명도소송이란 뜻, 한 문장 정의

명도소송이란 점유할 권리가 없는 사람을 상대로 부동산의 인도를 구하는 민사소송을 실무에서 부르는 이름입니다. 원고는 보통 건물주나 임대인이고 피고는 지금 그 부동산을 차지한 사람입니다. 청구취지는 '피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도하라'와 같은 형태로 적고, 이 문장이 판결 주문이 되면 강제집행의 출발점이 됩니다.

정의는 점유, 권리, 인도 세 단어로 나뉩니다. 명도소송은 '점유는 있는데 권리는 없다'로 맞아떨어질 때 쓰는 절차입니다.

명도소송이란 뜻을 이렇게 이해하면 '내 건물인데 왜 소송까지 하나'라는 의문도 풀립니다. 소유자라도 상대의 점유를 임의로 끝낼 수는 없고, 판결 같은 집행권원을 받아 집행관을 통해 점유를 옮기는 것이 법이 마련한 경로입니다.

법전에 왜 '명도소송'이 없나요? — 실무에서 명도와 인도를 같은 뜻으로 쓰는 이유

법전에 '명도소송'이라는 이름의 소송이 없는 것은 민사소송법이 사건 유형마다 이름 붙은 소송을 따로 두지 않았기 때문입니다. 부동산을 넘겨 달라는 청구를 실무에서 명도소송 또는 건물인도소송이라고 불러 왔을 뿐입니다.

조문에서 주로 쓰는 말은 인도입니다. 현행 민사집행법 제258조의 제목은 '부동산 등의 인도청구의 집행'이고, 같은 조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 사람이 살거나 짐이 있는 건물을 비워 넘기는 경우도 이 조문으로 처리되므로 실무에서는 명도와 인도, 건물명도와 건물인도를 같은 뜻으로 씁니다.

다만 '현행 법조문 어디에도 명도라는 말이 없다'고 말하면 틀립니다. 형법 제140조의2(부동산강제집행효용침해)에는 '강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산'이라는 표현이 남아 있습니다. 강제집행의 효용을 해치는 행위를 처벌하는 조문입니다.

명도소송을 검색하든 건물인도를 검색하든 같은 절차를 찾고 있는 셈입니다.

청구의 뿌리가 되는 조문 — 소유권에서, 임대차 종료에서

명도소송의 청구는 소유권과 임대차 종료라는 두 뿌리에서 나오고, 어느 쪽을 잡느냐에 따라 청구원인과 상대의 항변이 달라집니다.

소유권 쪽 뿌리는 민법 제213조(소유물반환청구권)입니다. 이 조문은 "소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다."라고 정합니다. 앞 문장이 청구의 근거, 뒷 문장이 상대의 방어 수단이므로 무단점유 사건에서는 상대가 주장하는 점유할 권리가 실제로 있는지가 쟁점이 됩니다.

임대차 쪽 뿌리는 계약 관계입니다. 민법 제618조에 따르면 임대차는 목적물을 사용, 수익하게 할 것과 차임을 지급할 것을 서로 약정함으로써 효력이 생기는 계약이므로, 그 약정이 해지나 기간 만료로 끝나면 임차인이 계속 쓸 계약상 근거도 사라집니다.

반환 때의 원상회복은 민법 제654조가 임대차에 준용하는 제615조가 정합니다. 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다."고 정합니다. 이 조문이 다루는 것은 반환하는 때의 원상회복이고, 반환 청구 자체는 임대차 종료와 계약 관계에서 출발해 설명됩니다.

갈림길 ① 임대차 계약이 있었나요?

'임대차가 끝났다'를 만드는 조문 — 연체 해지와 기간 만료

임대차 종료는 해지 또는 기간 만료로 만들어집니다. 해지는 차임 연체처럼 법이 정한 사유가 생겼을 때 임대인이 의사표시로 끝내는 것이고, 기간 만료는 기간이 지나고 갱신되지 않은 경우입니다.

연체 해지의 기준은 건물 종류에 따라 다릅니다. 주택 등 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 건물 임대차는 민법 제640조에 따라 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 해지할 수 있습니다. 상가건물은 상가건물 임대차보호법(상가법) 제10조의8에 따라 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있고, 이때 3기는 3개월 연속이 아니라 연체액 합계가 3기분에 이른 상태를 말합니다.

기간 만료는 통지가 핵심입니다. 주택임대차보호법(주임법) 제6조①에 따라 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 2년으로 봅니다(주임법 제6조②).

상가는 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 거절 사유는 상가법 제10조① 각 호에 열거되어 있습니다. 상가법 제10조④는 임대인이 그 기간 이내에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 임대차기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간을 1년으로 봅니다. 이 법정갱신은 환산보증금이 대통령령 기준을 넘는 상가에는 적용되지 않습니다.

어느 경로든 통지 도달이 다툼의 중심이 되기 쉬우므로, 해지·갱신거절 통지는 내용증명처럼 도달을 증명할 수 있는 방법으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

갈림길 ② 연체 해지인가요, 기간 만료인가요?

소송을 움직이는 조문 — 관할·소장·답변서·가집행

청구의 근거가 정해지면 민사소송법이 재판을 이끕니다. 명도소송 절차는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순서로 이어지고, 그 사이에 만나는 조문은 아래 다섯 가지입니다.

가처분을 먼저 검토하는 이유는 강제집행이 판결이나 집행문에 성명이 표시된 사람을 상대로 개시되기 때문입니다(민사집행법 제39조①). 소송 중 점유자가 바뀌면 판결을 받고도 새 점유자 앞에서 집행이 막힐 수 있고, 가처분이 이 위험을 어디까지 막는지는 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

피고가 답변서를 내지 않으면 법원은 변론 없이 판결할 수 있지만, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결 선고 전까지 다투는 취지의 답변서를 낸 경우는 예외입니다(민사소송법 제257조①).

가집행 선고는 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 '하여야 한다'로 정해진 법원의 의무이고, 인도 판결에 가집행 선고가 붙으면 확정 전에도 집행할 근거가 생깁니다. 다만 상대가 항소와 함께 집행을 멈추려 할 수 있어 일정은 사안별로 다릅니다.

판결을 현실로 바꾸는 조문 — 집행문과 인도집행

점유를 실제로 옮기는 것은 민사집행법입니다. 민사집행법 제24조는 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정하고, 제28조①은 강제집행은 집행문이 있는 판결정본이 있어야 할 수 있다고 정합니다. 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(제28조②).

집행의 중심 조문은 제258조입니다. 제1항은 "채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다."고 정하고, 제2항은 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 제3항에 따라 강제집행의 목적물이 아닌 동산, 즉 건물 안의 짐은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다. 짐 반출도 임대인이 아니라 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

실무에서는 집행문과 판결 송달 관련 서류를 갖춰 강제집행을 신청하고, 계고 단계에서 고시문이 붙은 뒤 본집행이 이뤄집니다. 신청부터 본집행까지는 약 3개월이며 현장 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 『명도소송 매뉴얼』 저자이자 명도 사건 800건 이상을 진행한 엄정숙 변호사가 직접 맡아 이 단계의 변수를 미리 짚습니다.

판결이 아닌 집행권원에서 출발할 수도 있습니다. 민사집행법 제56조 5호는 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 집행권원으로 정하므로, 임대차를 시작할 때 제소전화해를 해 두었다면 소송 단계를 줄일 여지가 있습니다. 다만 조서의 인도 조항 조건과 기한이 지금 상황과 맞는지부터 확인해야 합니다.

갈림길 ③ 판결 말고 다른 집행권원이 있나요?

명도소송이란 뜻을 조문 지도 한 장으로 모으면 아래와 같습니다. 오른쪽 칸은 미리 챙겨 둘 자료입니다.

내 상황은 어느 조문에서 출발하나요? — 자가진단

명도소송이란 뜻을 조문으로 이해했다면 이제 내 사건의 출발 조문을 찾을 차례입니다. 다섯 문항에 답하면 지도에서 시작할 칸이 보입니다.

1. 1

   임대차계약서가 있나요? 있으면 임대차 종료 경로에서, 없으면 민법 제213조의 소유물반환청구에서 출발합니다.

2. 2

   계약이 끝난 사유는 무엇인가요? 연체인지 기간 만료인지에 따라 위 표의 조문이 갈립니다.

3. 3

   통지를 보냈고 상대에게 도달했나요? 보내지 않았다면 내용증명부터 준비합니다.

4. 4

   지금 점유하는 사람이 계약 상대방과 같나요? 다른 사람이 함께 있다면 피고와 가처분 대상을 다시 정합니다.

5. 5

   화해조서 같은 집행권원이 이미 있나요? 있다면 조항의 조건이 충족됐는지부터 검토합니다.

'잘 모르겠다'가 나온 항목이 서류를 직접 봐야 판단되는 부분입니다. 특히 통지 도달과 현재 점유자 확인은 전체 일정에 영향을 줍니다.

가상의 예로, 상가 임차인이 차임을 여러 차례 밀린 상태에서 임대인이 갱신거절 통지만 보냈다면, 연체 해지(상가법 제10조의8)와 기간 만료(상가법 제10조①④) 중 무엇으로 갈지에 따라 소장에 적을 종료 사유와 날짜가 달라집니다.

명도소송 뜻과 절차, 자주 묻는 질문