월세를 내지 않는 세입자, 계약이 끝났는데도 나가지 않는 세입자. 답답한 마음은 이해하지만, 잘못된 방법으로 대응하면 오히려 임대인이 처벌받을 수 있습니다. 지금부터 정확한 절차를 안내해 드립니다.
임대인이 절대 해서는 안 되는 행동
아무리 월세를 연체한 세입자라 하더라도, 임대인이 직접 도어락을 교체하거나, 짐을 내다 버리거나, 수도와 전기를 차단하는 행위는 주거침입죄, 강요죄, 재물손괴죄에 해당하여 형사처벌을 받을 수 있습니다. 반드시 법적 절차를 통해 진행해야 합니다.
STEP 01
월세 세입자 강제 퇴거, 언제부터 가능할까?
많은 임대인분들이 월세가 한두 달 밀리면 곧바로 세입자를 내보낼 수 있다고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 민법 제640조에 따르면 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 비로소 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
여기서 '2기'란 연체 횟수가 아니라 연체 금액의 누적 합계를 의미합니다. 예를 들어 월세가 80만 원이라면, 총 연체 금액이 160만 원에 이르러야 계약 해지 사유가 됩니다. 연속으로 두 달을 밀리지 않았더라도 누적 금액이 2개월분에 해당하면 해지가 가능합니다.
주택 임대차
차임 연체액이 2기분에 달하면 계약 해지 가능 (민법 제640조)
상가 임대차
차임 연체액이 3기분에 달하면 계약 해지 가능 (상가임대차보호법)
핵심 포인트
연속 연체가 아니어도 누적 금액이 기준에 달하면 해지 가능
주의할 점
해지 통지 전에 연체분을 납부하면 해지 불가. 타이밍이 중요합니다.
또한 계약 기간이 만료되었음에도 세입자가 퇴거하지 않는 경우에도 월세 세입자 강제 퇴거 절차를 진행할 수 있습니다. 다만 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있으므로, 통지 시기를 놓치지 않는 것이 매우 중요합니다.
STEP 02
월세 세입자 강제 퇴거 전체 절차 한눈에 보기
월세 세입자 강제 퇴거는 감정적으로 대응할 일이 아닙니다. 법이 정한 순서대로, 단계별로 차근차근 진행해야 임대인의 권리를 온전히 보호받을 수 있습니다. 법도 명도소송센터에서는 내용증명 발송부터 강제집행까지 전 과정을 지원하고 있습니다.
1
내용증명 발송
월세 연체 사실과 계약 해지 의사를 담은 내용증명을 세입자에게 발송합니다. 법적 강제력은 없지만, 세입자에게 심리적 압박을 주어 자진 퇴거를 이끌어낼 수 있습니다. 이 단계에서 문제가 해결되는 경우도 적지 않습니다.
2
점유이전금지가처분 신청
명도소송을 진행하는 동안 세입자가 제3자에게 점유를 넘겨버리는 것을 방지하기 위한 보전 처분입니다. 이를 해두지 않으면 승소하더라도 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 해야 할 수 있어, 반드시 먼저 진행하는 것이 좋습니다.
3
명도소송 제기
법원에 건물 인도를 청구하는 본안 소송을 제기합니다. 임대차 계약서, 내용증명 사본, 연체 내역 등 증거 자료를 함께 제출합니다. 통상 4개월에서 1년 정도 소요되며, 재판부 심리를 거쳐 판결이 내려집니다.
4
강제집행 (별도 계약)
승소 판결을 받았음에도 세입자가 퇴거하지 않으면, 법원에 부동산 인도 강제집행을 신청합니다. 법원 소속 집행관이 현장에서 짐을 강제로 반출하는 절차로 진행됩니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요됩니다.
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본 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 글이며, 법률 자문이 아닙니다. 개별 사건의 구체적 상황에 따라 적용되는 법리와 결과가 달라질 수 있으므로, 본 내용과 실제 사건의 결과가 다를 수 있습니다. 정확하고 구체적인 사항은 법도 명도소송센터 무료 전화 상담(02-591-5657)을 통해 안내받으시기 바랍니다.
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