명도소송 방법의 첫 출발은 임대차계약 해지를 상대방에게 공식적으로 알리는 것입니다. 주택임대차보호법상 2기 이상, 상가건물임대차보호법상 3기 이상의 차임 연체가 있으면 해지 사유가 됩니다. 또한 계약 기간이 만료되었다면 갱신 거절 통보를 기한 내에 했어야 합니다.

내용증명은 그 자체로 법적 강제력은 없지만, 해지 의사가 상대방에게 도달했다는 증거가 됩니다. 나중에 소송에서 중요한 입증 자료로 활용되므로 반드시 발송해 두는 것이 좋습니다. 우체국에서 원본 1부, 등본 2부, 총 3부를 준비하여 보내면 됩니다.

명도소송 방법에서 가장 많이 간과되는 단계가 바로 점유이전금지가처분입니다. 소송 진행 중에 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면, 승소 판결을 받더라도 그 판결로 새 점유자를 내보낼 수 없습니다. 결국 처음부터 다시 소송을 해야 하는 상황이 발생합니다.

이런 위험을 차단하기 위해 소송 전 또는 소송과 동시에 점유이전금지가처분을 신청합니다. 법원이 가처분 결정을 내리면 집행관이 현장을 방문하여 고시문을 부착하고, 이후 점유자가 바뀌더라도 강제집행이 가능해집니다.

가처분 신청서를 작성하여 관할법원에 제출하면, 법원은 담보제공명령을 내립니다. 담보금을 공탁한 뒤 가처분 결정이 나오면, 집행관에게 집행을 신청합니다. 현장 집행 시 문이 잠겨 있으면 입회인 2명과 열쇠 수리공이 필요합니다. 통상 가처분 결정부터 집행 완료까지 2~4주 정도가 소요됩니다.

인지대는 전자소송 할인을 감안하면 약 9,000원 수준이며, 기타 송달료 등 부대비용이 추가됩니다.

명도소송 방법의 핵심 단계입니다. 소장에는 원고(임대인)와 피고(임차인)의 인적 사항, 청구 취지(부동산을 인도하라), 청구 원인(계약 만료 또는 채무불이행 등)을 기재합니다. 임대차계약서, 등기부등본, 건축물대장, 연체 입증 자료 등을 함께 첨부하여 관할법원에 제출합니다.

소장이 접수되면 사건번호와 재판부가 배정됩니다. 소장 작성에 실수가 있으면 보정명령이 나올 수 있는데, 이 경우 재판 기일이 늦어져 전체 소송 기간이 길어질 수 있으므로 처음부터 정확하게 작성하는 것이 중요합니다.

법원은 피고에게 소장 부본을 송달합니다. 피고가 소장을 받으면 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 만약 답변서가 제출되지 않으면 무변론판결이 선고될 수 있어 임대인에게 유리하게 진행됩니다.

피고가 답변서를 내면 변론준비기일과 변론기일을 거쳐 본격적인 재판이 진행됩니다. 재판 과정에서 조정이 이루어지기도 하며, 쟁점이 적은 사건은 1~2회 변론으로 판결에 이르기도 합니다. 명도소송은 통상 소장 접수 후 4~6개월 정도가 소요됩니다.

법원이 임대인 승소 판결을 선고하면, 피고에게 판결문이 송달된 후 14일 이내에 항소하지 않을 경우 판결이 확정됩니다. 대부분의 임차인은 확정 판결 후 자진하여 퇴거합니다.

만약 판결이 확정되었음에도 임차인이 나가지 않는다면, 판결문 정본·집행문·송달확정증명원을 갖추어 관할 집행관 사무소에 강제집행을 신청합니다. 강제집행 신청부터 본 집행까지는 약 3개월 정도가 소요됩니다. 집행관이 먼저 계고(자진 퇴거 기한 부여)를 실시하고, 그래도 나가지 않으면 본 집행일에 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하게 됩니다.

명도소송은 임대차계약이 해지 또는 만료되었음을 전제로 합니다. 해지 통보 없이 소를 제기하면 임차인이 계약 유지를 주장하며 재판이 길어질 수 있습니다. 계약 만료에 따른 갱신 거절도 반드시 법정 기한 내에 통보해야 합니다.

가처분 없이 소송만 진행하다가 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면, 승소해도 집행할 수 없습니다. 시간과 비용을 이중으로 들이게 되는 상황을 반드시 예방해야 합니다.

소장에 기재 오류가 있으면 법원에서 보정명령이 나오고, 이 과정에서 재판 기일이 상당히 지연될 수 있습니다. 처음부터 정확하게 작성하는 것이 전체 소송 기간을 단축하는 지름길입니다.

임차인이 연락두절이거나 송달을 받지 않더라도 공시송달 절차를 통해 재판을 진행할 수 있습니다. 오히려 피고가 법정에서 시간 끌기를 하지 못하는 만큼 소요 기간에 큰 차이가 없는 경우도 많습니다.