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 준다"고 정하므로, 그 전 단계에서 곧 강제집행이 된다고 예고하면 사실과 다른 통지가 됩니다.

가집행 선고 판결은 확정 전에도 강제집행의 기초가 됩니다(제24조). 그러나 상소심에서 본안판결이 바뀌면 가집행의 선고는 바뀌는 한도에서 효력을 잃고(「민사소송법」 제215조①), 법원은 피고의 신청에 따라 가집행으로 지급한 물건의 반환과 손해배상을 원고에게 명하여야 합니다(민사소송법 제215조②). 가집행 판결로 예고장을 보낼 때는 상소 결과에 따라 달라질 수 있음을 염두에 두고 표현 수위를 낮춥니다.

낙찰자는 다른 경로를 탑니다. 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 매수인에게 인도하도록 명할 수 있고(제136조①), 점유자가 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(제136조⑥). 인도명령은 항고로만 불복할 수 있는 재판으로 집행권원이 되고(제56조 제1호), 제57조는 "제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정하므로 집행문과 집행개시 요건도 함께 챙겨야 합니다.

강제집행 예고장 문안 해부 — 넣을 문장(사건 표시·인도 요청일·짐 정리 안내·연락처)

잘 쓴 예고장은 짧고 사실 위주입니다. 받는 사람이 무슨 사건 때문에, 언제까지, 무엇을 해야 하고, 누구에게 연락하면 되는지를 한 번에 알 수 있게 구성합니다. 아래는 가상의 예로 구성한 문안 뼈대이며, 괄호 안은 판결문을 보고 채웁니다.

사건 표시는 판결문 첫 장의 법원명·사건번호·사건명을 그대로 옮기고, 대상 건물은 판결 주문에 적힌 범위를 넘지 않게 씁니다. 판결이 건물 일부만 인도를 명했는데 예고장에서 건물 전체를 비우라고 하면, 그 차이 자체가 새 다툼거리가 됩니다.

인도 요청일은 이사 준비가 가능한 정도의 여유를 두고 구체적인 날짜로 적습니다. 예고장에 관해 법이 정한 유예기간은 없으므로 날짜는 임대인이 정하되, 너무 촉박하면 협의 여지가 사라지고 너무 길면 집행 신청이 늦어집니다. 날짜를 못 박기 어렵다면 자진 인도 일정은 협의할 수 있다는 문장을 덧붙여 둡니다.

짐 정리 안내는 나중의 본집행과 맞물립니다. 「민사집행법」 제258조③은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하는데, 예고 단계에서 짐 정리를 미리 요청해 두면 본집행까지 가더라도 현장에 남는 물건이 줄어듭니다.

빼야 할 문장 — 위협·자력 퇴거 예고 표현

예고장에서 가장 흔한 실수는 집행관만 할 수 있는 일을 임대인이 하겠다고 쓰는 것입니다. 단전·단수, 잠금장치 교체, 짐 무단 반출 같은, 임대인이 직접 점유를 빼앗는 자력 퇴거는 다른 법적 문제로 번질 소지가 있고, 예고장에 그런 계획을 적으면 그 문서가 그대로 상대방의 자료가 됩니다. 어떤 책임이 문제되는지는 사안마다 달라 단정할 수 없지만, 피해야 할 표현은 분명합니다.

경찰·국군 원조는 정확히 알아 둘 필요가 있습니다. 「민사집행법」 제5조②는 집행관이 집행 과정에서 저항을 받으면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있다고 정하고, 제5조③은 국군의 원조는 법원에 신청하여야 하며 법원이 국군의 원조를 요청하는 절차는 대법원규칙으로 정한다고 둡니다. 원조 요청은 집행관의 권한이지 임대인이 예고장으로 예고할 조치가 아닙니다.

고쳐 쓰는 요령은 간단합니다. 내가 하겠다는 문장을 법원 집행관에게 신청하겠다는 문장으로 바꾸고, 감정이 실린 단어를 날짜와 사실로 바꾸면 됩니다.

건물명도 강제집행신청 전에 갖출 요건, 집행문과 송달

건물명도 강제집행신청은 집행권원·집행문·송달 세 가지가 갖춰져야 의미가 있고, 예고장의 집행 신청 예정 문장도 이 요건을 갖출 수 있을 때 써야 사실과 맞습니다.

「민사집행법」 제39조①은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 "판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다"고 정합니다. 판결이 아직 송달되지 않았다면 집행과 동시에 송달하는 방법이 가능한지까지 포함해 송달 일정부터 확인하고, 예고장의 인도 요청일은 그 일정에 맞춰 정합니다.

판결 주문이 보증금 반환과 상환으로 인도를 명했다면 사정이 다릅니다. 「민사집행법」 제41조①에 따라 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있는 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있으므로, 예고장에 보증금 정산 방법과 지급 일정을 함께 적어 두는 것이 좋습니다.

예고 뒤 점유자가 바뀌었다면? 승계와 점유이전금지가처분

예고장을 받은 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기면, 판결에 표시되지 않은 새 점유자를 상대로는 그 판결만으로 집행을 개시하기 어렵습니다. 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있어야 개시되기 때문입니다(제39조①).

「민사집행법」 제31조①은 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 집행문을 내어 줄 수 있되, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다고 정합니다. 승계인에 대한 집행이면 집행문을 강제집행을 개시하기 전에 채무자의 승계인에게 송달하여야 합니다(제39조②). 새 점유자가 승계인에 해당하는지, 어떤 서류로 증명할 수 있는지는 점유가 넘어간 경위에 따라 달라집니다.

점유 이전 위험이 보이는 사건이라면 예고장을 보내기 전에 점유이전금지가처분이 되어 있는지부터 확인합니다. 「민사집행법」 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분을 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 가처분 이후 점유가 바뀐 경우의 집행 방법은 판례와 사실관계에 따라 판단되는 영역이라 단정할 수 없으므로, 발송 전에 현 점유자 확인과 가처분 여부 점검을 함께 하는 것이 순서입니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 판결문·송달 내역·현장 점유 상황을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

명도소송 강제집행, 예고 뒤에도 버틸 때 본집행 장면과 발송 전 점검표

명도소송 강제집행의 본집행은 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 절차이고, 예고장에도 응하지 않을 때 마지막으로 거치는 장면입니다. 「민사집행법」 제258조①은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다.

본집행 당일에는 임대인 쪽 출석이 필요합니다. 제258조②는 강제집행을 "채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다"고 정하고, 집행관은 집행을 하기 위하여 필요한 경우 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있습니다(제5조①). 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(제258조③), 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제258조⑥). 신청부터 본집행까지는 약 3개월을 예상하지만 사건마다 다릅니다.

발송 직전에는 아래 표로 점검하고, 한 칸이라도 비어 있으면 그 서류부터 갖춥니다.

발송 수단은 기록을 기준으로 고릅니다. 내용증명 우편은 어떤 내용을 언제 보냈는지 우체국이 증명해 주므로 기록이 확실하고, 문자 메시지는 빠르지만 발송 화면과 수신 번호, 상대방 답장을 함께 보관해야 기록으로 쓸 수 있습니다.

강제집행 예고장 자주 묻는 질문