01 월세 미납 명도 소송 기간에 왜 '소송 중 미납'이 문제가 되나요?

월세 미납 명도 소송 기간에 생기는 입금과 추가 연체는 소송의 쟁점과 기간을 함께 바꾸는 변수입니다. 소장은 접수 당시의 연체 내역을 기준으로 쓰지만, 판결이 나올 때까지 임차인은 계속 건물을 쓰고 있고 매달 새로운 차임 또는 차임 상당액이 생깁니다.

임차인이 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 내지 않으면(공시송달로 송달받은 경우는 제외) 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(민사소송법 제256조①, 제257조①). 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결 선고 전까지 다투는 취지의 답변서가 나오면 그러하지 않습니다. 그런데 소송 중에 일부 입금이 들어오면 임차인은 이를 근거로 "연체가 해소됐다", "해지가 무효다"라고 다투는 답변서를 낼 수 있고, 그러면 변론기일이 열려 명도소송 기간이 길어집니다.

그래서 소송 중 입금은 금액보다 시점과 기록이 더 중요합니다. 언제 들어왔는지(해지 통지 도달 전인지 후인지), 임차인이 어느 달 몫이라고 밝혔는지, 임대인이 어떤 말과 함께 받았는지가 세 갈래 대응을 가르는 기준이 됩니다.

02 소장 접수 전 확인 — 연체 기수와 해지 통지 도달

임대인의 해지권은 연체액이 법이 정한 기수에 이르렀을 때 생깁니다. 주택 등 건물 임대차는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때(민법 제640조), 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법)이 적용되는 상가는 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때(상가법 제10조의8) 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고(민법 제543조①), 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생깁니다(제111조①). 발송일이 아니라 도달일이 기준이므로 내용증명 배달 결과, 문자 수신 화면처럼 도달을 보여 주는 자료를 소장 첨부서류와 함께 보관해야 합니다.

표의 마지막 줄이 이 글의 출발점입니다. 해지 통지가 도달하기 전에 일부 입금으로 연체액이 기준 아래로 내려갔다면 해지 요건 자체가 다투어질 수 있고, 결론은 사안별로 달라집니다. 반대로 도달 뒤의 입금은 이미 생긴 해지 효력과 별개로 "얼마가 정산됐는가"의 문제로 보는 것이 출발점입니다.

03 갈래1 월세미납 명도소송중 미납이 계속될 때 — 청구를 '인도 완료일까지'로 잡는 이유

월세미납 명도소송중 미납이 계속되면 임대인은 늘어나는 금액을 소송 안에서 어떻게 받을지부터 정해야 합니다. 해지로 계약이 끝난 뒤에도 임차인이 건물을 쓰고 있다면, 그 기간의 돈은 계약상 차임이라기보다 법률상 원인 없이 얻은 이익의 반환, 즉 부당이득(민법 제741조) 구조로 청구하는 것이 기본 틀입니다.

그래서 소장의 금전 청구를 "해지일까지의 연체 차임"과 "해지 다음 날부터 인도 완료일까지 차임 상당액"으로 나눠 적는 방식이 쓰입니다. 뒤쪽은 아직 오지 않은 기간까지 포함하므로 장래에 이행할 것을 청구하는 소에 해당하고, 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있습니다(민사소송법 제251조). 연체를 반복하면서 인도를 거부하는 사정이 그 필요를 설명하는 자료가 되지만, 인정 여부는 법원이 사안별로 판단합니다.

처음부터 인도 완료일까지로 청구를 잡아 두면 월세 미납 명도 소송 기간이 길어져도 한 달이 지날 때마다 청구를 고쳐 쓸 부담이 줄어듭니다. 다만 보증금에서 정산될 부분과 따로 받아야 할 부분이 섞이지 않도록 연체 내역표를 매달 갱신해 두어야 판결 뒤 집행과 정산이 깔끔해집니다.

04 갈래2 일부만 입금했다면 어느 달 월세에 충당되나요?

일부 입금은 임차인의 지정, 임대인의 지정, 법이 정한 순서를 차례로 거쳐 특정 달의 월세에 충당됩니다. 밀린 여러 달 월세는 같은 종류를 목적으로 한 여러 채무이므로, 변제가 그 전부를 소멸시키지 못하는 경우의 충당 규정인 민법 제476조·제477조(비용·이자가 함께 있으면 제479조)가 적용되는 장면입니다.

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   임차인(변제자)의 지정

   변제의 제공이 채무 전부를 소멸하게 하지 못하는 때에는 변제자가 그 당시 어느 채무에 충당할지 지정할 수 있습니다(민법 제476조①).

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   임대인(변제받는 자)의 지정

   변제자가 지정하지 않으면 변제받는 자가 그 당시 지정할 수 있습니다. 다만 변제자가 그 충당에 즉시 이의를 하면 그러하지 아니하고(제476조②), 충당은 상대방에 대한 의사표시로 합니다(③).

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   법정충당

   당사자가 지정하지 않으면 이행기가 도래한 것과 도래하지 않은 것이 섞여 있을 때 도래한 채무 먼저(1호), 전부 도래했거나 전부 도래하지 않았으면 채무자에게 변제이익이 많은 채무(2호), 변제이익이 같으면 이행기가 먼저 도래한 채무나 먼저 도래할 채무(3호), 제2호와 제3호의 사항이 같으면 채무액에 비례해 충당합니다(제477조).

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   비용 · 이자 · 원본 순서

   비용과 이자까지 지급해야 할 경우에 그 전부를 소멸하게 하지 못한 급여를 했다면 비용, 이자, 원본의 순서로 충당하여야 합니다(제479조①).

충당이 중요한 이유는 어느 달이 메워졌느냐에 따라 "연체가 몇 기분 남았는가"가 달라지기 때문입니다. 특히 해지 통지가 아직 도달하지 않은 상태라면, 오래된 달이 메워져 연체액이 기준 아래로 내려갔는지가 해지권 자체의 다툼으로 이어질 수 있습니다.

임차인이 메모나 문자로 "○월분"이라고 밝혔다면 그 지정이 먼저입니다. 메모가 없으면 임대인이 받은 직후 어느 달에 충당하는지 문자로 알려 두는 것이 좋고, 임차인이 즉시 이의하면 임대인이 지정한 대로 충당되지 않는다는 점(제476조② 단서)과 이의 여부까지 기록표에 적어 두면 법정에서 계산을 다시 맞출 일이 줄어듭니다.

05 갈래3 밀린 월세를 전부 내거나 공탁했을 때

밀린 월세를 전부 낸 시점이 해지 통지 도달 뒤라면, 해지는 이미 효력이 생겼고 철회하지 못하므로(민법 제543조②) 사후 납부만으로 해지가 당연히 소멸한다고 정한 조문은 없습니다. 도달 전에 전액이 들어왔다면 해지 요건이 갖춰졌는지부터 다시 따져야 하고, 이때 결론은 사안별로 달라집니다.

공탁은 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때, 또는 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 때 변제자가 채권자를 위해 목적물을 공탁해 채무를 면하는 제도입니다(민법 제487조). 임차인이 공탁했다는 사실만으로 해지가 무효가 된다고 볼 수는 없고, 거꾸로 임차인이 반드시 공탁까지 해야 하는 것도 아닙니다. 공탁 요건을 갖췄는지, 공탁이 해지 도달 전후 어느 시점인지, 어느 달 몫으로 공탁했는지를 따로 봐야 합니다.

공탁금을 찾는 방식도 신중해야 합니다. 채권자가 공탁을 승인하거나 공탁소에 대하여 공탁물을 받기를 통고하거나 공탁유효의 판결이 확정되기까지는 변제자가 공탁물을 회수할 수 있습니다(민법 제489조①). 공탁서에 적힌 공탁 원인과 조건을 먼저 확인하고, 수령이 공탁 취지를 받아들인 것처럼 다투어질 여지가 있는지 점검한 뒤 찾는 것이 안전합니다.

06 상가월세미납명도소송에서 달라지는 점

상가월세미납명도소송에서는 해지 기준이 3기로 높고, 그 3기는 "3개월 연속 미납"이 아니라 연체된 금액의 합계가 3기의 차임액에 달했는지로 봅니다(상가법 제10조의8). 띄엄띄엄 밀린 달이 쌓여 합계가 3기분에 이르렀다면 연속이 아니어도 기준에 닿을 수 있습니다.

상가에서는 일부 입금이 해지 요건뿐 아니라 갱신거절 사유가 있었는지, 나아가 권리금 회수기회 보호 다툼(상가법 제10조의4① 단서)까지 이어질 수 있습니다. 해지와 갱신거절은 근거 조문이 다르므로 소장과 준비서면에서 어느 쪽을 주장하는지 분명히 해야 합니다.

07 소송 기간을 늘리지 않는 청구 변경 순서

청구 변경은 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도에서 변론을 종결할 때(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고할 때)까지 할 수 있지만, 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에는 그러하지 아니합니다(민사소송법 제262조①). 청구취지의 변경은 서면으로 신청하여야 하고(②), 그 서면은 상대방에게 송달하여야 합니다(③).

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   연체 내역 갱신

   소장 이후 입금과 미납을 기록표에 반영하고, 충당한 달을 확정합니다.

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   청구 범위 점검

   처음부터 인도 완료일까지 차임 상당액을 청구했는지 확인하고, 했다면 변경 없이 갈 수 있는지 검토합니다.

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   변경 서면 준비

   늘어난 금액과 해지 이후 기간의 성격(부당이득)을 정리한 청구취지 변경 신청서를 만듭니다.

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   사정이 생긴 직후 제출

   변론 종결 직전에 내면 지연 주장이 나올 수 있어, 연체가 늘어난 직후에 제출하는 편이 낫습니다.

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   판결 뒤 인도 집행

   건물 인도 집행은 민사집행법 제258조에 따라 집행관이 진행하고, 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸립니다.

청구를 바꾸면 소송목적의 값이 달라져 법원 실비가 추가될 수 있는지도 함께 검토합니다. 금액은 청구 구성에 따라 달라지므로 사건 서류를 보고 안내받는 것이 정확하며, 월세 미납 명도 소송 기간을 줄이는 핵심은 늘어난 사정을 한 번에 모아 일찍 정리하는 데 있습니다.

FAQ 월세 미납 명도소송, 자주 묻는 질문