인도명령은 2주~1개월이면 결정이 나오지만, 명도소송은 소장 작성부터 판결 확정까지 최소 6개월이 소요됩니다. 그 기간 동안 임대수익을 얻을 수 없고, 재개발·재건축 일정이 있다면 전체 사업이 지연됩니다.

인도명령은 신청서 작성과 서류 제출만으로 진행되어 10~20만원 수준의 실비만 들지만, 명도소송은 변호사 선임이 사실상 필수입니다. 법도 명도소송센터 기준 변호사 선임료는 200만원부터 시작하며, 법원 인지·송달료 등 실비 50~100만원이 추가됩니다.

인도명령이나 명도소송을 진행하는 동안, 악의적인 점유자가 제3자에게 점유를 넘기면 새로운 점유자를 상대로 다시 절차를 밟아야 합니다. 점유이전금지가처분을 병행하지 않으면 무한 반복될 수 있습니다.

인도명령은 서류만으로 진행되지만, 명도소송은 변론 기일에 직접 출석하거나 변호사와 지속적으로 소통해야 합니다. 점유자와의 감정 소모도 커지며, 협의 가능성도 멀어집니다.

경매 진행 법원 민사집행과에 비치된 '부동산인도명령신청서'를 작성합니다. 등기부등본, 부동산 목록, 점유자 주민등록등본(또는 법인등기부등본)을 함께 제출합니다. 신청비용은 약 10~20만원 수준입니다.

채무자·소유자는 서류만으로 바로 결정되지만, 제3자 점유자는 심문 절차를 거칩니다. 점유자가 대항력을 주장하면 법원이 이를 검토하여 인도명령을 할지 결정합니다. 채무자·소유자는 3일 이내, 점유자는 2주~1개월 이내 결정됩니다.

법원이 인도명령을 결정하면 점유자에게 결정문을 송달합니다. 송달이 완료되어야 강제집행을 진행할 수 있습니다. 점유자가 송달을 회피하면 공시송달 절차를 거칩니다.

점유자가 인도명령을 이행하지 않으면 집행관에게 강제집행을 신청합니다. 집행관 출장비 약 10만원, 열쇠공 비용 약 3~10만원, 강제집행 예납금 등이 필요하며, 본 집행까지 약 3개월이 소요됩니다.

임대차 기간이 만료되었거나 월세 2개월(주택) 또는 3개월(상가) 이상 연체로 계약을 해지했는데 임차인이 퇴거하지 않는 경우, 명도소송을 통해 점유를 회복합니다.

경매로 부동산을 취득했지만 잔금 납부 후 6개월이 지나서 인도명령을 신청할 수 없는 경우, 명도소송을 제기해야 합니다.

경매 절차에서도 대항력을 갖춘 선순위 임차인(확정일자+전입신고를 경매개시결정 전에 마친 임차인)은 인도명령 대상이 아니므로, 명도소송을 통해 보증금 반환 문제를 해결해야 합니다.

계약 관계 없이 무단으로 건물을 점유하고 있는 사람, 재개발·재건축 구역 내 철거를 거부하는 점유자 등은 명도소송으로 점유를 회복합니다.

단순한 이론이 아닌, 실제 현장에서 축적한 800건 이상의 명도소송 경험을 바탕으로 최적의 전략을 수립합니다. 점유이전금지가처분 600건, 강제집행 200건 이상의 실무 노하우가 있습니다.

엄정숙 변호사는 명도소송 분야 전문서적인 『명도소송 매뉴얼』의 저자로, 이론과 실무를 겸비한 부동산전문·민사전문 변호사입니다. 공인중개사 자격까지 보유하여 부동산 실무를 정확히 이해합니다.

명도 내용증명 발송(선임 시 무료) → 점유이전금지가처분(선임 시 무료) → 명도소송 → 강제집행(별도 계약)까지 전 과정을 한 곳에서 해결합니다. 절차마다 변호사를 바꿀 필요가 없습니다.

방문 상담 없이 무료 전화상담만으로 사건을 파악하고 선임 계약을 진행할 수 있습니다. 서울·경기·지방 어디서든 동일한 서비스를 제공하며, 전자소송으로 신속하게 진행합니다.