부동산 명도소송 절차의 시작점은 내용증명 발송입니다. 내용증명이란 우체국을 통해 특정 내용의 의사표시를 상대방에게 전달했다는 사실을 공적으로 증명하는 문서입니다. 그 자체로 법적 강제력이 있는 것은 아니지만, 이후 소송 과정에서 "계약 해지 의사를 통보했다"는 중요한 증거 자료로 활용됩니다.

내용증명은 원본 1부와 등본 2부, 총 3부를 작성하여 우체국에서 발송하면 됩니다. 내용증명을 받은 임차인은 심리적 부담을 느끼게 되어, 실제로 이 단계에서 협의가 이루어지는 경우도 적지 않습니다.

부동산 명도소송 절차에서 실무적으로 가장 중요하다고 꼽히는 단계가 바로 점유이전금지가처분입니다. 이 단계를 빠뜨리면 소송에서 이기고도 부동산을 돌려받지 못하는 상황이 벌어질 수 있기 때문입니다.

점유이전금지가처분이란 현재 점유자가 소송 진행 도중 제3자에게 점유를 넘기는 행위를 금지하는 법원의 보전처분입니다. 가처분 없이 명도소송만 진행했는데, 소송 중에 점유자가 바뀌어 버리면 기존 판결문으로는 새로운 점유자를 상대로 강제집행을 할 수 없습니다. 결국 새 점유자를 상대로 처음부터 다시 소송해야 하는 상황이 생깁니다.

점유이전금지가처분과 동시에, 또는 가처분 직후에 부동산 명도소송의 본안인 소장을 관할 법원에 접수합니다. 소장에는 당사자 정보, 소송목적물 가액, 청구취지(부동산을 인도하라는 요구), 청구이유(계약 종료 사실, 무단점유 사실 등), 증거 서류를 함께 첨부합니다.

소장이 접수되면 법원은 이를 피고(임차인)에게 송달합니다. 피고는 소장 부본을 받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 하며, 답변서를 제출하지 않으면 무변론판결 선고기일이 지정되어 비교적 빠르게 판결을 받을 수 있습니다.

변론이 종결되면 법원은 판결을 선고합니다. 임대인 측이 승소하면 "피고는 원고에게 해당 부동산을 인도하라"는 판결 주문이 내려집니다. 판결문이 송달된 후 피고가 2주 이내에 항소하지 않으면 판결이 확정됩니다. 확정된 판결문은 강제집행의 집행권원이 됩니다.

실무에서는 판결까지 가지 않고 재판 과정에서 조정이나 화해로 종결되는 경우도 있습니다. 조정이 성립되면 판결과 동일한 효력을 가지므로, 임차인이 조정 내용을 이행하지 않을 경우 역시 강제집행이 가능합니다.

부동산 명도소송 절차의 최종 단계는 강제집행입니다. 승소 판결을 받았음에도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면, 법원 집행관 사무실에 강제집행을 신청합니다. 집행관은 현장에 나가 1차 계고(사전 통지)를 하고, 일정 기간이 지나도 퇴거하지 않으면 본 집행을 실시합니다.

본 집행에서는 법원 소속 집행관에 의하여 점유자의 짐을 강제로 반출하게 됩니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도가 소요됩니다.