명도 절차에서 내용증명은 필수는 아니지만, 실무적으로 매우 중요한 첫 단추입니다. 계약 해지 의사를 명확히 기록으로 남기는 것이므로, 추후 법정에서 "임대인이 퇴거를 요구한 적이 있다"는 증거로 활용됩니다. 또한 임차인 입장에서 법적 조치가 시작되었다는 신호로 받아들여, 이 단계에서 자진 퇴거하는 경우도 적지 않습니다. 내용증명에는 계약 종료일, 미납 월세 내역, 퇴거 요구 기한 등을 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.

명도 절차에서 이 단계를 빠뜨리면 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다. 명도소송에서 승소 판결을 받더라도, 그 판결의 효력은 소송 당시의 점유자에게만 미칩니다. 만약 소송 도중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘겨버렸다면, 새로운 점유자를 상대로 처음부터 명도 절차를 다시 밟아야 합니다. 가처분 비용은 전자소송 기준 인지대 약 9,000원 수준이며, 담보 제공과 집행관 비용이 추가됩니다. 이 작은 비용으로 소송 전체의 안전장치를 확보할 수 있습니다.

소장을 법원에 접수하면 법원이 피고(임차인)에게 소장 부본을 송달합니다. 피고는 송달일로부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 하며, 이 기간 내에 답변서가 제출되지 않으면 무변론판결로 비교적 신속하게 판결을 받을 수 있습니다. 답변서가 제출되면 변론준비기일(소장 접수 후 약 3~4개월), 변론기일, 판결 선고 순서로 진행됩니다. 소장을 처음부터 정확하게 작성해서 접수하는 것이 중요합니다. 소장에 오류가 있으면 법원에서 보정명령이 나오게 되고, 이로 인해 절차가 지연될 수 있기 때문입니다.

판결이 확정된 후에도 임차인이 퇴거하지 않으면, 법원 집행관실에 강제집행을 신청합니다. 집행관이 현장을 방문하여 임차인에게 자진 퇴거 기간(통상 주거용 2주, 상업용 1주)을 부여하는 계고 절차를 거친 후, 그래도 퇴거하지 않으면 본 집행이 이루어집니다. 본 집행일에는 법원 소속 집행관에 의해 짐이 강제로 반출되고, 열쇠를 교환하여 부동산을 인도받게 됩니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요되므로 신속한 신청이 중요합니다.

그렇지 않습니다. 세입자가 연락이 되지 않거나 소장 송달을 받지 않는 경우에도 공시송달 절차를 통해 명도 절차를 계속 진행할 수 있습니다. 오히려 세입자가 법정에서 적극적으로 다투지 못하기 때문에, 전체 소요 기간에서 큰 차이가 나지 않는 경우가 많습니다.

법적으로는 본인이 직접 소장을 작성하고 소송을 진행하는 것이 가능합니다. 그러나 소장에 오류가 있으면 보정명령이 반복되면서 절차가 크게 지연될 수 있고, 점유이전금지가처분 신청이나 강제집행 절차는 전문적인 경험이 필요합니다. 변호사에게 사건을 맡기면 내용증명과 가처분 신청까지 추가 비용 없이 진행할 수 있어 시간과 비용 면에서 효율적입니다.

네, 상당히 많습니다. 내용증명을 받고 퇴거하는 경우도 있고, 소송이 시작되면서 압박을 느껴 자진 퇴거하는 경우도 빈번합니다. 판결 후에도 대부분의 세입자는 강제집행 전에 자진 퇴거합니다. 결국 명도 절차를 빠르게 시작하는 것 자체가 임차인의 자발적 퇴거를 유도하는 가장 효과적인 방법이기도 합니다.