세입자 강제 퇴거, 합법적으로 내보내는 절차와 비용 총정리 (2026)
법도명도
본문
세입자 강제 퇴거,
합법 절차를 모르면
임대인이 오히려 불리합니다
계약 만료 후에도 나가지 않는 세입자, 월세를 수개월째 밀리는 세입자. 내 건물인데 왜 마음대로 못 하는 걸까요? 세입자 강제 퇴거의 정확한 법적 절차와 비용, 그리고 실질적인 해결 방법을 안내해 드립니다.
이런 상황이라면, 세입자 강제 퇴거를 고려해야 합니다
건물주가 직면하는 대표적인 4가지 세입자 분쟁 유형입니다.
임대차 계약 만료 후 퇴거 거부
계약 기간이 끝났는데도 세입자가 나가지 않고 계속 점유하는 경우, 임대인은 건물 인도를 요구할 법적 권리가 있습니다.
월세 장기 체납
월세를 2기 이상 연체하면 임대차계약 해지 사유에 해당합니다. 체납이 누적되면 피해는 고스란히 임대인에게 돌아옵니다.
무단 전대 또는 용도 변경
임대인의 허락 없이 제3자에게 다시 임대하거나, 주거용 건물을 무단으로 다른 용도로 사용하는 경우입니다.
건물 훼손 · 불법 사용
건물을 고의로 파손하거나 불법적인 행위에 건물을 이용하는 경우, 임대인은 계약 해지와 함께 세입자 강제 퇴거를 진행할 수 있습니다.
세입자가 나가지 않는다고 해서 도어락 교체, 물건 강제 반출, 수도·전기·가스 차단 등의 조치를 임의로 취하면, 오히려 임대인이 주거침입죄(형법 제319조), 강요죄(형법 제324조), 재물손괴죄(형법 제366조) 등으로 형사처벌을 받을 수 있습니다. 세입자 강제 퇴거는 반드시 법원을 통한 합법적 절차로 진행해야 합니다.
세입자 강제 퇴거, 이렇게 진행됩니다
내용증명부터 강제집행까지, 전체 흐름을 한눈에 파악하세요.
내용증명 발송
세입자에게 계약 종료 사실과 퇴거를 공식적으로 요구하는 서면을 우체국을 통해 발송합니다. 법적 강제력은 없지만, 이후 명도소송의 증거 자료로 활용되며 세입자에게 심리적 압박을 줄 수 있습니다. 실제로 내용증명만으로 자진 퇴거하는 사례도 적지 않습니다.
소요 기간 : 약 1~2주점유이전금지가처분 신청
명도소송을 진행하기 전에, 현재 세입자가 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 법원에 가처분 신청을 합니다. 이 단계를 빠뜨리면, 승소 후 강제집행 시 점유자가 바뀌어 집행이 불가능해지는 낭패를 볼 수 있으니 반드시 선행해야 합니다.
인지대 약 9,000원 내외명도소송 제기 및 판결
법원에 소장을 접수하여 세입자에 대한 건물 인도 판결을 받습니다. 소송 기간은 세입자의 대응 여부에 따라 달라지며, 세입자가 불출석할 경우 비교적 빠르게 진행됩니다. 임대차계약 종료 사실, 체납 내역 등 증거가 잘 갖춰져 있을수록 유리합니다.
소요 기간 : 약 2~6개월강제집행 (명도집행)
승소 판결 확정 후에도 세입자가 퇴거하지 않으면, 법원에 강제집행을 신청합니다. 집행문을 부여받아 집행관 사무실에 명도집행을 신청하고, 법원 소속 집행관에 의해 세입자의 짐을 강제로 반출하게 됩니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요됩니다.
신청~본집행 약 3개월세입자 강제 퇴거의 가장 중요한 원칙은 '계약 해지가 먼저'라는 점입니다. 계약이 유효한 상태에서는 명도소송 자체가 성립하지 않습니다. 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 통보하거나, 월세 2기 이상 연체 시 해지 통보를 먼저 한 뒤에 법적 절차를 밟아야 합니다.
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