• 만료일이 코앞에 와서야 소송 기간을 알아보기 시작했다
• 갱신하지 않겠다는 말을 전화나 대면으로만 전했다
• 계약이 끝난 뒤에도 매달 들어오는 월세를 그대로 받아 왔다
• 해지 통지를 보냈는데 세입자가 밀린 월세를 넣고 이제 괜찮다고 한다

세입자명도소송기간을 되돌리는 집주인 행동 5가지

STEP 1세입자명도소송기간은 어디서부터 세나요?

세입자명도소송기간은 임대차가 법적으로 끝난 날, 곧 기간 만료일이나 해지의 효력이 생긴 날에서부터 세는 것이 출발점입니다. 명도소송은 임대차가 끝났으니 건물을 돌려 달라는 청구이므로, 끝나지 않은 임대차를 전제로 소장을 내면 다툼의 중심이 점유가 아니라 계약이 끝났는지로 옮겨 갑니다.

소송이 시작된 뒤 판결까지 걸리는 시간은 송달 상황, 세입자의 답변 여부, 다투는 쟁점의 수에 따라 사안마다 다르며 상담 시 사건을 보고 안내해 드립니다. 반면 종료일이 흔들리는 문제는 집주인이 소송 전에 스스로 점검할 수 있는 영역입니다. 판결 뒤의 강제집행은 별도 절차로, 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 일반적입니다.

세입자명도소송방법을 순서로 놓으면 아래와 같습니다. 첫 칸인 종료 확인이 무너지면 뒤 단계 전체를 다시 짜야 합니다.

1. 종료 확인 — 만료일·통지 도달일·만료 뒤 입금 내역을 대조해 임대차가 끝났는지 확정
2. 명도 내용증명 — 종료 사실과 인도 요구를 문서로 남기고 도달을 증명
3. 점유이전금지가처분 — 소송 중 점유가 다른 사람에게 넘어가는 것을 막는 보전 절차
4. 명도소송 — 건물 인도와 밀린 차임을 청구하고 판결을 받는 단계
5. 강제집행 — 별도 신청, 법원 소속 집행관에 의하여 짐 반출까지 진행

행동 1주택 갱신거절 통지 기간을 놓쳤다 (전세·월세 세입자 공통)

주택은 통지 기간이 그냥 지나가면 임대차가 법에 따라 다시 시작됩니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 이를 법정갱신이라 하고, 흔히 묵시적 갱신이라고도 부릅니다.

법정갱신이 되면 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항). 전세 세입자 명도소송이든 월세 세입자 명도소송이든 이 규칙은 같습니다. 가상의 예로, 만료 한 달 전에야 이번에는 나가 달라고 알렸다면 그 통지는 기간 밖이어서 원래 만료일이 아니라 새로 시작된 2년의 끝이 종료 시점이 될 수 있습니다.

예외도 있습니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 제1항을 적용하지 않습니다(같은 조 제3항). 또 법정갱신된 주택에서 해지 통지권을 가진 쪽은 임차인입니다. 주임법 제6조의2는 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정할 뿐, 임대인에게는 같은 해지권을 주지 않습니다.

통지 기간과 별개로 임차인의 계약갱신요구권도 있습니다. 임차인이 같은 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있으며 갱신되는 존속기간은 2년으로 봅니다(주임법 제6조의3 제1항·제2항). 갱신거절 통지를 제때 보냈더라도 세입자가 갱신을 요구했다면 거절 사유가 있는지를 따로 따져야 합니다.

행동 2상가에서 갱신 거절·조건 변경 통지를 하지 않았다

상가도 통지 없이 만료를 넘기면 임대차가 다시 시작되지만, 기간과 존속 연수가 주택과 다릅니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조 제4항은 임대인이 제1항의 기간, 곧 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 1년으로 본다고 정합니다.

이렇게 법정갱신된 상가에서는 임차인이 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(같은 조 제5항). 또 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우처럼 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 거절할 수 있습니다.

환산보증금이 기준을 넘는 상가는 계산이 또 달라집니다. 상가법 제2조 제3항이 열거한 조문만 적용되는데 제10조 제4항·제5항은 그 열거에 없어 적용되지 않으므로, 만료 뒤 사정은 「민법」 제639조의 묵시의 갱신으로 따지게 됩니다. 내 상가가 어느 쪽인지 모르는 채 기간부터 세면 출발점이 엇갈립니다.

행동 3만료 뒤 아무 말 없이 월세를 계속 받았다

만료 뒤 이의 없이 월세를 받아 온 것은 민법만 적용되는 임대차에서 특히 문제가 됩니다. 민법 제639조 제1항은 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 요건은 월세 수령 자체가 아니라 사용·수익의 계속과 상당한 기간 내 이의 없음이지만, 아무 말 없이 받아 온 월세는 이의가 없었다는 사정으로 읽히기 쉽습니다.

묵시의 갱신이 되더라도 당사자는 제635조에 따라 해지를 통고할 수 있습니다. 건물은 임대인이 해지를 통고하면 상대방이 통고를 받은 날로부터 6월, 임차인이 통고하면 1월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다(제635조 제2항). 전 임대차에 대해 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸한다는 점(제639조 제2항)도 함께 알아 두어야 합니다.

주택과 환산보증금 이하 상가는 구조가 다릅니다. 두 경우의 법정갱신은 통지 기간 안에 통지가 없었다면 임대차기간이 끝난 때에 법에 따라 성립하므로, 월세를 받았느냐가 갱신 요건인 것처럼 생각하면 판단이 틀어집니다. 반대로 통지를 제때 도달시켜 두었더라도 만료 뒤 아무 표시 없이 종전처럼 월세를 받아 오면, 세입자 쪽에서 새로 합의한 것이라고 다툴 빌미가 생길 수 있습니다.

행동 4해지 통지 뒤 밀린 월세를 받거나 새 조건에 합의했다

연체를 이유로 한 해지는 해지 사유가 생긴 시점과 해지 의사표시가 도달한 시점이 분명해야 합니다. 건물 기타 공작물의 임대차에서는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 상가법이 적용되는 상가는 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있습니다(상가법 제10조의8). 상가 기준은 연속 3개월이 아니라 연체 합계가 3기분에 이르는지입니다.

해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 그 의사표시는 철회하지 못합니다(민법 제543조). 그런데 해지 통지 뒤 밀린 월세를 받거나 보증금·차임을 바꾸는 새 조건에 합의했다면, 집주인이 해지를 철회하지 않았더라도 그 행동이 새 임대차를 맺은 것으로 평가될지가 따로 문제됩니다. 이 평가는 받은 돈의 성격, 함께 주고받은 말과 문서에 따라 사안별로 달라져 단정할 수 없습니다.

해지 사유와 갱신거절 사유도 섞지 말아야 합니다. 연체로 지금 계약을 끝내는 해지와 달리, 주임법 제6조의3 제1항 제1호(2기 연체 사실)와 상가법 제10조 제1항 제1호(3기 연체 사실)는 만료 때 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유입니다. 어느 근거로 종료를 주장하느냐에 따라 출발점이 달라집니다.

행동 5통지를 말로만 했거나 도달을 증명하지 못한다

통지는 보낸 날이 아니라 세입자에게 도달한 날을 기준으로 따집니다. 민법 제111조 제1항은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정하고 있어, 갱신거절 통지도 해지 통지도 통지 기간 안에 도달했다는 사실을 집주인이 보여 줄 수 있어야 합니다. 전화나 대면으로만 말했다면 세입자가 기억이 다르다고 할 때 반박할 자료가 마땅치 않습니다.

그래서 실무에서는 명도 내용증명을 배달 여부가 확인되는 방법으로 보내고, 문자·메신저 기록은 보조 자료로 함께 보관합니다. 통지 기간 끝자락에 보내면 반송·수취 지연으로 도달이 기간 밖으로 밀릴 수 있으니 여유 있게 보내는 편이 안전합니다. 세입자 명도소송 셀프 진행을 생각하는 분이 가장 자주 놓치는 지점도 이 도달 증명입니다.

오늘 바로 할 수 있는 1차 조치는 종료 확인표입니다. 한 줄 달력에 아래 여섯 칸을 날짜로 채워 보면 종료가 살아 있는지 대부분 드러납니다.

여섯 칸 중 도달일이 통지 기간 밖이거나 비어 있고, 만료 뒤 입금에 아무 표시가 없다면 출발점이 흔들린 상태일 가능성이 큽니다. 이때는 바로 소장을 쓰기보다 어떤 근거로 종료를 주장할지부터 정리해야 합니다.

위 다섯 가지 중 하나라도 해당하면 계약서·통지 문서·입금 내역을 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

통지 기한표시계가 되돌려졌다면 남는 길은 무엇인가요?

종료가 흔들렸어도 남은 근거에 맞춰 출발점을 다시 잡으면 됩니다. 먼저 아래 표에서 내 임대차가 어느 칸인지 확인해 보세요.

남는 길은 세 갈래입니다. ① 갱신된 기간의 끝을 새 종료일로 삼되 이번에는 통지 기간 안에 도달을 증명할 수 있게 준비하는 길, ② 갱신된 상태에서도 쓸 수 있는 종료 사유, 예컨대 차임 연체 해지 사유가 생겼는지 확인하는 길, ③ 민법만 적용되는 임대차라면 제635조의 해지 통고로 종료 시점을 다시 만드는 길입니다. 어느 길이든 출발점이 새로 정해진 뒤에야 세입자명도소송기간을 다시 셀 수 있습니다.

세입자와 이사 날짜를 합의하는 방법도 있습니다. 합의할 때는 말로 끝내지 말고 날짜와 인도 조건을 문서로 남겨야 나중에 다툼이 생겨도 출발점이 흔들리지 않습니다. 건물명도 공증은 만료 6개월 이내에만 가능하므로, 새로 계약을 맺는 단계라면 제소전화해를 함께 검토할 수 있습니다.

법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 명도 사건을 직접 진행하며, 명도 800건 이상과 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 상담에서 가장 먼저 확인하는 것도 소송 기간이 아니라 위 표의 어느 칸에 해당하는지입니다.

FAQ세입자 명도소송, 자주 묻는 질문