명도소송 본집행이란 무엇인가요?

명도소송 본집행이란 승소 판결 같은 집행권원을 바탕으로 집행관이 건물이나 점포를 실제로 비워 임대인에게 넘기는 날의 절차를 말합니다. '본집행'은 법조문에 나오는 단어가 아니라, 현장에서 계고와 구분하려고 쓰는 실무 용어입니다. 법조문으로 옮기면 「민사집행법」 제258조 제1항, 곧 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다는 절차 그 자체입니다.

임대인이 기억할 핵심은 출석 요건입니다. 「민사집행법」 제258조 제2항은 이 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 넘겨받을 채권자 측이 현장에 출석하지 않으면 집행관은 문을 열거나 짐을 꺼내는 인도집행 자체를 하지 않으므로, 본집행 일정은 임대인 쪽 출석 가능 여부와 함께 잡아야 합니다.

계고·본집행·속행 같은 말은 모두 실무에서 단계를 부르는 이름이라, 계고 뒤 며칠 안에 본집행을 해야 한다는 법정 기간은 따로 없습니다. 명도소송 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월 정도를 예상하는 경우가 많지만, 집행관사무소의 일정과 현장 사정에 따라 앞뒤로 달라질 수 있습니다.

계고와 본집행 비교표 — 법조문에 있는 것과 실무 관행인 것

명도집행 현장에서 계고와 본집행은 같은 집행관이 같은 건물을 찾아가는 일이라 혼동하기 쉽지만, 목적과 법적 근거가 다릅니다. 계고는 임차인에게 자진 퇴거를 마지막으로 권하는 실무 절차이고, 본집행은 점유를 실제로 옮기는 법정 절차입니다. 아래 표는 두 단계를 같은 기준으로 나란히 놓은 것입니다.

표에서 가장 중요한 줄은 '끝난 뒤 점유'입니다. 계고만 마친 상태에서는 임차인의 점유가 그대로이므로, 임대인이 임의로 문을 따고 들어가거나 짐을 치우면 별도의 분쟁이 생길 수 있습니다. 점유를 실제로 옮기는 일은 본집행에서 법원 소속 집행관에 의하여 이루어진다는 점을 분명히 해 두는 것이 안전합니다.

명도소송 절차에서 본집행일이 잡히기까지 임대인이 움직여야 넘어가는 칸

명도소송 본집행 날짜는 임대인 쪽의 의사 표시와 비용 납부가 맞물려야 잡히는 경우가 많습니다. 실무에서는 계고를 마친 뒤 채권자가 본집행 진행 의사를 집행관사무소에 알리고 일정을 조율하는 방식이 흔하며, 구체적인 방식과 서류는 법원과 사무소마다 차이가 있습니다. 임대인이 손을 놓고 기다리면 일정이 그대로 멈춰 있을 수 있다는 뜻입니다.

1. 1계고 결과 확인임차인이 나갔는지, 짐이 얼마나 남았는지 확인
2. 2진행 의사 전달집행관사무소 안내에 따라 본집행 진행 요청
3. 3추가 예납 확인부족한 비용을 미리 내라는 명령이 있으면 납부
4. 4일정 확정출석자·보관 장소·운반 준비와 함께 날짜 확정

세 번째 칸인 예납은 놓치기 쉬운 지점입니다. 「민사집행법」 제18조 제1항은 민사집행을 신청할 때 채권자가 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 같다고 정합니다. 제18조 제2항에 따라 채권자가 비용을 미리 내지 않으면 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있으므로, 추가 예납 안내를 받았다면 정해진 기한 안에 처리해야 일정이 이어집니다.

공휴일이나 야간에 본집행을 하고 싶다는 문의도 있습니다. 「민사집행법」 제8조 제1항은 공휴일과 야간에는 법원의 허가가 있어야 집행행위를 할 수 있다고 정하고, 제2항은 그 허가명령을 집행을 실시할 때에 내보여야 한다고 정합니다. 낮 시간 집행이 어려운 사정이 있다면 허가가 필요한 사안인지 미리 확인해 두는 편이 좋습니다.

본집행 전날까지 준비물 6가지

명도소송 본집행 당일에 임대인이 직접 할 일은 많지 않지만, 전날까지 갖춰 두어야 할 것은 분명합니다. 준비가 빠지면 현장에서 시간이 길어지거나 일부 절차를 다시 잡아야 할 수 있습니다. 아래 여섯 가지를 하루 전에 점검표처럼 확인하세요.

여섯 가지 중 가장 중요한 것은 첫째 칸인 출석자 준비입니다. 「민사집행법」 제258조 제2항에 따라 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석하지 않으면 강제집행을 하지 않으므로, 당일 일정이 틀어지면 날짜를 다시 잡아야 할 수 있습니다. 누구를 대리인으로 세울 수 있는지와 필요한 서류는 사무소 안내가 다를 수 있으니 미리 확인해 두세요.

당일 순서와 '인도 완료'가 되는 순간

명도소송 본집행 당일은 보통 집행관이 현장에 도착해 점유 상태와 출석한 채권자 측을 확인하는 것으로 시작합니다. 문이 잠겨 있으면 「민사집행법」 제5조 제1항에 따라 집행관은 집행을 하기 위하여 필요한 경우 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있고, 저항을 받으면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있습니다(제5조 제2항). 아래 흐름은 일반적인 순서이며 현장마다 달라질 수 있습니다.

1. 도착·확인 — 집행관이 목적물과 점유 상태, 출석한 채권자나 대리인을 확인합니다.
2. 개문 — 필요하면 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 합니다(제5조 제1항).
3. 증인 참여 — 저항을 받거나, 채무자의 주거에서 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 증인을 참여하게 하여야 합니다(제6조).
4. 동산 제거 — 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(제258조 제3항).
5. 점유 이전·조서 — 점유가 채권자 측에 넘어가고, 집행관은 집행조서를 작성하여야 합니다(제10조 제1항).

'인도 완료'가 되는 순간은 집행관이 채무자의 점유를 풀고 그 점유를 출석한 채권자 측에 넘겨준 때로 이해하면 됩니다. 「민사집행법」 제10조 제2항은 집행조서에 집행한 날짜와 장소, 집행의 목적물과 그 중요한 사정의 개요, 집행참여자의 표시 등을 밝혀야 한다고 정합니다. 임대인은 열쇠를 넘겨받는 즉시 잠금장치를 바꾸고 내부 사진을 남겨 두는 것이 좋습니다.

증인 참여 규정이 상가 점포에도 그대로 적용된다고 단정하기는 어렵습니다. 「민사집행법」 제6조는 저항을 받은 경우와 채무자의 주거에서 채무자 등을 만나지 못한 경우를 정하고 있어, 비어 있는 영업용 점포를 어떻게 처리할지는 집행관이 현장 사정을 보고 판단합니다.

본집행은 하루에 끝나나요? — 끝나는 경우와 다시 날을 잡는 경우

명도소송 본집행은 하루에 끝나는 경우가 많지만, 남은 짐의 양과 보관 준비에 따라 다시 날을 잡게 되는 경우도 있습니다. 다시 날을 잡을지는 집행관의 판단과 현장 사정에 달려 있어 미리 단정할 수는 없습니다. 다만 결과를 가르는 요소는 조문 구조에서 어느 정도 읽어 낼 수 있습니다.

「민사집행법」 제258조 제3항은 목적물이 아닌 동산을 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고, 제4항은 채무자가 없는 때 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 한다고 정합니다. 그런 사람도 없으면 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 하므로(제5항), 보관 장소와 운반 준비가 당일 마무리를 좌우하는 핵심 변수가 됩니다.

본집행 뒤 남는 일 — 보관 짐·집행조서·비용

명도소송 본집행이 끝나도 임대인에게는 몇 가지 일이 남습니다. 보관된 짐의 처리, 집행조서 확인, 집행비용 정리, 그리고 다시 들어오는 문제에 대한 대비입니다. 각각 법조문에 근거가 있어 미리 알아 두면 당황할 일이 줄어듭니다.

• 보관 짐채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 함(제258조 제6항)
• 집행조서집행관이 작성하여야 하는 조서(제10조 제1항) — 집행한 날짜와 장소, 목적물과 중요한 사정의 개요 확인
• 집행비용채권자가 미리 내고(제18조 제1항), 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하며 그 집행에 의하여 우선적으로 변상(제53조 제1항)
• 재진입강제집행으로 인도된 부동산에 침입하는 등 집행의 효용을 해하면 「형법」 제140조의2가 문제될 수 있음

보관 짐 문제에서는 주체를 헷갈리면 안 됩니다. 「민사집행법」 제258조 제6항에서 동산의 수취를 게을리하는 사람은 채무자이고, 그때 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다. 보관과 매각이 얼마나 이어질지는 채무자의 대응과 법원 절차에 따라 달라집니다.

집행비용은 「민사집행법」 제53조 제1항에 따라 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는 구조이지만, 실제로 임차인에게서 받아 낼 수 있는지는 상대방의 재산 상황에 달려 있습니다. 인도가 끝난 부동산에 임차인이 다시 들어오면 「형법」 제140조의2(부동산강제집행효용침해)가 문제될 수 있으나, 죄가 성립하는지는 구체적 사정에 따라 판단됩니다.

법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 명도 사건 800건 이상, 강제집행 200건 이상을 진행해 왔습니다. 본집행을 앞둔 상담에서는 출석자, 짐 보관 장소, 추가 예납 세 가지가 정리됐는지부터 확인합니다.

명도소송 본집행에 관해 자주 묻는 질문