임대차계약 기간이 만료되었는데도 세입자가 건물을 비워주지 않는 상황, 건물주라면 한 번쯤은 겪거나 걱정해본 적이 있을 것입니다. 월세를 몇 달째 내지 않는 세입자, 계약 종료 후에도 버티는 임차인 앞에서 임대인은 답답하고 막막할 수밖에 없습니다. 이럴 때 가장 먼저 떠오르는 방법이 바로 세입자 퇴거 통보 내용증명입니다.

그런데 내용증명은 단순히 우체국에서 보내는 편지가 아닙니다. 향후 명도소송에서 결정적 증거가 되기도 하고, 세입자에게 심리적 압박을 주어 소송 없이 퇴거를 이끌어내기도 합니다. 반대로 잘못 작성하거나 시기를 놓치면 오히려 임대인에게 불리하게 작용할 수 있습니다.

세입자 퇴거 통보 내용증명이란 무엇인가

내용증명은 우체국을 통해 특정 내용의 문서를 특정인에게 발송했다는 사실을 공적으로 증명해 주는 우편 서비스입니다. 발송인이 작성한 문서 3통 중 1통은 수취인에게, 1통은 우체국에, 나머지 1통은 발송인이 보관합니다. 우체국은 이를 3년간 보관하므로, 필요할 때 등본을 교부받을 수도 있습니다.

세입자 퇴거 통보 내용증명은 임대인이 임차인에게 "임대차계약을 해지(또는 갱신 거절)하니 건물을 비워달라"는 의사를 공식적으로 전달하는 문서입니다. 그 자체로 법적 강제력은 없지만, 임대인의 의사가 임차인에게 도달했음을 객관적으로 입증할 수 있어 이후 명도소송에서 핵심 증거로 활용됩니다.

내용증명, 언제 보내야 효력이 있을까

세입자 퇴거 통보 내용증명을 보내는 시점은 상황마다 다릅니다. 시기를 놓치면 묵시적 갱신이 되어 임대인이 오히려 불리해질 수 있으므로, 아래 내용을 꼭 확인하시기 바랍니다.

특히 월세가 2기분 이상 연체된 경우에는 임대차계약 해지가 가능합니다. 여기서 '2기'란 단순히 2개월이 아니라, 차임 지급 약정 주기를 기준으로 합니다. 예를 들어 매월 지급하기로 했다면 2개월분, 3개월 단위로 지급하기로 했다면 6개월분의 연체가 있어야 합니다. 이때 세입자 퇴거 통보 내용증명을 통해 해지 의사를 먼저 전달해야 합니다.

세입자 퇴거 통보 내용증명에 담아야 할 내용

내용증명에는 정해진 양식이 없습니다. 다만 육하원칙에 따라 정확하고 간결하게 작성해야 이후 소송에서 유효한 증거로 인정받을 수 있습니다. 아래 항목들은 반드시 포함되어야 할 사항입니다.

내용증명만으로 해결되지 않을 때: 명도소송

세입자 퇴거 통보 내용증명을 발송했음에도 세입자가 퇴거에 응하지 않으면, 결국 법적 절차를 밟아야 합니다. 이때 진행하는 것이 바로 명도소송입니다. 명도소송은 법원에 건물 인도를 구하는 소송으로, 승소 판결을 받으면 강제집행까지 가능합니다.

여기서 중요한 점이 있습니다. 명도소송을 진행하는 동안 세입자가 제3자에게 점유를 넘겨버리면, 승소하더라도 그 판결로는 새로운 점유자를 퇴거시킬 수 없습니다. 이런 상황을 방지하기 위해 점유이전금지가처분을 명도소송과 함께 신청하는 것이 일반적입니다.

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비용은 얼마나 들까

명도소송을 고민하는 임대인이 가장 먼저 궁금해하는 부분이 비용입니다. 법도 명도소송센터 기준으로 비용 구조를 정리하면 다음과 같습니다.

항목	비용
변호사 선임료 (명도소송)	200만 원부터
점유이전금지가처분 (선임 시)	0원 (포함)
내용증명 발송 (선임 시)	0원 (포함)
내용증명만 별도 의뢰 시	20만 원
법원 납부 실비 (인지, 송달료 등)	약 50만 ~ 100만 원
강제집행	별도 계약

임대인이 절대 하면 안 되는 행동

세입자가 나가지 않는다고 해서 임대인이 직접 행동에 나서면 오히려 큰 화를 당할 수 있습니다. 아래 행위는 형사처벌의 대상이 될 수 있으므로 반드시 피해야 합니다.

아무리 답답한 상황이라도 반드시 법적 절차를 통해 해결해야 합니다. 세입자 퇴거 통보 내용증명을 발송하고, 이후에도 퇴거하지 않으면 명도소송을 통해 정당하게 건물을 돌려받아야 합니다.

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왜 법도 명도소송센터인가

법도 명도소송센터는 세입자 퇴거 통보 내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행까지 전 과정을 체계적으로 지원합니다. 특히 엄정숙 변호사가 직접 사건을 담당하며, 단순한 서류 작성 대행이 아니라 재판 출석과 법정 대리까지 모두 수행합니다.

법도 명도소송센터 홈페이지에는 명도소송의 기간, 절차, 비용, 강제집행 관련 팁 등 실무연구자료가 다수 게시되어 있습니다. 네이버에서 '법도 명도소송센터'를 검색하시면 홈페이지를 쉽게 찾을 수 있습니다.