• 잔금을 냈는데 점유자가 연락을 피하거나 "못 나간다"고 버티는 낙찰자
• 점유자가 임차인이라며 대항력을 주장해 인도명령이 나올지 모르겠는 경우
• 법원 경매가 아니라 공매로 받아 어떤 절차를 써야 할지 헷갈리는 경우
• 이사비를 주고 끝낼지, 소송과 집행까지 갈지 비용을 비교하고 싶은 경우

경매 명도 소송비, 경로가 금액 구조를 정한다

경매 명도 소송비는 하나의 고정 금액이 아니라 경로마다 붙는 비용 항목의 묶음입니다. 같은 집을 낙찰받았더라도 인도명령으로 끝나면 결정 절차 비용과 집행 비용이 중심이 되고, 명도소송까지 가면 소송 단계의 인지·송달 비용, 점유이전금지가처분 비용, 변호사 보수가 앞에 붙습니다.

그래서 낙찰자가 가장 먼저 확인할 것은 금액이 아니라 경로입니다. 「민사집행법」 제136조①은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 정합니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니합니다.

카드의 항목 이름은 비슷해 보여도 쌓이는 순서가 다릅니다. 인도명령은 결정이 나오면 곧바로 집행 단계로 넘어갈 수 있지만, 명도소송은 판결을 받기까지의 단계가 하나 더 있어 그 사이 비용과 시간이 늘어납니다.

법원 경매 명도소송 vs 인도명령, 비용 항목 비교표

법원 경매 명도소송과 인도명령의 비용 차이는 판결 절차를 거치느냐에서 나옵니다. 아래 표는 숫자 없이 항목만 비교한 것이며, 실제 금액은 목적물의 종류, 점유자 수, 남은 짐의 양, 관할 법원에 따라 달라지므로 상담 시 사건별로 안내합니다.

표에서 보듯 강제집행 이후의 항목은 세 경로가 거의 같습니다. 차이는 그 앞단, 즉 집행권원을 얻는 방식에서 생깁니다. 인도명령은 결정으로 집행권원이 생기고, 명도소송은 소장 접수부터 판결까지의 단계를 거칩니다.

법도의 선임료는 200만원부터이며 사건별로 달라집니다. 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원으로 진행하고, 인지·송달료 같은 법원 실비는 별도로 사안별 안내합니다.

경매명도소송뜻, 언제 인도명령 대신 소송으로 가나요?

경매명도소송은 경매로 부동산을 낙찰받은 매수인이 점유자를 상대로 부동산을 넘겨 달라는 판결을 구하는 소송입니다. 건물명도와 건물인도는 같은 뜻으로 쓰이며, 인도명령이라는 간이 절차를 쓸 수 없거나 쓰기 어려운 사건에서 이 경로를 택합니다.

낙찰자가 소송으로 넘어가는 지점은 대체로 아래 세 갈림길에서 정해집니다. 하나라도 해당하면 경매 명도 소송비 예산에 소송 단계 항목을 미리 넣어 두는 것이 안전합니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 걸리면 매각물건명세서와 점유자 자료를 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

공매명도소송비용이 경매와 다른 이유

공매명도소송비용이 경매와 다른 가장 큰 이유는 인도명령이라는 지름길이 없다는 점입니다. 공매로 취득한 매수인은 보통 처음부터 명도소송으로 집행권원을 얻어야 하므로, 소송 단계의 비용 항목이 선택이 아니라 기본으로 붙습니다.

공매에서는 점유자가 임차인일 때 대항력부터 따집니다. 주택은 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생기고(「주택임대차보호법」 제3조①), 상가는 건물의 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조①). 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로(주택 제3조④·상가 제3조②), 대항력이 인정되는 임차인이 있으면 명도 청구 자체가 어려울 수 있습니다. 구체적인 승계 여부는 권리 순서 등에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

강제집행 예납과 짐 보관·매각 비용

강제집행 예납은 인도명령이든 판결이든 집행을 신청하는 낙찰자가 먼저 내는 돈입니다. 「민사집행법」 제18조①은 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 같다고 정합니다. 채권자가 미리 내지 아니한 때에는 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다(②).

1. 1
   집행 신청과 예납 · 채권자가 법원이 정하는 금액을 미리 냅니다(제18조①).
2. 2
   계고 · 집행관이 현장에 고시문을 붙여 자진 이행을 알리는 단계가 이어지는 것이 보통입니다.
3. 3
   본집행 · 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제258조①②).
4. 4
   남은 짐 · 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(③), 채무자가 없으면 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 합니다(④). 그런 사람도 없으면 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(⑤).
5. 5
   매각과 공탁 · 채무자가 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(⑥).

짐 반출과 보관은 법원 소속 집행관에 의하여 진행되며, 신청부터 본집행까지는 약 3개월을 예상합니다. 보관 비용은 조문상 채무자의 비용이지만 현장에서는 낙찰자 쪽에서 먼저 지출이 생길 수 있으므로, 예납 영수증과 보관 관련 내역을 빠짐없이 모아 두어야 나중에 정리할 수 있습니다.

경로별로 상대방에게 넘길 수 있는 비용의 근거가 다른 이유

상대방에게 넘길 수 있는 비용은 소송비용과 집행비용으로 근거가 나뉩니다. 소송비용은 판결 절차에서 생긴 비용으로 패소한 당사자가 부담하고(「민사소송법」 제98조), 집행비용은 강제집행에 필요한 비용으로 채무자가 부담하며 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(「민사집행법」 제53조①).

변호사 보수는 소송을 대리한 변호사에게 지급하였거나 지급할 보수 중 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서만 소송비용으로 인정됩니다(「민사소송법」 제109조①). 실제로 지급한 보수 전액이 그대로 넘어가는 구조가 아니고, 여러 변호사가 대리했더라도 한 변호사가 대리한 것으로 봅니다(②).

인도명령 경로에서 든 비용을 점유자에게 얼마나 넘길 수 있는지는 결정 내용과 사안에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 회수까지 계획한다면 처음부터 영수증과 지출 내역을 절차별로 나눠 보관하는 것이 출발점입니다.

협의 이사비와 소송비를 비교하는 판단 기준

협의 이사비와 소송비는 같은 저울에 올리되, 돈의 성격이 다르다는 점을 먼저 알아야 합니다. 이사비는 「민사소송법」·「민사집행법」이 정한 소송비용·집행비용 항목이 아니라 당사자 협의로 정해지는 돈이고, 지급 의무가 있는지는 사안에 따라 다툼이 될 수 있어 단정하기 어렵습니다.

비교할 때는 네 가지를 봅니다. 첫째, 기다리는 동안 쌓이는 비용입니다. 잔금 대출 이자나 관리비처럼 점유 회수가 늦어질수록 늘어나는 돈이 있는지 확인합니다. 둘째, 회수 가능성입니다. 소송비용·집행비용은 법적 근거가 있어도 점유자에게 재산이 없으면 실제로 받아내기 어려울 수 있습니다.

셋째, 확실성입니다. 협의는 약속이 깨질 위험이 남지만, 인도명령이나 판결을 받아 둔 상태에서 협의하면 약속이 지켜지지 않아도 곧바로 집행 단계로 넘어갈 수 있습니다. 넷째, 점유자 수와 남은 짐의 양입니다. 점유자가 여럿이거나 짐이 많을수록 집행과 보관 비용이 커질 수 있습니다. 합의를 한다면 이사 날짜, 짐 처리, 열쇠 반환을 문서로 남겨 두는 것이 좋습니다.

경매 명도 소송 상담 전 준비 자료

경매 명도 소송 상담 전에 아래 자료를 모아 두면 경로 판단과 비용 예산을 한 번에 정리할 수 있습니다. 경매 명도 소송비 예산표는 금액 칸을 비워 두고 항목만 먼저 채워도 충분하며, 금액은 사건을 보고 함께 채우면 됩니다.

기본 서류는 매각허가결정, 대금납부 영수증(6월 기한을 세는 기준), 매각물건명세서, 현황조사서, 점유자와 주고받은 문자·통화 기록입니다. 판결 뒤 소송비용액 확정을 신청할 때에는 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 하므로(「민사소송법」 제110조②), 처음부터 영수증을 절차별로 묶어 두면 회수 단계가 수월해집니다.

회수 절차는 세 가지만 체크하면 됩니다. 판결이 확정되었거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 되었는지, 소송비용액 확정 신청을 했는지, 집행비용 내역을 따로 정리했는지입니다. 법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 사건을 직접 진행하며, 부동산 관련사건 7,000건 이상과 명도 사건 800건 이상을 다뤄 왔습니다.

명도소송비 자주 묻는 질문