명도소송 변호사 비용은 무엇을 한 건으로 세나요?

명도소송 변호사 비용은 사건 한 건을 단위로 정해지고, 한 건의 경계는 원고가 몇 명인지, 피고가 몇 명인지, 건물 인도 외에 어떤 청구를 묶는지로 그어집니다. 같은 건물, 같은 임차인이라도 임대인이 둘이고 전차인이 있으며 밀린 월세까지 청구한다면 서류 작성과 송달, 집행 단계의 일이 함께 늘어납니다. 견적이 사무실마다 다르게 들리는 까닭은 요율 차이보다 한 건의 경계를 서로 다르게 잡았기 때문인 경우가 많습니다.

임대인이 먼저 확인할 것은 선임 계약서의 업무 범위입니다. 명도는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순서로 이어지는데, 계약서가 이 가운데 어디까지를 한 건으로 묶는지에 따라 같은 금액의 의미가 달라집니다. 법도 명도소송센터는 선임료가 200만원부터(사건별로 다름)이고, 선임하면 점유이전금지가처분과 내용증명을 0원으로 함께 진행하며, 강제집행은 별도 계약으로 안내합니다.

세 축을 서류와 조문으로 옮기면 아래 표와 같습니다. 표의 세 줄 가운데 한 줄이라도 여럿에 해당하면 견적 전화에서 그 사실부터 알려야 같은 조건으로 범위가 비교됩니다.

원고 축 — 공동소유·상속 공유 건물은 누가 계약하고 해지 통지는 누가 하나

공동소유 건물의 명도에서는 임대인 쪽 전원이 해지 통지에 이름을 올렸는지가 가장 먼저 점검할 항목입니다. 「민법」 제547조 제1항은 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다고 정합니다. 임대인이 두 사람인 계약에서 한 사람 이름으로만 해지 통지를 보냈다면 임차인은 해지가 효력을 갖추지 못했다고 다툴 수 있습니다.

공유 건물을 누가 세놓고 관리하는지는 「민법」 제265조에서 출발합니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하고, 보존행위는 각자가 할 수 있습니다. 다만 공유자 일부가 한 해지나 인도 청구가 어디까지 인정되는지는 지분 구성과 계약 경위에 따라 판례가 나누어 보는 영역이어서, 등기부와 계약서를 보지 않고 결론을 말하기는 어렵습니다.

원고가 여럿이면 선임 계약을 누구 이름으로 맺는지도 함께 정해야 합니다. 소송대리인의 권한은 서면으로 증명하여야 하므로(「민사소송법」 제89조 제1항), 원고로 이름을 올리는 공유자가 여럿이면 위임 서류를 어떻게 갖출지를 선임 단계에서 정리합니다. 공유자 사이에 의견이 갈려 일부만 소송에 나서려는 사정이 있다면 그 사정 자체가 한 건의 범위를 바꾸는 변수입니다.

피고 축 — 임차인·전차인·실제 운영자를 한 소장에 세울 때

명도소송의 피고는 계약서의 임차인만이 아니라 지금 건물을 점유하는 사람을 기준으로 정합니다. 「민사집행법」 제39조 제1항에 따라 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다. 임차인만 피고로 삼아 이겼는데 현장에 전차인이 있다면, 판결에 이름이 없는 전차인에게는 그 판결로 곧바로 집행을 개시할 수 없어 추가 절차와 비용이 듭니다.

여러 점유자를 한 소장에 세울 수 있는 근거는 「민사소송법」 제65조입니다. 소송목적이 되는 권리나 의무가 여러 사람에게 공통되거나 사실상 또는 법률상 같은 원인으로 말미암아 생긴 경우에는 그 여러 사람이 공동소송인으로서 당사자가 될 수 있습니다. 될 수 있다는 규정이어서 공동임차인이나 점유자 전원을 반드시 한 소송의 피고로 삼아야 하는지는 사안마다 따져야 하지만, 집행 단계를 생각하면 점유자 명단을 소장 전에 확정해 두는 편이 한 건의 경계를 분명하게 합니다.

소송 중에 점유자가 바뀌면 피고 축이 다시 흔들립니다. 명도소송 전에 점유이전금지가처분으로 점유 상태를 확인하고 묶어 두는 절차가 절차 지도의 두 번째 칸에 놓인 이유입니다. 법도 명도소송센터는 엄정숙 변호사가 가처분 600건 이상을 진행한 경험을 바탕으로, 선임 사건의 가처분을 0원으로 함께 준비합니다.

청구 축 — 인도에 밀린 월세를 묶을 때와 따로 낼 때

건물 인도와 밀린 월세 청구는 한 소장에 묶을 수 있고, 묶으면 사건 수는 하나로 유지되지만 한 건 안의 일이 늘어납니다. 「민사소송법」 제253조는 여러 개의 청구는 같은 종류의 소송절차에 따르는 경우에만 하나의 소로 제기할 수 있다고 정합니다. 인도 청구와 차임 청구는 통상 같은 민사소송 절차로 다루어지므로 함께 내는 구성이 흔합니다.

청구를 묶을 때 함께 살펴볼 것은 소송목적의 값입니다. 하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우에는 그 여러 청구의 값을 모두 합하여 소송목적의 값을 정하고(「민사소송법」 제27조 제1항), 과실·손해배상·위약금 또는 비용의 청구가 소송의 부대목적이 되는 경우에는 그 값을 소송목적의 값에 넣지 아니합니다(제27조 제2항). 밀린 월세가 제27조 제2항의 부대목적에 해당하는지는 청구를 어떻게 구성하느냐에 따라 달리 볼 여지가 있어, 법원에 내는 실비가 어떻게 달라지는지는 소장 초안을 놓고 계산해야 합니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 해당하면 등기부·계약서·통지서를 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657에서 사건의 경계부터 확인해 드립니다.

이기면 변호사 비용을 임차인에게 받을 수 있나요?

이기면 변호사 비용의 일부를 임차인에게 청구할 수 있지만, 지급한 보수 전액이 그대로 돌아오는 구조는 아닙니다. 소송비용은 패소한 당사자가 부담하고(「민사소송법」 제98조), 소송을 대리한 변호사에게 당사자가 지급하였거나 지급할 보수는 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정합니다(제109조 제1항). 실제로 낸 보수가 그 범위를 넘으면 넘는 부분은 임대인 몫으로 남습니다.

세 축은 돌려받는 단계에도 영향을 줍니다. 변호사 여러 명에게 소송을 맡겼더라도 소송비용을 계산할 때에는 한 변호사가 대리한 것으로 봅니다(「민사소송법」 제109조 제2항). 피고가 임차인과 전차인처럼 여럿이면 공동소송인은 소송비용을 균등하게 부담하는 것이 원칙이고 법원이 사정에 따라 달리 정할 수 있으므로(제102조 제1항), 누가 어떤 비율로 부담하는지는 판결 주문의 소송비용 문장을 보아야 알 수 있습니다.

임대인이 돌려받는 절차는 판결과 따로 진행됩니다. 판결 주문은 누가 부담하는지만 정하는 경우가 보통이고, 구체적인 액수는 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 뒤 제1심 법원에 신청해 정해집니다. 명도소송 변호사 비용을 비교할 때에는 내가 내는 보수와 돌려받을 수 있는 범위를 같은 숫자로 생각하지 않는 것이 안전합니다.

명도소송 변호사 없이 진행하면 비는 자리(상가·지방 사건 포함)

명도소송 변호사 없이 임대인 본인이 직접 소송하는 것은 가능하지만, 가족이나 직원이 대신 법정에 서는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없기 때문입니다(「민사소송법」 제87조). 예외는 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때입니다(제88조 제1항).

임대인이 직접 진행할 때 비기 쉬운 자리는 세 축과 겹칩니다. 명도의 네 단계마다 무엇이 비는지 순서대로 보면 다음과 같습니다.

1. 명도 내용증명 — 해지 통지의 발신 명의와 수신인이 계약 당사자 전원과 맞는지 확인하는 단계입니다. 원고 축이 여기에서 정해집니다.
2. 점유이전금지가처분 — 현장 점유자가 누구인지 확인하고 점유 상태를 묶어 두는 단계입니다. 피고 축의 명단이 여기에서 나옵니다.
3. 명도소송 — 피고 명단과 청구 구성을 소장에 옮기는 단계입니다. 인도할 부분의 표시와 밀린 월세의 계산이 함께 들어갑니다.
4. 강제집행(별도 계약) — 판결이나 집행문에 적힌 사람과 현장 점유자가 맞아야 열리는 단계입니다. 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리고, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

상가 명도소송 변호사를 찾는 임대인이라면 해지 요건이 하나 더 붙습니다. 상가 임대차는 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있고(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8), 석 달 연속이 아니라 연체 합계 3기분이 기준입니다. 부산 명도소송 변호사 비용이나 대구 명도소송 변호사를 검색하는 지방 임대인에게도 세 축은 같습니다. 부동산에 관한 소는 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있어(「민사소송법」 제20조) 건물 소재지 법원이 선택지가 되지만 반드시 그곳에만 내야 하는 것은 아니며, 법도 명도소송센터는 방문 없이 전화로 선임해 전국 사건을 진행합니다.

견적 전화 전 사건 카드 6칸

견적 전화 전에 사건 카드 여섯 칸을 채워 두면 명도소송 비용을 같은 조건으로 비교할 수 있습니다. 여섯 칸은 원고·피고·청구 세 축을 서류 이름으로 바꾼 것으로, 한 장에 적어 두면 상담에서 선임 범위가 빠르게 정해집니다.

여섯 칸 가운데 1·2·5번 칸의 이름이 서로 다르면 원고 축을, 2·3번 칸의 이름이 다르면 피고 축을 먼저 정리해야 합니다. 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행하는 법도 명도소송센터는 명도소송 800건 이상의 경험을 바탕으로, 사건 카드를 기준 삼아 한 건의 범위를 안내합니다.

자주 묻는 질문