01명도소송 뜻, 한 문장 정의와 '명도=인도'

명도소송은 건물을 점유하고 있는 사람에게 그 점유를 넘겨 달라고 법원에 청구하는 소송입니다. 법률 문서에서는 명도 대신 인도라는 말을 주로 쓰기 때문에 판결 주문에도 보통 피고가 원고에게 건물을 인도하라는 형태로 적히며, 건물명도와 건물인도는 같은 뜻으로 보시면 됩니다. 임대인이 세입자를 상대로 내는 경우가 가장 많지만, 계약 관계가 없는 점유자를 상대로 소유자가 내는 소송도 여기에 들어갑니다.

명도소송 뜻을 이해할 때 가장 흔히 놓치는 부분은 판결이 곧 퇴거를 뜻하지 않는다는 점입니다. 「민사집행법」 제28조 제1항은 강제집행이 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있다고 정합니다. 세입자가 판결 뒤에도 스스로 나가지 않으면 임대인은 집행문을 받아 강제집행을 신청하고, 집행관의 계고와 본집행을 거쳐야 점유가 실제로 넘어옵니다.

법도에서는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 사건을 직접 진행하며, 상담에서 먼저 확인하는 것도 판결 다음 단계까지 준비가 되어 있는가입니다. 이 글은 명도소송을 소송이 남기는 문서 여섯 장으로 나눠 설명합니다.

02명도소송을 '문서 6장'으로 이해하면 쉬운 이유

명도소송 절차는 단계마다 효력이 있는 문서가 하나씩 생기고, 앞 문서가 있어야 다음 문서로 넘어가는 구조입니다. 문서 순서로 보면 지금 내 사건이 어디까지 왔는지, 다음에 무엇을 준비해야 하는지가 한눈에 들어옵니다. 아래 표는 문서마다 만드는 곳과 뜻, 생기는 비용 항목을 정리한 것입니다.

두 번째 문서인 점유이전금지가처분은 소송 도중 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기는 상황에 대비하는 장치입니다. 「민사집행법」 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다. 가처분 결정이 나면 집행관이 현장에 고시문을 붙여 점유를 옮기지 말라는 내용을 알립니다.

비용은 문서가 생길 때마다 항목별로 생기고, 세입자가 중간에 스스로 나가면 뒤 문서는 필요 없어집니다.

다섯 가지가 갖춰져 있으면 내용증명과 가처분 신청을 바로 준비할 수 있고, 비어 있는 칸이 상담에서 먼저 채울 부분입니다.

03누가 무엇을 근거로 청구하나: 계약 관계 vs 소유권

명도소송의 청구 근거는 임대차 계약과 소유권 두 갈래입니다. 근거에 따라 원고가 될 수 있는 사람과 증명해야 할 내용이 달라지므로, 소장을 쓰기 전에 어느 쪽으로 청구할지 정해야 합니다.

점유자가 전차인이라며 점유할 권리를 주장하면 그 권리가 실제로 있는지가 쟁점이 되므로, 전대차 동의나 계약 승계 같은 사실관계를 소장 전에 정리해 두는 것이 좋습니다.

04상가 명도소송과 주택·원룸 명도소송, 연체 해지 기준

월세 연체를 이유로 계약을 끝낼 때 상가 명도소송과 주택·원룸 명도소송은 해지 기준이 다릅니다. 「상가건물 임대차보호법」(상가임대차법) 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 상가임대차법이 적용되지 않는 주택·원룸 등 건물에는 「민법」 제640조가 적용되어 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

기준은 연속 몇 달이 아니라 밀린 차임의 합계입니다. 상가는 연체 합계가 3기분에 이르러야 하므로 중간에 일부를 갚았다면 다시 계산해야 합니다. 해지 사유로서의 연체와 계약 갱신을 거절하는 사유로서의 연체는 서로 다른 조문에 있으므로, 통지서에는 어떤 사유로 계약을 끝내는지 정확히 적어야 합니다.

전세는 차임 연체보다 기간 만료와 갱신 여부가 쟁점이 되는 경우가 많고, 보증금 반환과 인도가 맞물려 있어 보증금 처리 방법을 먼저 정해야 일정이 꼬이지 않습니다. 보증금 반환과의 관계가 판결 주문에 어떻게 반영될지는 사안에 따라 달라집니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하면 계약서와 통지서를 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

05명도소송 절차 비용은 어느 문서에서 생기나

명도소송 절차 비용은 소송비용, 집행비용, 변호사 비용 세 덩어리로 나뉩니다. 원룸 명도소송비용이든 주택명도 소송비용이든 전세명도소송비용이든 항목의 이름은 비슷하고, 차이는 사건이 몇 번째 문서까지 가는지와 다툼이 얼마나 생기는지에서 납니다.

소송비용은 패소한 당사자가 부담한다는 것이 원칙이지만, 판결에는 보통 부담만 적히고 액수는 따로 정합니다. 「민사소송법」 제110조 제1항에 따라 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 당사자의 신청을 받아 제1심 법원이 결정으로 소송비용액을 확정합니다. 집행비용은 「민사집행법」 제53조 제1항에 따라 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는 구조이고, 신청할 때는 같은 법 제18조 제1항에 따라 채권자가 법원이 정하는 금액을 미리 내야 합니다.

원룸 명도소송비용은 보증금이 적어 연체 차임을 정리하고 나면 돌려받을 재원이 많지 않은 경우가 있고, 주택명도 소송비용은 함께 사는 사람이 있는지에 따라 가처분과 집행 준비가 달라질 수 있습니다. 전세명도소송비용은 보증금 반환과 인도가 맞물려 있어 보증금을 어떻게 처리할지에 따라 진행 단계가 달라집니다.

06명도소송 계고란 무엇인가요?

명도소송 계고는 판결에 따른 강제집행 단계에서 집행관이 본집행에 앞서 점유자에게 스스로 건물을 비우라고 미리 알리는 절차입니다. 집행관은 현장을 찾아 일정 기간 안에 자진해서 비우지 않으면 강제집행을 한다는 내용의 계고 고시문을 붙입니다.

계고는 법 조문에 그 이름이 나오는 절차라기보다 집행 실무에서 본집행 전에 거치는 단계입니다. 그래서 계고 기간이나 방식은 사건과 법원 사정에 따라 달라질 수 있고, 계고만으로 점유가 넘어오지는 않습니다. 점유를 실제로 옮기는 근거는 「민사집행법」 제258조의 인도청구 집행 규정입니다.

1. 1

   강제집행 신청

   집행력 있는 정본을 갖춰 집행관에게 신청하고 채권자가 비용을 미리 냅니다.

2. 2

   계고 · 고시문 부착

   집행관이 현장을 찾아 자진해서 비울 기간을 알리고 고시문을 붙입니다.

3. 3

   본집행

   집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도합니다(제258조 제1항).

4. 4

   짐 처리

   목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거해 채무자 등에게 인도하거나 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제3항~제5항).

본집행 날 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하며(제258조 제1항), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제2항). 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(제3항), 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 합니다(제4항). 그런 사람도 없는 때에는 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 하고(제5항), 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제6항).

강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리고, 짐 반출은 임대인이 직접 하는 것이 아니라 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다. 계고 뒤 세입자가 이사 일정을 제시해 본집행 없이 마무리되는 경우도 있으니, 고시문이 붙은 뒤의 연락은 기록으로 남겨 두세요.

07명도소송이 아닌 것: 인도명령과 직접 짐 빼기

명도소송과 비슷해 보이지만 근거와 절차가 다른 길이 있습니다. 경매 매수인의 인도명령, 임대인이 직접 문을 잠그거나 짐을 빼는 자력구제, 계약 단계에서 미리 준비하는 제소전화해가 대표적입니다.

경매 매수인이 아닌 건물주가 임대차 종료를 이유로 세입자를 내보내려면 명도소송으로 판결을 받는 것이 기본 경로입니다.

08명도소송 뜻을 찾은 분들이 자주 묻는 질문