경매로 부동산을 낙찰받고 잔금까지 납부했는데, 기존 점유자가 퇴거하지 않는 상황. 경매 투자자뿐 아니라 전세 피해로 직접 경매에 참여한 분들까지, 경매 명도 기간에 대한 불안은 누구에게나 크게 다가옵니다.

법원 경매에는 인도명령이라는 간소화된 제도가 있어 일반 명도소송보다 절차가 빠른 편입니다. 하지만 인도명령 신청 기한을 놓치거나 대항력 있는 임차인이 점유하고 있다면, 별도의 명도소송을 진행해야 합니다. 이 글에서는 경매 명도에서 발생할 수 있는 각 경로별 소요 기간을 실무 기준으로 정리하겠습니다.

경매 명도, 두 가지 경로의 차이

경매 낙찰 후 점유자를 퇴거시키는 방법은 크게 두 가지입니다. 하나는 법원에 인도명령을 신청하는 방법이고, 다른 하나는 명도소송을 제기하는 방법입니다. 두 가지 경로는 소요되는 기간과 비용에서 상당한 차이를 보입니다.

위 표에서 보듯이 인도명령은 경매 절차에서만 활용할 수 있는 제도로, 일반 임대차 분쟁의 명도소송보다 훨씬 빠르게 진행됩니다. 다만, 잔금 납부일로부터 6개월이라는 신청 기한이 있으므로 이 기간을 반드시 지켜야 합니다.

인도명령으로 진행하는 경매 명도 기간

인도명령은 2002년 민사집행법에 도입된 제도입니다. 경매 낙찰자가 잔금을 납부하고 소유권을 취득했음에도 기존 점유자가 퇴거하지 않을 때, 법원에 간단한 서류를 제출해 인도를 명하는 결정을 받을 수 있습니다.

명도소송으로 진행하는 경매 명도 기간

인도명령 기한을 넘기거나 대항력 있는 임차인이 버티는 경우, 명도소송을 통해 부동산 인도를 구해야 합니다. 명도소송은 일반 민사재판 절차를 따르기 때문에 인도명령보다 시간이 더 소요됩니다.

명도소송 본안은 통상 4개월에서 6개월 정도 소요되며, 상대방이 적극적으로 다투거나 반소를 제기하면 그 이상 걸릴 수 있습니다. 여기에 사전에 점유이전금지가처분을 진행하는 기간까지 합산하면, 전체적으로 상당한 시간이 필요합니다.

경매 명도 기간이 이처럼 길어질 수 있기 때문에, 낙찰 직후부터 명도 전략을 세워야 합니다. 특히 점유이전금지가처분은 소송 중 점유자가 제3자에게 점유를 넘기는 것을 방지하기 위한 필수 절차입니다. 이를 선행하지 않으면, 승소 판결을 받고도 강제집행이 불가능한 상황이 발생할 수 있습니다.

점유이전금지가처분, 왜 반드시 해야 하나요?

명도소송을 제기하면서 가장 먼저 신경 써야 할 것이 바로 점유이전금지가처분입니다. 소송 진행 중에 현재 점유자가 제3자에게 점유를 이전하면, 승소 판결을 받아도 새로운 점유자에 대해서는 판결의 효력이 미치지 않습니다. 이 경우 다시 처음부터 소송을 제기해야 하는 상황이 벌어집니다.

점유이전금지가처분을 미리 해 두면 설령 점유자가 바뀌더라도 승계집행문을 부여받아 새로운 점유자에 대해서도 강제집행이 가능합니다. 가처분 결정까지는 통상 2~3주가 소요되며, 인지대는 전자소송 기준 약 9,000원 수준입니다.

경매 명도 강제집행, 실제로 어떻게 진행되나요?

인도명령이든 명도소송 판결이든, 점유자가 자진 퇴거하지 않으면 최종적으로 강제집행 절차를 밟게 됩니다. 강제집행은 법원 소속 집행관에 의하여 점유자의 짐을 강제로 반출하는 절차입니다.

강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요됩니다. 집행관이 먼저 현장을 방문하여 점유자에게 자진 퇴거 기간(약 2주)을 부여하는 계고 절차를 거치고, 그래도 퇴거하지 않으면 본 집행일을 지정하여 강제 반출을 진행합니다.

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경매 명도 비용은 얼마나 드나요?

사건의 난이도와 증거 상태에 따라 비용이 달라질 수 있으며, 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다. 부동산 인도 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다.

선임 절차는 어떻게 되나요?

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