임대차신고란 일정 금액을 넘는 주택 임대차 계약의 보증금·차임 등을 계약 당사자가 신고관청에 알리는 법정 신고입니다. 흔히 전월세 신고라고 부르며, 근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 부동산거래신고법)의 주택 임대차 계약 신고 규정입니다. 매매 신고와 같은 법률이지만 대상과 기한은 따로 정해져 있습니다.

주택임대차신고에서 알릴 내용은 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항입니다. 신고를 받는 곳은 주택 소재지를 관할하는 신고관청이고, 신고관청은 신고 내용을 확인한 뒤 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급해야 합니다. 이 사무 권한의 일부는 조례에 따라 읍·면·동장이나 출장소장에게 위임될 수 있습니다.

집주인에게 신고 기록은 보증금·차임이 언제 정해졌는지를 공적으로 남기는 자료이자, 차임 연체·명도 문제가 생겼을 때 계약 내용을 정리하는 출발점입니다. 다만 소송에서 어느 정도의 증명력을 갖는지는 사안에 따라 달라 단정하기 어렵습니다.

임대차신고 대상인지는 주택 여부, 금액, 지역, 당사자 네 가지로 가려집니다. 하나라도 맞지 않으면 신고 의무가 생기지 않거나 다른 방식으로 처리되므로, 계약서를 쓰기 전에 순서대로 확인해 둡니다.

주택 여부는 「주택임대차보호법」 제2조의 기준을 그대로 가져옵니다. 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 이 법을 적용하고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같다고 정합니다. 그래서 점포 겸용 주택처럼 용도와 실제 사용이 엇갈리는 건물은 실제 주거로 쓰는지를 먼저 살펴야 합니다.

금액과 지역은 대통령령에 맡겨져 있어 계약 시점의 기준을 확인하는 것이 정확합니다. 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자와 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자는 관련 법령에 따른 신고나 변경신고를 하면 이 법의 신고를 한 것으로 봅니다.

임대차절차에서 신고 시점은 계약 체결, 가격 변경, 계약 해제 세 번입니다. 기한은 모두 30일이지만 기산점이 다르므로 계약서와 합의서 날짜로 정리해 둡니다.

마감일은 넉넉히 앞당겨 두세요. 법문은 신고 후 임대차 계약이 해제된 때를 신고 사유로 정하고 있어, 기간 만료·차임 연체 해지·합의 종료가 모두 같은 신고 대상인지는 문언만으로 단정하기 어렵습니다. 종료가 확정되면 신고관청에 확인하고 안내 내용을 기록해 두는 것이 안전합니다.

세입자가 공동신고를 거부하면 집주인은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있습니다. 체결 신고뿐 아니라 변경·해제 신고도 한쪽이 거부하면 단독 신고가 가능하도록 같은 구조로 정해져 있습니다.

단독 신고 전에는 협조 요청을 기록으로 남깁니다. 신고 대상이라는 점과 기한을 문자로 알리고, 답이 없거나 거부하면 그 화면을 보관합니다. 부동산거래신고법은 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 자에 대한 과태료 규정을 두면서 공동신고를 거부한 자도 그 대상에 포함하고 있어, 협조 요청 기록은 집주인 쪽 사정을 설명하는 자료가 될 수 있습니다.

임차인이 「주민등록법」에 따라 전입신고를 하면 부동산거래신고법에 따른 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 봅니다. 그래서 단독 신고를 서두르기 전에 세입자의 전입 여부와 시점부터 확인하는 것이 순서입니다.

신고 접수가 완료되면 확정일자를 부여한 것으로 보지만, 임대차계약서가 제출된 경우로 한정됩니다. 이때 신고관청은 「주택임대차보호법」 제3조의6제2항에 따라 확정일자부를 작성하거나, 같은 법 제3조의6의 확정일자부여기관에 신고 사실을 통보해야 합니다.

확정일자는 원래 「주택임대차보호법」 제3조의6제1항에 따라 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 「공증인법」에 따른 공증인 등 확정일자부여기관이 부여합니다.

그러나 확정일자만으로 우선변제권이 생기지는 않습니다. 대항력은 「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따라 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 우선변제권은 제3조의2제2항에 따라 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리입니다.

명도·보증금 분쟁에서 세입자의 권리 위치는 이 구분으로 정해집니다. 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있고, 요청을 받은 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다(제3조의6제3항). 이해관계인의 범위와 요청할 수 있는 정보의 범위는 대통령령 또는 대법원규칙으로 정합니다.

갱신하면서 보증금이나 차임을 올렸다면 임대차 가격이 변경된 것이므로, 변경이 확정된 날부터 30일 이내 변경 신고를 검토해야 합니다. 새 계약서를 다시 쓰는 경우의 처리는 신고관청 안내가 달라질 수 있습니다.

주택 임대차의 갱신 구조도 함께 기억해 둘 필요가 있습니다. 「주택임대차보호법」 제6조제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 이 통지 기간과 변경 신고 기한은 함께 달력에 적어 둡니다.

차임 연체로 계약을 끝내는 경우에는 민법 제640조가 기준이 됩니다. 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 해지로 끝난 계약의 신고 처리는 해지 통지가 도달한 뒤 신고관청에 확인해 둡니다.

명도로 이어질 때 신고 기록은 계약의 보증금·차임·기간을 정리하는 기초 자료가 됩니다. 명도 절차는 보통 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순으로 진행되며, 소장에 적을 보증금·차임과 연체 계산은 계약서·신고필증·변경 합의서가 서로 맞아야 다툼이 줄어듭니다.

명도를 준비한다면 신고필증, 제출한 계약서 사본, 변경 합의서, 협조 요청 문자를 날짜순으로 한 묶음 보관해 두세요. 내용증명과 소장의 계약 사실 부분을 쓰기가 훨씬 쉬워집니다.

임대차비용 가운데 법이 정한 항목은 확정일자 수수료와 신고 의무 위반 때의 과태료라는 두 가지 구조로 나뉩니다. 「주택임대차보호법」 제3조의6제5항은 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다고 정하고, 같은 조 제6항은 그 수수료를 대통령령 또는 대법원규칙으로 정하도록 맡깁니다.

부동산거래신고법은 주택 임대차 계약 신고나 변경·해제 신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 자를 포함) 그 신고를 거짓으로 한 자에게 과태료를 부과하는 규정을 두고 있습니다. 기한을 넘겼다면 액수를 짐작하기보다 신고관청에 현재 상태를 확인하고 바로 신고를 마치는 것이 우선입니다.

명도 분쟁으로 번지면 비용 구조가 달라집니다. 아래는 법도 명도소송센터의 안내 기준입니다.

강제집행은 별도 계약으로 진행하며 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리고, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.