점유이전금지가처분이란 무엇인가

명도소송의 성패를 가르는 보전처분

건물을 비워 달라고 소송을 걸었는데, 소송 도중 세입자가 다른 사람에게 슬쩍 열쇠를 넘기면 어떻게 될까요. 판결문에 적힌 피고와 실제 점유자가 달라져 버리면, 아무리 승소해도 강제집행이 불가능합니다. 이를 미리 차단하는 법원의 임시처분이 바로 점유이전금지가처분입니다.

점유이전금지가처분은 현재 점유자가 다른 사람에게 점유를 이전하거나 점유 명의를 변경하는 행위를 금지하는 법원의 결정입니다. 법원이 결정을 내리면 집행관이 현장에 방문하여 고시문을 부착하고, 이후 점유자가 바뀌더라도 승계집행문을 통해 강제집행을 이어갈 수 있는 법적 안전장치가 마련됩니다.

그래서 실무에서는 명도소송을 준비할 때 점유이전금지가처분을 사실상 필수 절차로 보고 있습니다. 특히 세입자가 제3자에게 전대하거나, 다른 사람을 거주시킬 가능성이 조금이라도 있다면 반드시 이 절차를 선행해야 합니다.

점유이전금지가처분이 반드시 필요한 네 가지 이유

점유이전금지가처분 진행 절차

신청에서 집행까지의 흐름을 단계별로 안내합니다

점유이전금지가처분 비용은 얼마나 드나

법원 실비와 변호사 선임료를 분리해서 살펴봅니다

점유이전금지가처분에 소요되는 비용은 크게 법원에 납부하는 실비용과 변호사 선임료로 구분됩니다. 법원 납부 비용은 인지대, 송달료, 보증보험료, 집행관 수수료, 열쇠 수리공 비용, 우편료 등을 모두 포함하여 대략 50만 원에서 100만 원 정도입니다. 사건의 규모와 송달 횟수, 담보금액에 따라 차이가 날 수 있습니다.

담보제공, 실제로는 어떻게 진행되나

점유이전금지가처분에서 가장 궁금해하시는 부분이 담보제공입니다. 법원은 가처분 결정 전에 일정액의 담보를 제공하라는 명령을 내리는데, 이는 본안 소송에서 패소할 경우 상대방이 입을 수 있는 손해를 미리 보전하기 위한 장치입니다.

다만 점유이전금지가처분의 경우 대부분 보증보험으로 담보제공이 허용됩니다. 현금으로 공탁할 필요 없이, 서울보증보험 등에서 공탁보증보험증권을 발급받아 제출하면 됩니다. 보증보험료율은 기본 연 0.113% 수준(변동 가능)이며, 실질적인 현금 부담이 크지 않습니다.

담보제공명령을 받은 날로부터 7일 이내에 보증보험증권을 제출하지 않으면 법원이 신청을 각하할 수 있으므로, 명령을 받은 즉시 보증보험 가입 절차를 진행하는 것이 중요합니다. 전문 변호사와 함께 진행하면 담보 방식과 범위를 사전에 검토하여 불확실성을 줄이고, 제출 기한도 놓치지 않게 관리할 수 있습니다.

실무에서 놓치기 쉬운 핵심 포인트

명도소송 전체 흐름 속 점유이전금지가처분의 위치

임대차 분쟁에서 건물을 돌려받기까지의 과정은 일반적으로 내용증명 발송 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 제기 → 판결 → 강제집행의 순서로 진행됩니다. 점유이전금지가처분은 이 흐름 중 초반부에 위치하면서, 이후 모든 절차의 실효성을 담보하는 역할을 합니다.

내용증명을 먼저 발송하여 상대방에게 자진 이행을 촉구하고, 응하지 않을 경우 점유이전금지가처분과 명도소송을 함께 진행하는 것이 통상적인 실무 전략입니다. 법도 명도소송센터에서는 이 전체 흐름을 한 번에 설계하여, 내용증명부터 가처분, 본안 소송까지 일괄적으로 진행합니다. 강제집행의 경우 별도 선임으로 이루어지며, 강제집행 신청부터 본 집행까지는 약 3개월 정도가 소요됩니다.

강제집행 시에는 법원 소속 집행관에 의하여 부동산 내부의 물건이 강제로 반출되며, 임대인은 건물을 원상태로 돌려받게 됩니다.

법도 명도소송센터 선임 절차

전화 한 통으로 시작, 전국 어디서나 가능합니다

누가 직접 사건을 맡는가

부동산 소송 분야 전문가로 MBC, KBS, SBS, YTN 등 다수 방송에 출연하였으며,
현재도 각종 언론에 전문가로 보도되고 있습니다.

더 알아보고 싶다면

법도 명도소송센터 홈페이지에는 점유이전금지가처분의 신청서 작성법, 집행비용 상세 분석, 강제집행 절차 등 실무연구자료가 다수 게시되어 있습니다. 기간, 절차, 비용, 집행 팁 등을 주제별로 확인하실 수 있으며, 상단 메뉴를 통해 무료 명도소송 승소자료도 1분 만에 신청 가능합니다.