세입자 월세 미납 시 대처법 총정리 | 명도소송 시작 타이밍·비용·기간 (엄정숙 변호사)
법도명도
본문
세입자 월세 미납 시,
가장 중요한 건 ‘타이밍’입니다
두 달치 월세가 밀린 그 순간부터, 보증금은 매달 깎여 나갑니다. 대응이 늦어질수록 실제로 돌려받을 수 있는 돈은 줄어듭니다. 세입자 월세 미납 시, 무엇을 언제 해야 하는지부터 정확히 짚어 드립니다.
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독촉은 했지만, 세입자는 버티기에 들어갔습니다
분명히 여러 번 독촉했는데, 세입자는 “다음 달엔 꼭 드리겠다”는 말만 반복합니다.
두 달, 석 달 밀리는 동안 대출 이자와 관리비, 재산세는 그대로 빠져나갑니다.
연락마저 끊고 잠적해버려, 어디서부터 손을 써야 할지 막막합니다.
보증금이 다 깎이기 전에 건물을 되찾고, 더 이상의 손해를 막고 싶습니다.
대화로 풀리지 않는 월세 미납은, 시간이 흐를수록 회수 가능한 금액만 줄어듭니다. 세입자 월세 미납 시 핵심은 ‘기다림’이 아니라 ‘정확한 시점의 조치’입니다.
세입자 월세 미납 시, 언제부터 내보낼 수 있나
주택 임대차
민법 제640조상가 임대차
상가건물임대차보호법 제10조의8‘연속’이 아니라 ‘누적 합계’가 기준입니다. 1월에 밀리고 2월에 냈다가 3월에 또 밀려도, 밀린 금액을 모두 더해 주택은 두 달치, 상가는 석 달치에 도달하면 계약을 해지할 수 있습니다. 예컨대 월세 100만 원짜리 주택이라면 미납 누적액이 200만 원에 이르는 순간 요건이 갖춰집니다.
두 달치 연체를 이유로 한 해지에는 별도의 최고(독촉) 절차가 필요 없어, 바로 해지 의사를 전달할 수 있습니다. 또한 한 번 해지 요건이 갖춰진 뒤에는, 세입자가 뒤늦게 일부를 갚더라도 해지 통보가 도달한 시점에 기준 금액이 밀려 있었다면 그 해지는 유효하다는 것이 법원의 판단입니다. 따라서 “나중에 조금 갚으면 되겠지”라는 세입자의 버티기에 끌려다닐 이유가 없습니다.
내용증명부터 강제집행까지, 네 단계
세입자 월세 미납 시 명도는 정해진 순서를 차근차근 밟아 진행됩니다. 각 단계가 다음 단계의 ‘증거’이자 ‘안전장치’가 됩니다.
내용증명 발송
연체 사실과 계약 해지 의사를 공식 통보. 우체국이 보관하는 기록이 소송의 핵심 증거가 됩니다.
점유이전금지가처분
소송 중 세입자가 점유를 제3자에게 넘기는 것을 차단. 빠뜨리면 승소해도 다시 시작해야 합니다.
명도소송
소장 접수와 재판을 거쳐 ‘건물을 인도하라’는 판결을 받습니다.
강제집행
판결 후에도 나가지 않으면, 법원 소속 집행관이 짐을 강제로 반출해 점유를 회수합니다.
강제집행은 신청부터 실제 본집행까지 약 3개월 정도 걸립니다. 다만 본집행까지 가는 경우는 많지 않습니다. 상당수 세입자가 판결 또는 집행 예고(계고) 단계에서 자진 퇴거하기 때문입니다. 절차를 제대로 밟아두는 것 자체가 가장 강력한 압박이 됩니다.
세입자 월세 미납 시 명도소송, 비용은?
왜 ‘지금’이어야 할까요
미납 월세와 명도 완료(점유 회복) 시점까지의 차임 상당액은 보증금에서 공제됩니다. 보증금이 남아 있을수록 회수 여력이 큽니다.
시간이 흐를수록 줄어드는 보증금
월세를 받지 못한 채 시간이 지날수록, 미납액이 쌓여 보증금에서 빠져나갑니다.
미리 갖춰두면 절차가 빨라지는 자료가 있습니다. 임대차계약서 원본, 계좌이체·입금 내역, 연체 내역 정리표, 메신저 대화 캡처, 건물 등기사항증명서 등을 정리해 두면 재판 과정에서 불필요한 지연을 막을 수 있습니다.
『명도소송 매뉴얼』 저자, 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다
세입자 월세 미납 사건은 ‘얼마나 빨리, 얼마나 정확하게’ 움직이느냐가 결과를 가릅니다. 책으로 절차를 정리한 변호사가 당신의 사건을 처음부터 끝까지 직접 맡습니다.
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1차 상담 · 서류 준비
전화로 사건 개요를 파악하고 필요 서류를 안내받습니다. 임대차계약서, 월세 입금 내역 등을 준비해 주세요.
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구체적인 사건 내용을 검토해 최적의 소송 전략을 세우고, 예상 기간과 비용을 상세히 안내해 드립니다.
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내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 명도소송까지 전 과정을 책임지고 진행합니다.
세입자 월세 미납, 더 기다릴수록 손해입니다
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본 글은 일반적인 정보 제공을 위해 작성된 것으로, 법령 해석과 절차·비용·기간은 개별 사건의 구체적 사정에 따라 달라질 수 있으며, 작성 시점 이후의 변경이나 일부 오류로 실제와 다른 내용이 포함될 수 있습니다. 따라서 본 내용은 특정 사건에 대한 법률 자문이나 결과를 보장하는 것이 아닙니다. 정확한 판단은 반드시 사실관계에 대한 전문가의 검토가 필요하며, 자세한 사항은 무료 전화상담을 통해 친절히 안내해 드립니다.
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