명도소송 강제집행은 한 가지가 아닙니다 — 판결 주문 두 줄 읽기

명도소송 강제집행은 판결 주문의 인도 줄과 금전 줄이 각각 별개의 집행으로 이어지는 절차입니다. 월세 미납 사건의 판결 주문에는 보통 건물을 인도하라는 줄과 밀린 차임을 지급하라는 줄이 나란히 적힙니다. 두 줄은 같은 판결에 있지만 인도 줄은 집행관이 점유를 옮기는 방식으로, 금전 줄은 임차인의 재산을 압류해 돈으로 바꾸는 방식으로 실현됩니다.

강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 합니다(「민사집행법」 제24조, 이하 조문 번호만 적은 것은 같은 법). 임대인이 명도소송 승소 후 가장 먼저 할 일은 판결 주문을 줄 단위로 나눠 색을 달리해 표시하는 것입니다. 주문은 아래 표처럼 네 줄로 나눕니다.

표의 문구는 이해를 돕기 위한 모양이고 실제 주문은 사건마다 다릅니다. 특히 인도 줄 앞에 보증금 반환과 맞바꾸는 문구가 있는지, 금전 줄이 인도 완료일까지 계속 늘어나는 형태인지는 뒤에서 볼 순서 설계를 통째로 바꿉니다.

명도소송후 강제집행을 열기 위한 공통 준비 — 집행문과 송달

명도소송후 강제집행은 인도집행이든 금전집행이든 집행문이 있는 판결정본과 판결 송달이라는 공통 관문을 지나야 열립니다. 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 곧 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있고(제28조 제1항), 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다(제30조 제1항).

판결에 적힌 피고와 지금 점포를 쓰는 사람이 다르면 그 사람에 대해서는 이 판결만으로 집행을 개시하기 어려우므로, 임대인은 신청 전에 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.

판결 주문이 보증금 반환과 동시이행으로 적혀 있다면 관문이 하나 더 있습니다. 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다(제41조 제1항). 집행문을 받는 단계가 아니라 집행을 개시하는 단계의 요건이므로, 임대인은 무엇으로 증명할지를 신청 전에 정해 두어야 합니다.

인도집행 — 명도소송 강제집행 절차의 본줄기

명도소송 강제집행 절차의 본줄기인 인도집행은 집행관이 임차인으로부터 점유를 빼앗아 임대인에게 넘겨주는 절차입니다. 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(제258조 제1항), 이 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제258조 제2항).

점포 안의 짐은 인도집행의 목적물이 아닙니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(제258조 제3항), 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 합니다(제258조 제4항). 그런 사람도 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제258조 제5항). 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 임대인이 직접 옮기거나 처분하는 절차가 아닙니다.

채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제258조 제6항). 나머지 대금은 공탁되므로, 인도집행만으로는 점포 집기가 임대인의 밀린 월세에 곧바로 충당되지 않습니다.

인도집행 실무에서는 집행관이 현장에 고시문을 붙여 자진 퇴거를 예고한 뒤 본집행 날짜를 잡는 순서로 진행되는 경우가 많습니다.

금전집행 — 밀린 월세를 받아 내는 대상(현장 집기·재산 찾기)

금전집행은 임차인의 재산을 압류해 돈으로 바꾼 뒤 밀린 월세를 변제받는 절차이고, 대상은 임대인이 직접 골라 신청해야 합니다. 월세미납 명도소송 강제 집행에서 임대인이 가장 먼저 떠올리는 대상은 점포 안의 집기와 설비입니다.

채무자가 점유하고 있는 유체동산의 압류는 집행관이 그 물건을 점유함으로써 합니다. 다만 채권자의 승낙이 있거나 운반이 곤란한 때에는 봉인, 그 밖의 방법으로 압류물임을 명확히 하여 채무자에게 보관시킬 수 있습니다(제189조 제1항). 같은 집기라도 두 절차에서 달리 다뤄집니다.

같은 냉장고, 같은 진열대라도 어느 절차에 놓이느냐에 따라 돌려줄 물건이 되기도 하고 돈으로 바꿀 물건이 되기도 합니다. 다만 민사집행법은 채무자 및 그와 같이 사는 친족의 생활에 필요한 의복·침구·가구·부엌기구, 그 밖의 생활필수품 등을 압류하지 못하는 물건으로 정하고 있고(제195조), 렌털·리스처럼 소유자가 따로 있는 물건은 그 소유자와 다툼이 생길 수 있습니다.

금전집행의 대상은 집기 말고도 있습니다. 예금처럼 임차인이 제3자에게 가진 금전채권에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령에 의하여 개시합니다(제223조). 임차인에게 어떤 재산이 있는지 모를 때에는 재산명시 신청을 검토합니다. 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 채무자의 재산명시를 요구하는 신청을 할 수 있습니다(제61조 제1항). 다만 가집행의 선고가 붙은 판결로는 재산명시를 신청할 수 없으므로(제61조 제1항 단서) 확정 전에는 재산을 찾는 수단이 좁아집니다.

두 집행을 함께 진행할 때 순서와 집행문

인도집행과 금전집행을 함께 진행하려면 집행력 있는 정본을 절차마다 내야 하므로, 임대인은 집행문을 몇 통 받을지부터 정해야 합니다. 채권자가 여러 통의 집행문을 신청한 때에는 재판장의 명령이 있어야만 내어 줍니다(제35조 제1항). 정본 한 통이 인도집행에 묶여 금전집행이 미뤄지지 않도록, 두 갈래를 함께 갈지 차례로 갈지를 신청 전에 결정합니다.

1. 주문 줄 나누기 — 인도·금전·가집행·소송비용 줄을 표시하고 동시이행 문구가 있는지 확인합니다.
2. 정산표 만들기 — 보증금, 밀린 월세, 인도 완료일까지 늘어날 금액을 한 장에 적습니다.
3. 집행문과 송달증명 준비 — 두 집행을 함께 가려면 여러 통의 집행문을 신청합니다(제35조 제1항).
4. 인도집행 신청 — 비용을 예납하고 고시문 부착 뒤 본집행 날 출석합니다(제258조 제2항).
5. 금전집행 대상 선택 — 집기 압류(제189조), 예금 등 채권 압류(제223조), 확정 뒤 재산명시(제61조) 가운데 고릅니다.

두 집행의 순서를 정할 때 결론이 갈리는 지점은 세 가지입니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 판단이 서지 않는다면 판결문과 정산표를 보고 순서를 정하는 것이 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

명도소송 강제집행 기간은 무엇이 좌우하나요?

명도소송 강제집행 기간은 인도집행을 기준으로 신청부터 본집행까지 약 3개월이며, 준비 서류와 주문의 모양, 현장 사정에 따라 달라집니다. 인도집행의 기간을 좌우하는 변수는 다음 다섯 가지입니다.

금전집행의 기간은 임차인에게 압류할 재산이 있는지, 그 재산을 얼마나 빨리 찾는지에 달려 있어 정해진 기간을 말하기 어렵습니다. 가집행 단계에서는 재산명시를 신청할 수 없으므로 판결 확정 시점도 금전집행의 속도를 가르는 변수가 됩니다. 점유 회수가 급한 임대인이라면 인도집행을 먼저 열어 두고 금전집행은 재산 파악에 맞춰 뒤따르게 하는 설계를 고려할 수 있습니다.

법도 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』 저자 엄정숙 변호사가 명도 800건 이상, 강제집행 200건 이상을 진행해 온 곳으로, 상담 시 판결 주문을 기준으로 두 갈래의 순서를 함께 정리해 드립니다. 강제집행은 명도소송과 별도 계약으로 진행됩니다.

보증금이 남아 있으면 정산은 어떤 순서로 하나요?

보증금이 남아 있으면 밀린 월세 등을 보증금에서 먼저 공제하고, 그래도 남는 채권이 있을 때 금전집행으로 받아 내는 순서로 정산하는 것이 보통입니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차가 끝난 뒤 건물을 인도할 때까지 생기는 차임 등 임차인의 채무를 담보하고, 그 채무는 건물을 돌려받을 때 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 공제된다는 취지입니다.

임대인이 금전 줄에 적힌 금액을 그대로 금전집행으로 받아 낼 금액이라고 보면 계산이 어긋날 수 있습니다. 보증금이 밀린 월세보다 크면 금전집행의 실익은 줄어들고, 주문이 동시이행형이라면 주문에 적힌 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 일이 인도집행의 개시 요건이 됩니다(제41조 제1항). 반대로 보증금이 이미 소진됐다면 인도가 늦어질수록 금전 줄의 금액이 불어나므로 금전집행 대상을 일찍 찾아 두는 편이 좋습니다.

세 자료가 있으면 어느 집행을 먼저 열지, 집행문을 몇 통 받을지, 집기를 압류할지 반출만 할지를 판결문 기준으로 판단할 수 있습니다.