상가 명도 소송 비용은 어떤 항목으로 이루어지나요?

상가 명도 소송 비용은 소송 단계 항목과 집행 단계 항목으로 나뉘고, 두 단계는 비용을 최종적으로 떠안는 사람을 정하는 조문이 다릅니다. 소송 단계는 「민사소송법」 제98조가 "소송비용은 패소한 당사자가 부담한다"고 정하고, 집행 단계는 「민사집행법」 제53조 제1항이 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정합니다.

최종 부담자가 정해져 있어도 돈을 먼저 내는 사람은 임대인입니다. 민사집행법 제18조 제1항은 민사집행의 신청을 하는 때에 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다고 정합니다. 그래서 상가 임대인의 비용표는 누가 먼저 내는지와 누가 마지막에 부담하는지를 한 줄에 함께 적어야 실제 자금 계획이 됩니다.

법도의 선임료는 200만원부터이며 사건마다 달라집니다. 선임하시면 명도 내용증명과 점유이전금지가처분은 0원으로 함께 진행하고, 인지·송달료·열쇠수리공·우편료 같은 법원 실비는 합계 대략 50만~100만원 범위에서 사건마다 다릅니다. 이 안내는 소송 단계와 집행 단계를 모두 거치는 사건 기준이고, 제소전화해 조서가 있는 점포라면 앞 칸 일부가 처음부터 비어 있게 됩니다.

집행권원이 없는 점포 — 상가 명도소송 절차와 서류에 따라 쌓이는 소송 단계 항목

판결도 제소전화해 조서도 없는 점포는 상가 명도소송 절차를 처음부터 밟아 집행권원을 만들어야 하고, 그 과정 전체가 소송 단계 비용입니다. 차임 연체를 이유로 해지하려면 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8대로 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때여야 하며, 3개월 연속 연체를 요구하는 조문이 아니라 연체 합계가 3기분에 이르렀는지를 봅니다.

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   명도 내용증명

   계약서, 차임 연체 내역, 해지 의사를 담은 문안. 도달 자료는 소장에 그대로 쓰이므로 보관합니다.

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   점유이전금지가처분

   등기사항증명서, 계약서, 현재 점유 현황. 인지대는 전자소송 할인을 감안하면 통상 9,000원입니다.

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   명도소송

   상가 명도소송양식에 맞춘 소장, 해지 통지 도달 자료, 연체 장부, 점포 사진.

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   강제집행(별도 계약)

   집행문을 받은 판결정본과 송달 관련 서류로 집행 신청.

점유이전금지가처분은 「민사집행법」 제300조 제1항의 다툼의 대상에 관한 가처분으로, 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 합니다. 상가는 영업 양도나 전대로 점유자가 바뀌기 쉬워, 가처분은 비용 항목이라기보다 소송 도중 피고가 달라지는 위험을 줄이는 장치로 보는 편이 맞습니다.

상가 명도소송서류에서 비용을 키우는 것은 서류 자체보다 보정과 재송달인 경우가 많습니다. 임차인 주소가 바뀌었거나 점포가 문을 닫은 채라면 송달이 늦어지고, 그만큼 상가 명도소송 소요 기간과 송달 비용이 함께 늘어납니다.

제소전화해 조서가 있는 점포 — 빠지는 항목과 남는 항목

제소전화해 조서가 지금의 임대차를 그대로 담고 있다면 소장·송달·변론·판결로 이어지는 소송 단계 항목이 빠지고 집행 단계 항목이 남습니다. 「민사집행법」 제56조 제5호는 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 기초하여서도 강제집행을 실시할 수 있다고 정하고, 성립한 제소전화해 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 이 집행권원이 됩니다.

조서에 기초한 집행에는 같은 법 제57조가 적용됩니다. 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정하므로, 집행문과 집행개시 요건에 관한 규정이 조서 집행에도 준용됩니다. 조서가 있어도 집행문을 받는 단계와 집행개시 요건은 그대로 거친다는 뜻입니다.

조서는 계약 당시 비용을 들여 미리 만들어 둔 것입니다. 「민사소송법」 제385조 제1항에 따라 당사자는 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있고, 제389조는 화해비용을 화해가 성립된 경우 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 성립되지 아니한 경우 신청인이 부담한다고 정합니다. 그래서 조서가 있는 점포의 상가 명도 소송 비용 가운데 소송 단계 몫은 사라졌다기보다 계약 시점으로 앞당겨 낸 것이라고 보는 편이 정확합니다.

인도 공정증서는 왜 계약할 때 쓰기 어렵나요?

임차건물 인도 공정증서는 통상 계약을 맺는 시점에는 작성하기 어렵고, 임대차 관계 종료를 원인으로 인도·반환하기 전 6개월 이내에만 작성할 수 있기 때문입니다. 「공증인법」 제56조의3 제1항 단서는 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서를 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다고 정합니다.

요건을 갖춘 공정증서는 같은 조 제3항에 따라 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 봅니다. 그러니 건물명도는 공정증서로 절대 집행할 수 없다는 말도, 공증만 받으면 언제든 명도 집행이 된다는 말도 맞지 않습니다. 공증인법 제56조의3 제2항은 공정증서 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다고 정합니다.

상가 임대인이 계약 시점에 다음 분쟁을 대비하려 할 때 공정증서보다 제소전화해가 현실적인 선택지가 되는 이유가 이 작성 시점 차이입니다. 반대로 만료가 가까워져 임차인과 퇴거 일정을 합의했다면, 그 시점에는 공정증서 요건을 갖출 수 있는지 함께 따져 볼 수 있습니다.

두 경우 모두 남는 집행 단계 비용

상가 명도 소송 비용 중 집행 단계 비용은 조서가 있든 판결이 있든 똑같이 남는 덩어리이고, 임대인이 먼저 내고 채무자 부담으로 정리하는 구조입니다. 인도집행은 「민사집행법」 제258조에 따르며, 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 점포 안 집기 반출도 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

같은 조 제2항에 따라 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(제3항), 채무자도 제4항에 적힌 친족·대리인·고용인도 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제5항). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제6항).

상가는 주택보다 집기·재고·간판이 많아 보관과 반출 항목이 커지기 쉽습니다. 집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것으로 안내드리며, 계고 단계에서 고시문이 붙은 뒤 임차인이 스스로 정리하고 나가는 경우도 있어 실제 지출은 사건마다 달라집니다.

조서가 있어도 다시 다투게 되는 경우 — 명도 조항 3유형

제소전화해 조서가 있어도 명도 조항의 형태와 작성 뒤 바뀐 사정에 따라 집행 단계에서 서류가 더 필요하거나 다툼이 생길 수 있습니다. 조서의 명도 조항은 날짜형, 보증금 동시이행형, 조건형으로 나뉘고, 제57조로 준용되는 규정에 따라 요구되는 증명과 그 단계가 서로 다릅니다.

세 유형은 같은 단계의 문제가 아닙니다. 날짜형과 동시이행형은 집행을 개시하는 단계의 요건이고, 조건형은 채권자가 증명할 조건이라면 그보다 앞선 집행문 부여 단계에서 증명이 필요합니다. 조건 성취를 두고 임차인과 다툼이 생기면 집행 전에 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

조서 작성 뒤 재계약으로 차임·기간이 바뀌었거나 임차인 명의가 바뀐 경우가 세 번째 갈림길입니다. 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있어야 개시할 수 있으므로(민사집행법 제39조 제1항, 제57조로 준용), 조서에 없는 사람이 점포를 쓰고 있으면 그대로 집행하기 어렵습니다. 조서가 지금의 임대차를 그대로 덮는지는 서류 대조가 필요하며, 경우에 따라 소송 단계 비용이 다시 생길 가능성도 있습니다.

상가 명도소송 셀프·경매상가 명도소송에서 달라지는 칸

상가 명도소송 셀프 진행은 변호사 보수 칸이 비는 대신 서류 보정, 재송달, 집행 신청을 임대인이 직접 맡는 구조입니다. 임차인이 다투지 않는 단순 연체 사건이라면 혼자 진행하는 임대인도 있지만, 권리금 회수기회나 갱신요구, 원상복구 다툼이 얽히면 상가 명도소송 소요 기간이 길어지고 그동안의 차임 손실이 비용표에서 가장 큰 칸이 되기도 합니다.

경매상가 명도소송은 출발점이 다릅니다. 「민사집행법」 제136조 제1항에 따라 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있으므로, 낙찰받은 상가는 먼저 인도명령 경로를 검토합니다. 다만 같은 항 단서대로 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령이 나오지 않고, 그때나 신청 기간이 지난 때에는 명도소송으로 집행권원을 만드는 경우가 생깁니다.

마지막 칸은 다음 계약입니다. 지금 사건을 마무리하면서 다음 임차인과 계약할 때 제소전화해를 함께 준비해 두면, 다음 분쟁의 소송 단계 덩어리를 계약 시점에 미리 처리해 두는 셈입니다. 법도는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 명도 800건 이상과 강제집행 200건 이상을 다뤄 온 경험으로 조서 문안이 집행 단계에서 어떻게 읽히는지까지 함께 점검합니다.