세입자 명도소송 중 퇴거시 가장 먼저 확인할 것 — 인도 완료의 기준

세입자 명도소송 중 퇴거시 첫 판단 기준은 '이사를 했는가'가 아니라 '건물의 점유가 임대인에게 완전히 넘어왔는가'입니다. 명도소송의 인도 청구는 건물 점유를 넘겨 달라는 청구이므로, 세입자가 몸만 나가고 열쇠·짐·영업 표시를 남겨 두었다면 인도가 끝나지 않은 것으로 다퉈질 여지가 있습니다.

인도 완료 여부는 한 가지 사정만으로 정해지지 않고 여러 사정을 함께 보고 판단합니다. 명도소송 중 퇴거 사건에서 실무상 먼저 확인하는 항목은 아래 네 가지입니다. 하나라도 비어 있으면 인도 청구를 서둘러 정리하지 말고, 부족한 부분을 채운 뒤 다음 단계로 넘어가는 편이 안전합니다.

세입자 퇴거 당일 아래 기록을 남겨 두면 이후 일부 취하·화해·보증금 정산의 근거가 됩니다. 퇴거확인서 양식 자체는 별도 글에서 다뤘으므로, 여기서는 소송을 정리할 때 꼭 필요한 항목만 1차 조치 체크리스트로 정리합니다.

짐이나 열쇠가 남아 있다면 어떻게 하나요?

세입자가 짐이나 열쇠를 남긴 채 나갔다면 임대인이 임의로 짐을 치우거나 버려서는 안 됩니다. 세입자가 말로 '버려도 된다'고 했더라도 나중에 물건 값이나 손해를 두고 다툼이 생기면 입증이 어렵고, 임대인이 오히려 민사·형사 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

임대인의 선택지는 두 가지입니다. 첫째, 세입자와 연락이 닿으면 남은 물건의 소유권 포기와 처분 동의를 서면으로 받고 열쇠를 회수해 인도를 마무리합니다. 둘째, 연락이 닿지 않거나 동의를 거부하면 인도 청구를 그대로 유지해 판결을 받고, 법원 소속 집행관에 의한 강제집행으로 정리합니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리므로, 첫째 방법이 가능하면 시간과 비용을 크게 줄일 수 있습니다.

판결을 받아 강제집행으로 가면 남은 짐은 「민사집행법」 제258조가 정한 순서대로 처리됩니다. 조문의 '하여야 한다'는 집행관의 의무이며, 임대인이 대신할 수 있는 일이 아닙니다.

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   점유 이전(제258조①②)집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하며, 이 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다.
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   남은 동산 제거(③)강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다.
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   대신 받을 사람(④)채무자가 없으면 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 합니다.
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   보관(⑤)그런 사람도 없으면 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다.
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   매각·공탁(⑥)채무자가 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다.

민사집행법이 짐 처리 순서를 이렇게 정해 둔 이유는 남은 물건이 여전히 채무자인 세입자의 재산이기 때문입니다. 짐이 조금이라도 남아 있는데 인도 청구를 먼저 취하하면 이 절차를 쓸 수 있는 판결 자체를 받지 못하게 되므로, 취하 시점은 짐 정리가 끝난 뒤로 잡는 것이 원칙입니다.

세입자명도소송은 어떻게 끝내나 — 일부 취하·청구 변경·화해 3갈래

인도가 완전히 끝났다면 세입자명도소송을 정리하는 방법은 크게 세 갈래입니다. 인도 청구만 일부 취하하는 방법, 청구취지를 바꾸는 청구 변경, 그리고 법정에서 화해로 한꺼번에 정리하는 방법입니다. 어느 쪽이 맞는지는 밀린 월세가 얼마나 남았는지, 세입자가 다투고 있는지, 소송이 어느 단계까지 왔는지에 따라 달라집니다.

일부 취하에서 놓치기 쉬운 것이 상대방 동의 요건입니다. 세입자가 이미 본안에 관하여 준비서면을 제출하거나 변론준비기일에서 진술하거나 변론을 했다면 세입자의 동의가 있어야 취하가 효력을 가집니다(제266조②). 다만 소취하의 서면이 송달된 날부터 2주 이내에 세입자가 이의를 제기하지 않으면 소취하에 동의한 것으로 봅니다(제266조⑥). 청구를 줄이는 청구 변경도 일부 취하로 다뤄질 수 있어 같은 동의 요건을 함께 살핍니다.

인도가 끝난 뒤에도 인도 청구를 그대로 두는 것은 권하지 않습니다. 변론이 종결되기 전에 인도가 실제로 마쳐졌다면 인도 청구는 받아들여지지 않을 여지가 있고, 그 부분이 소송비용 부담에 영향을 줄 수도 있기 때문입니다. 반대로 인도가 끝났는지 다툼이 있다면 섣불리 취하하지 말고 법원 판단을 받는 편이 낫습니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 소장·준비서면과 퇴거 기록을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

밀린 월세와 퇴거 때까지 사용료는 계속 받을 수 있나요?

세입자가 나갔다고 해서 밀린 월세나 사용료 청구가 자동으로 사라지지는 않습니다. 계약 기간 중 밀린 차임은 임대차계약에 따른 채권이고, 계약이 끝난 뒤 실제로 비워 줄 때까지 건물을 쓴 부분은 차임 상당의 부당이득이나 손해배상으로 청구하는 것이 일반적입니다.

부당이득의 근거인 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정합니다. 다만 계약 종료 뒤 점유만 하고 실제로 영업하거나 거주하지 않은 기간까지 반환 대상이 되는지 등 구체적인 범위는 대법원 판결이 사안별 사정을 따지는 영역이어서 일률적으로 말하기 어렵습니다.

실무에서는 소송에서 밀린 월세와 사용료를 청구해 두고 보증금에서 공제해 정산하는 흐름이 많습니다. 보증금으로 모두 정리되면 남은 청구를 취하하거나 화해로 마무리하고, 보증금보다 채무가 많다면 판결을 받아 두어야 나머지를 집행할 수 있습니다. 세입자가 자주 하는 말과 그에 대한 판단을 정리하면 다음과 같습니다.

보증금 반환은 언제, 어떻게 하나 — 공제 정산 순서

세입자 명도소송 중 퇴거시 보증금은 공제할 항목을 확정한 뒤 남은 금액을 돌려주는 순서로 정리합니다. 임대차가 끝난 뒤에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제4조②, 「상가건물 임대차보호법」 제9조②). 상가건물 임대차보호법 제9조는 환산보증금 이하 상가에만 적용되고, 환산보증금을 넘는 상가에는 적용되지 않습니다.

보증금 반환과 건물 인도는 서로 맞물린 의무입니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 세입자가 이미 인도를 마쳤다면 임대인이 인도를 이유로 보증금 반환을 미룰 근거는 약해지므로, 공제 항목을 빠르게 확정해 잔액을 돌려주는 것이 추가 분쟁을 줄이는 길입니다.

원상회복 비용처럼 금액 다툼이 큰 항목은 정산서에서 따로 떼어 두고, 다툼 없는 항목부터 먼저 정리하는 방법도 있습니다. 공제 근거가 되는 사진·견적서·계량 기록을 정산서에 첨부해 두면, 이후 세입자가 보증금 반환을 청구하더라도 임대인이 공제 내역을 설명하기가 수월합니다.

소송비용과 점유이전금지가처분은 어떻게 정리하나

소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다(민사소송법 제98조). 화해로 끝난 경우를 제외하고, 소 취하 등 재판에 의하지 아니하고 소송이 끝나면 법원은 당사자의 신청에 따라 결정으로 소송비용의 액수를 정하고 이를 부담하도록 명하여야 합니다(제114조①). 화해로 끝낼 때에는 화해 조항에 소송비용 부담 방법을 함께 정해 두어야 나중에 다툼이 남지 않습니다.

소송 전에 점유이전금지가처분을 해 두었다면 인도가 끝난 뒤 가처분도 정리해야 합니다. 점유이전금지가처분은 점유가 다른 사람에게 넘어가는 것을 막기 위한 보전 조치이므로, 점유를 돌려받았다면 집행해제를 신청해 가처분 집행 때 붙인 표시를 정리하는 것이 순서입니다. 다만 짐이나 다른 점유자가 남아 있다면 해제를 서두르지 않습니다.

법도의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 사건을 직접 진행하며, 명도 800건 이상·가처분 600건 이상을 다뤄 왔습니다. 소송 중 퇴거 사건은 취하 범위와 시점 하나로 결과가 달라지는 경우가 많아, 서류를 함께 보고 어떤 서면을 언제 낼지 순서를 정하는 것이 중요합니다.

세입자명도소송 자주 묻는 질문 3가지