계약은 끝났는데 세입자가 버티고 있다면

매달 들어와야 할 월세가 석 달째 입금되지 않고 있습니다. 전화를 해도 받지 않고, 문자를 보내도 읽지 않습니다. 임대차계약 기간은 이미 지났는데 세입자는 나갈 기미가 보이지 않습니다. 이런 상황에서 많은 건물주 분들이 "퇴거 소송을 해야 하나?"라는 고민을 시작합니다.

퇴거 소송은 법률 용어로 건물명도소송이라고 합니다. 점유할 권리가 없는 임차인에게 건물을 돌려달라고 법원에 청구하는 민사소송입니다. 임대인이 아무리 답답하더라도 세입자의 문을 강제로 열거나 물건을 치우는 행위는 주거침입죄, 재물손괴죄에 해당할 수 있어 반드시 적법한 절차를 밟아야 합니다.

퇴거 소송, 어떤 순서로 진행되나요?

퇴거 소송(명도소송)은 단순히 소장을 법원에 내는 것으로 끝나지 않습니다. 내용증명 발송부터 최종 강제집행까지, 각 단계마다 정확한 실행이 필요합니다. 법도 명도소송센터에서 지원하는 전체 절차를 살펴보겠습니다.

내용증명 - 퇴거 소송의 첫 단추

퇴거 소송을 준비한다면 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명을 발송하는 것입니다. 내용증명이란 "이런 내용의 문서를 상대방에게 보냈다"는 사실을 우체국이 증명해 주는 제도입니다. 그 자체로 법적 강제력은 없지만, 퇴거 소송 과정에서 매우 중요한 증거 자료가 됩니다.

주택의 경우 월세가 2기(2회분) 이상 연체되면 계약 해지 사유가 되고, 상가는 3기 이상 연체 시 해지할 수 있습니다. 임대차 기간이 만료된 경우에도 갱신 거절 의사를 내용증명으로 명확하게 전달해 두면 퇴거 소송 진행이 훨씬 수월해집니다. 법도 명도소송센터 통계에 따르면 소송 상담자 중 약 60% 이상이 내용증명을 먼저 발송한 뒤 상담을 시작하는 것으로 나타났습니다.

점유이전금지가처분 - 퇴거 소송의 안전장치

퇴거 소송에서 놓치기 쉬운 단계가 바로 점유이전금지가처분입니다. 이것은 현재 세입자가 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 미리 막아두는 절차입니다. 만약 이 절차를 거치지 않은 상태에서 세입자가 다른 사람에게 건물 사용을 넘겨버리면, 승소 판결을 받더라도 새 점유자에게는 효력이 미치지 않아 퇴거 소송을 처음부터 다시 해야 하는 상황이 벌어질 수 있습니다.

점유이전금지가처분 신청에 드는 인지대는 전자소송 기준 약 9,000원 수준이며, 약 1개월 내에 결정이 나옵니다. 법도 명도소송센터에서는 명도소송 선임 시 점유이전금지가처분 비용을 별도로 받지 않습니다(0원).

본안 소송(명도소송) - 건물 반환 판결을 받는 과정

내용증명과 가처분이 마무리되면 본격적인 퇴거 소송인 건물명도소송을 법원에 제기합니다. 소장을 접수하면 법원이 피고(임차인)에게 소장 부본을 송달하고, 피고는 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 답변서를 내지 않으면 무변론판결로 비교적 빠르게 승소 판결을 받을 수 있습니다.

본안 소송은 사안의 복잡도에 따라 다르지만, 통상 3개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 다만 상대방이 적극적으로 다투는 경우에는 1년 이상 걸리기도 합니다. 이 기간 동안 변호사가 재판에 대리 출석하므로 임대인이 직접 법원에 갈 필요는 거의 없습니다.

강제집행 - 최종 퇴거 조치

판결을 받았는데도 세입자가 자진 퇴거하지 않을 때, 최후의 수단이 부동산 인도 강제집행입니다. 강제집행은 법원 소속 집행관이 현장에 가서 세입자의 짐을 강제로 반출하는 절차입니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도의 기간이 걸립니다.

다만 실제로 강제집행까지 가는 비율은 전체 명도소송의 소수에 불과합니다. 대부분의 세입자는 판결 선고 후 자진 퇴거하거나 조정을 통해 이전하게 됩니다. 그럼에도 불구하고 끝까지 버티는 점유자에 대해서는 강제집행이 유일한 해결 방법이며, 이때 집행 현장에서의 실무적 대응력이 결과를 좌우합니다.

퇴거 소송 비용, 실제로 얼마가 드나요?

퇴거 소송에 소요되는 비용은 변호사 선임료와 법원에 납부하는 실비(인지대, 송달료, 우편료, 열쇠수리비 등)로 나뉩니다. 사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있으며, 정확한 비용은 무료 전화상담 시 투명하게 안내받으실 수 있습니다.

퇴거 소송이 필요한 대표적인 경우

왜 법도 명도소송센터를 선택해야 하나요?

퇴거 소송은 단순히 소장을 쓰는 일이 아닙니다. 소장 작성 전에 해지 요건이 충족되었는지 판단하고, 점유자 특정과 부동산 특정을 정확히 해야 하며, 송달 문제와 답변서 대응까지 전략적으로 접근해야 합니다. 명도소송 매뉴얼 저자가 직접 당신의 사건을 진행한다는 것은 그만큼 절차의 정확성과 속도에서 차이가 난다는 의미입니다.

선임 절차 안내

퇴거 소송을 위한 선임은 전화 한 통이면 시작됩니다. 전국 어디서나 방문 없이 진행 가능합니다.

퇴거 소송 관련 자주 묻는 질문