강제집행 계고장 하는 방법, 한 장으로 보는 7단계 순서표

강제집행 계고장 하는 방법은 '집행권원 확보 → 집행문 부여 → 송달증명 → 집행관사무소 신청 → 비용 예납 → 계고 → 본집행'의 일곱 단계로 정리됩니다. 앞의 세 단계는 법원 민원 창구에서 서류를 갖추는 일이고, 뒤의 네 단계는 집행관사무소가 진행하는 일입니다.

임대인이 직접 하는 일은 서류를 갖추고, 신청하고, 비용을 미리 내고, 정해진 날 현장에 출석하는 것까지입니다. 점유자에게 고시문을 붙이고 점유를 옮기는 일은 법원 소속 집행관이 맡습니다.

표에서 보듯 계고는 독립한 절차가 아니라 이미 접수된 인도 집행의 한 장면입니다. 계고를 받아내려면 계고만 따로 신청하는 것이 아니라 부동산 인도 강제집행 자체를 신청해야 합니다.

계고를 거친 뒤 본집행 날짜를 잡는지, 계고 후 얼마의 기간을 주는지는 법원과 현장 사정에 따라 다릅니다. 접수할 때 집행관사무소에 진행 방식과 연락 방법을 확인해 두면 일정 변화에 대응하기 쉽습니다.

계고장은 임대인이 직접 보낼 수 있나요?

강제집행 계고는 임대인이 직접 보낼 수 있는 문서가 아닙니다. 임대인이 보낼 수 있는 것은 내용증명 같은 퇴거 요청 통지이고, 현장에 붙는 고시문은 집행관이 강제집행 절차 안에서 작성하는 문서입니다.

강제집행 계고장 하는 방법을 찾다가 인터넷 양식을 임대인 이름으로 작성해 붙이는 경우가 있는데, 그렇게 해도 법적인 계고가 되지 않습니다. 오히려 점유자가 법원 문서로 오해하거나 반발해 분쟁이 커질 수 있습니다.

그렇다고 임대인의 통지가 쓸모없는 것은 아닙니다. 판결 뒤에도 점유자에게 이사 일정을 묻고 자진 인도를 요청한 기록은, 나중에 합의로 정리하거나 사정을 설명할 때 근거 자료가 됩니다.

다만 통지문을 법원 문서처럼 꾸미거나, 판결이 있다는 이유로 임대인이 스스로 잠금장치를 바꾸거나 짐을 밖에 내놓는 행동은 별도의 분쟁을 부를 수 있습니다. 점유를 실제로 넘겨받는 일은 반드시 집행관 절차로 진행해야 안전합니다.

신청 전 준비 서류, 접수 창구에 내는 실물 점검표

강제집행 계고장 하는 방법의 첫 관문은 서류이고, 가장 먼저 확인할 서류는 집행력 있는 정본입니다. 민사집행법 제28조 제1항에 따라 강제집행은 집행문이 있는 판결정본이 있어야 할 수 있고, 같은 조 제2항에 따라 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주며 소송기록이 상급심에 있을 때에는 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다. 집행문을 내어 달라는 신청은 말로 할 수도 있습니다(같은 조 제3항).

집행문은 아무 때나 나오지 않습니다. 민사집행법 제30조 제1항은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 집행문을 내어 준다고 정합니다. 1심 판결에 가집행 선고가 붙어 있는지부터 확인하고, 없다면 확정을 기다려야 합니다.

송달도 챙겨야 합니다. 민사집행법 제39조 제1항에 따라 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다.

부동산 표시는 판결 주문에 적힌 것과 한 글자도 다르지 않게 적는 것이 안전합니다. 건물 일부만 인도받는 판결이라면 도면이나 위치 표시가 판결과 일치하는지 다시 확인합니다.

점유자 현황 메모는 법이 요구하는 서류는 아니지만, 집행관이 현장을 미리 파악하는 데 도움이 되어 실무에서 자주 함께 냅니다. 대리인이 신청한다면 위임 서류도 준비합니다.

집행권원별로 달라지는 출발점, 판결·화해조서·인도명령

부동산 인도 강제집행의 출발점은 손에 쥔 집행권원이 무엇이냐에 따라 달라집니다. 같은 '안 나가는 점유자'라도 명도 판결, 화해조서, 경매 인도명령은 준비 서류와 근거 조문이 서로 다릅니다.

세 경우 모두 마지막에는 집행관사무소로 간다는 점이 같지만, 판결에 따른 인도 집행의 근거는 제258조이고 제136조는 경매 매수인에게만 쓰이는 인도명령 조문이라는 점을 구분해야 합니다. 인도명령은 대금을 낸 뒤 6월이 지나면 신청할 수 없어, 그때는 명도소송으로 집행권원을 새로 만들어야 합니다.

화해조서는 판결과 같은 효력을 갖는 집행권원이지만, 조서에 적힌 인도 기한과 조건, 보증금 반환과의 관계에 따라 집행문을 받는 단계에서 확인할 사항이 늘어날 수 있습니다. 조서 문구를 먼저 읽고 신청 순서를 정합니다.

강제집행 계고 당일, 현장에서 일어나는 일

강제집행 계고 당일에는 집행관이 목적 부동산을 찾아가 점유 상황을 확인하고, 점유자에게 정해진 기한까지 스스로 비워 달라고 촉구한 뒤 고시문을 붙입니다. 고시문에는 인도 집행 신청이 들어왔다는 사실과 기한 안에 이행하지 않으면 강제로 집행한다는 취지가 담기는 것이 보통입니다.

증인 요건은 주거에서 집행하는 경우를 기준으로 쓰여 있어, 상가 점포가 비어 있는 경우까지 그대로 적용되는지는 사안에 따라 볼 문제입니다. 계고 단계에서 실제로 문을 여는지도 현장 판단에 달려 있습니다.

계고 뒤 점유자에게서 연락이 오면 통화 내용과 약속한 이사 날짜를 문자로 다시 남겨 두세요. 자진 퇴거 합의가 되더라도 실제로 짐과 열쇠를 넘겨받기 전까지는 집행 신청을 언제 정리할지 신중하게 정하는 것이 좋습니다.

계고 뒤 본집행까지, 제258조가 정한 인도 순서

계고 기한이 지나도 점유자가 나가지 않으면 본집행으로 넘어갑니다. 민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고 있어, 명도소송 강제집행에서 점유를 옮기는 주체는 처음부터 끝까지 집행관입니다.

아래 ②~⑥은 제258조의 항 번호입니다.

기간은 사건마다 다릅니다. 집행 신청부터 본집행까지 약 3개월 안팎을 예상하는 경우가 많지만, 법원의 집행 일정과 점유자의 대응, 남은 짐의 양에 따라 더 짧아지거나 길어질 수 있습니다.

짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행되며, 임대인이 따로 사람을 불러 짐을 옮기는 방식이 아닙니다. 본집행 날 열쇠를 넘겨받으면 출입문 잠금장치를 정비하고 인도받은 상태를 사진으로 남겨 둡니다.

강제집행 비용은 어떤 구조로 들어가나요?

강제집행 비용은 금액보다 구조를 먼저 이해해야 계획이 섭니다. 민사집행법 제18조 제1항에 따라 민사집행을 신청할 때 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명할 때에도 같습니다. 미리 내지 않으면 같은 조 제2항에 따라 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다.

채무자가 최종 부담한다는 것은 임대인이 먼저 낸 비용을 돌려받을 근거가 있다는 뜻이지, 처음부터 내지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 점유자의 재산 상황에 따라 실제 회수가 어려울 수도 있어, 보증금이 남아 있다면 정산 순서를 미리 생각해 두는 편이 좋습니다.

강제집행 계고와 명도소송, 자주 묻는 질문