명도소송 소가 계산 완벽 가이드｜시가표준액 기준부터 인지대 산정까지 > 실무연구자료

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정확한 소가 계산이 만드는 안정적인 명도소송

임대차가 종료되었거나 월세 연체로 세입자를 내보내야 하는 상황. 명도소송을 준비하면서 가장 먼저 해야 할 일은 소가(소송목적의 값)를 정확히 계산하는 것입니다. 소가가 정해져야 인지대와 송달료를 예측할 수 있고, 전체 비용 구조가 선명해집니다. 처음부터 시가표준액을 기준으로 정확히 산정하면 보정명령 없이 소장 접수부터 변론기일까지 안정적으로 진행됩니다. 전문가의 정확한 계산으로 불필요한 시간 손실과 비용 변동을 최소화할 수 있습니다.

보증금 기준? 시가표준액 기준?

× 흔한 오해

보증금 5천만원이니까
소가도 5천만원?

많은 분들이 전세보증금이나 월세 총액을 소가로 착각합니다. 명도소송은 금전 청구가 아닌 부동산 인도 청구이기 때문에 보증금과는 전혀 무관합니다. 이렇게 계산하면 인지대와 송달료 예측이 완전히 틀려집니다.

✓ 정확한 계산

시가표준액 기준으로
부동산 가액 산정

토지는 개별공시지가의 50%, 건물은 시가표준액의 50%를 기준으로 소가를 산정합니다. 토지와 건물을 함께 청구하면 합산합니다. 이것이 법원이 인정하는 정확한 계산 방식입니다.

명도소송 소가 계산 4단계

1

시가표준액
확인

2

소가
산정

3

인지대·송달료
계산

4

서류
준비

1

토지 소가 계산 기준

토지의 소가는 개별공시지가 × 50%로 산정합니다. 개별공시지가는 부동산공시가격 알리미에서 확인하거나 해당 토지가 소재한 구청에서 발급받을 수 있습니다. 전체 토지 면적을 반영하여 계산하며, 지번별 기준가를 정확히 확인해야 합니다.

2

건물 소가 계산 기준

건물의 소가는 시가표준액 × 50%로 산정합니다. 시가표준액은 건물의 구조, 용도, 면적, 경과연수 등을 반영하여 산출된 과세 기준가액입니다. 국세청 위택스 홈페이지에서 시가표준액 조회가 가능하며, 건축물대장 등본의 정보를 바탕으로 계산합니다.

예시) 주택 명도소송의 경우

▸ 건물 시가표준액: 6,000만원

▸ 소가 = 6,000만원 × 50% = 3,000만원

→ 소가: 3,000만원

3

토지+건물 합산 원칙

토지와 건물을 함께 청구하는 경우 각각 산정한 가액을 합산합니다. 상가건물의 경우 대부분 토지와 건물을 함께 청구하므로 합산 계산이 필요합니다. 집합건물(아파트, 오피스텔 등)의 경우 전유부분 면적과 대지권 지분을 함께 반영하여 산정합니다.

4

인지대 계산 방법

소가가 확정되면 인지대를 계산할 수 있습니다. 전자소송으로 제기하는 경우 10% 할인이 적용됩니다.

A

1천만원 미만: 소가 × 0.50% × 0.9

B

1천만원 ~ 1억원: (소가 × 0.45% + 5,000원) × 0.9

C

1억원 ~ 10억원: (소가 × 0.40% + 55,000원) × 0.9

D

10억원 이상: (소가 × 0.35% + 555,000원) × 0.9

예시) 소가 3,000만원인 경우

▸ (3,000만원 × 0.45% + 5,000원) × 0.9

▸ (135,000원 + 5,000원) × 0.9

→ 인지대: 126,000원

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상담시간: 오전 10시 ~ 오후 6시 (공휴일 휴무 / 12시~1시 점심시간)

소가 계산 시 주의해야 할 실무 포인트

1

집합건물(아파트·오피스텔) 주의점: 전유부분 면적만 계산하면 부족합니다. 등기부의 대지권 비율을 확인하여 지분에 해당하는 토지 가액까지 반영해야 정확한 소가가 산출됩니다.

2

상가의 권리금은 소가에 미반영: 상가 명도소송의 경우 권리금은 소가 계산에 직접 반영하지 않습니다. 건물 시가표준액이 중심이 되며, 토지를 함께 청구하는 경우 토지 가액도 합산합니다.

3

일부 점유만 다투는 경우: 건물 전체가 아닌 특정 호실만 명도를 구하는 경우, 실제 점유 범위의 면적만 반영하여 계산합니다. 사안별로 정확한 검토가 필요합니다.

4

송달료 예상도 함께 고려: 인지대뿐만 아니라 송달료도 피고 수와 송달 횟수에 따라 변동됩니다. 2025년 1월 기준 송달료 1회분은 5,200원이며, 당사자 수를 고려하여 예산을 잡아야 합니다.

5

보정명령을 피하려면: 초기 소가 산정이 정확해야 보정명령 없이 진행됩니다. 건축물대장, 등기사항증명서, 공시지가 확인원 등 근거 서류를 처음부터 정확히 준비하면 시간을 절약할 수 있습니다.

법도 명도소송센터 엄정숙 변호사

800건+

명도소송 직접 수행

600건+

점유이전금지가처분

200건+

강제집행 경험

부동산전문·민사전문(대한변협 등록) | 공인중개사 자격 보유
『명도소송 매뉴얼』 저자 | MBC·KBS·SBS·YTN 다수 출연

자주 묻는 질문

Q

전세보증금 1억원인데 소가도 1억원인가요?

아닙니다. 명도소송의 소가는 보증금과 무관합니다. 해당 부동산의 시가표준액을 기준으로 산정합니다. 예를 들어 건물 시가표준액이 6천만원이라면 소가는 3천만원(6천만원 × 50%)이 됩니다.

Q

소가가 크면 승소 가능성이 높아지나요?

아닙니다. 소가는 인지대와 송달료를 산정하는 기준일 뿐, 재판 결과와는 무관합니다. 승소 여부는 임대차계약 해지 사유의 정당성과 이를 뒷받침하는 증거가 결정합니다.

Q

집합건물(아파트)은 어떻게 계산하나요?

전유부분 면적 기준으로 계산하되, 대지권 지분 가액도 함께 반영하는 것이 통상적입니다. 등기부등본에서 대지권 비율을 확인하여 누락하지 않도록 주의해야 합니다.

Q

명도소송 전체 비용은 얼마나 드나요?

법도 명도소송센터 기준으로 변호사 선임료는 200만원부터 시작하며(사건 난이도에 따라 상이), 법원 실비용(인지대·송달료·열쇠공 등)은 대략 50만원~100만원 정도입니다. 선임 시 점유이전금지가처분 0원, 내용증명 0원 혜택이 제공됩니다. 부동산인도 강제집행은 별도 계약입니다.

Q

필요한 서류는 무엇인가요?

등기사항증명서, 임대차계약서 사본, 건축물대장 등본(건물 용도·면적·구조 확인용), 토지대장 또는 개별공시지가 확인원, 점유 경위 입증자료(카톡·문자·계약갱신 협의 내역), 체납 임료 내역, 현장 사진 등을 준비하시면 됩니다.

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무료 승소자료는 상단메뉴에서 1분만에 신청 가능합니다

[면책 공지]
본 내용은 명도소송 소가 계산에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제 사건은 부동산의 종류, 위치, 면적, 지분 구조, 계약 내용 등에 따라 소가 산정 방식과 결과가 달라질 수 있습니다. 본 정보가 모든 상황에 정확히 적용되지 않을 수 있으며, 법률적 판단이나 조언을 대체하지 않습니다. 정확한 소가 계산과 예상 비용은 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 사건별로 구체적으로 안내받으실 수 있습니다.

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