월세 세입자 퇴거 통보 기간, 왜 이렇게 중요한가

건물을 소유하고 있는 임대인이라면, "계약 만료되면 당연히 나가는 거 아닌가?"라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 현실은 다릅니다. 주택임대차보호법은 임대인과 임차인 어느 쪽도 일정 기한 내에 의사를 표시하지 않으면 계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신을 적용합니다. 이 때문에 월세 세입자 퇴거 통보 기간을 정확히 지키지 않으면, 세입자가 계속 머물 법적 근거가 만들어지는 것입니다.

주택임대차보호법에 따른 갱신 거절(퇴거) 통보 기한은 계약 만료일로부터 6개월 전 ~ 2개월 전까지입니다. 이 기간을 하루라도 넘기면 종전과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되고, 이후 세입자가 퇴거 의사를 밝히더라도 통보일로부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 결국 퇴거 통보 시점 하나를 놓쳤다는 이유만으로 최소 수개월의 시간이 추가로 소요될 수 있습니다.

월세 연체 세입자, 퇴거 요구가 가능한 법적 기준

월세 세입자 퇴거 통보 기간을 이야기할 때, 계약 만료와 함께 반드시 짚어야 할 것이 월세 연체로 인한 계약 해지입니다. 민법 제640조는 건물 임대차에서 임차인이 2기에 해당하는 금액의 차임을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 상가건물의 경우에는 3기 이상이 기준입니다.

여기서 많은 건물주가 혼동하는 부분이 있습니다. "2기"란 단순히 두 번 늦게 낸 것이 아니라, 연체 총액이 월세 2개월분에 달하는 경우를 의미합니다. 예를 들어 한 달은 전액 미납이고, 다른 달은 절반만 냈다면 총 연체 금액이 2개월치에 미치지 않아 아직 계약 해지 사유에 해당하지 않습니다.

퇴거에 응하지 않는 세입자, 명도소송은 이렇게 진행됩니다

월세 세입자 퇴거 통보 기간을 지켜 합법적으로 계약 해지를 완료했음에도 세입자가 자리를 비워주지 않는 경우, 건물주가 선택할 수 있는 법적 수단이 바로 명도소송입니다. 임대인 스스로 열쇠를 바꾸거나 세입자의 물건을 밖으로 옮기는 행위는 주거침입죄나 손괴죄에 해당할 수 있으므로, 반드시 법원을 통한 절차를 밟아야 합니다.

월세 세입자 퇴거 통보 기간을 놓쳤을 때, 묵시적 갱신 이후의 대처법

월세 세입자 퇴거 통보 기간인 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신 거절을 하지 못했다면, 계약은 종전과 동일한 조건으로 자동 연장된 상태(묵시적 갱신)가 됩니다. 이 경우에도 임대인의 대응 방법은 있습니다.

묵시적 갱신 상태에서 임차인이 퇴거 의사를 표시하면 통보 시점으로부터 3개월이 지난 날에 계약 해지 효력이 발생합니다. 중요한 것은, 묵시적 갱신이 되었다고 해서 임대인이 아무런 조치를 취할 수 없는 것이 아니라는 점입니다. 계약이 연장된 것이지 새로운 계약이 체결된 것은 아니므로, 임대인도 해지 통보를 할 수 있고 해지 효력은 통보일로부터 6개월이 경과하면 발생합니다.

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