임대차 기간이 끝났는데도 임차인이 나가지 않고 계속 건물을 쓰고 있다면, 그 기간 동안의 사용이익은 임대인에게 돌아가야 할 몫입니다. 명도소송을 준비하면서 소장에 인도청구만 넣고 이 부분을 빠뜨리면, 승소하더라도 명도 완료 시점까지의 사용료를 별도로 다시 청구해야 하는 번거로움이 생깁니다. 그래서 실무에서는 건물명도(건물인도) 청구취지와 함께 차임 상당 부당이득 청구취지를 나란히 기재하는 방식을 씁니다.

이 글은 상가·주택을 막론하고 임대차 종료 후 임차인이 점유를 계속하는 상황에서, 명도소송 소장에 붙이는 차임 상당 부당이득 청구취지를 어떤 문구로 쓰고 기산일을 어떻게 잡아야 하는지에 초점을 맞췄습니다. 소멸시효처럼 이미 발생한 채권을 얼마나 오래 청구할 수 있는지에 관한 내용은 이 글에서는 다루지 않고, 청구취지 문구와 기산일 설정에 집중해 안내합니다.

실제로 상담을 하다 보면 다음과 같은 상황에 놓인 임대인분들이 많습니다. 아래에 해당한다면 이 글이 실질적인 도움이 될 것입니다.

• 임대차 기간이 끝났는데도 임차인이 계속 점유하며 영업이나 거주를 이어가고 있어 명도소송을 준비 중이다.
• 소장에 인도청구만 넣어야 할지, 사용료 상당의 금전청구까지 함께 넣어야 할지 판단이 서지 않는다.
• 부당이득 청구를 언제부터 계산해야 하는지, 계약 종료일인지 소장 접수일인지 기산일 기준이 헷갈린다.
• 청구금액을 종전 약정 차임으로 잡아도 되는지, 별도로 감정을 받아야 하는지 궁금하다.

차임 상당 부당이득이란 무엇인가

민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 끼친 사람은 그 이익을 반환해야 한다고 정하고 있습니다. 임대차가 끝났는데도 임차인이 계속 건물을 점유하며 영업을 하거나 거주한다면, 계약이라는 법률상 원인이 이미 사라진 상태에서 그 사용이익을 얻고 있는 것이므로 부당이득 반환의무가 발생합니다.

이때 반환해야 할 이익의 크기는 실제로 임차인이 얻은 구체적 이익이 아니라, 그 부동산을 다른 사람에게 빌려주었다면 받을 수 있었을 통상적인 차임, 즉 "차임 상당액"으로 계산하는 것이 일반적인 실무 관행입니다. 임차인이 실제로 영업이익을 냈는지 여부와는 무관하게, 그 공간을 점유·사용한 사실 자체가 손해와 이익의 근거가 됩니다.

부당이득이 성립하려면 대체로 네 가지 요건이 함께 갖춰져야 한다고 설명됩니다. 첫째 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻었을 것, 둘째 그 이익에 법률상 원인이 없을 것, 셋째 그로 인해 상대방에게 손해가 발생했을 것, 넷째 이익과 손해 사이에 인과관계가 있을 것입니다. 임대차 종료 후 점유 사안에서는 대체로 이 네 요건이 함께 충족되는 경우가 많지만, 개별 사실관계에 따라 다투어질 수 있는 부분이므로 서류를 두고 확인하는 것이 정확합니다.

다만 임차인이 임대차 종료 사실을 다투고 있거나, 보증금 반환과 명도를 동시이행 관계로 주장하며 점유를 계속하는 경우처럼 점유에 정당한 이유가 있다고 볼 여지가 있는 사안도 있습니다. 이런 쟁점은 사안마다 결론이 달라질 수 있어 단정하기 어렵고, 실제 사건에서는 계약 종료 경위와 점유 경위를 구체적으로 따져야 하므로 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

차임 상당 부당이득과 손해배상청구는 어떻게 다른가요?

둘 다 임차인의 점유로 인한 임대인의 손실을 회복하는 수단이라는 점은 같지만, 성립 요건과 청구의 성격이 다릅니다. 부당이득 반환청구는 임차인에게 고의나 과실이 없어도 성립할 수 있는 반면, 불법행위에 따른 손해배상청구는 원칙적으로 임차인의 고의 또는 과실을 입증해야 합니다. 그래서 명도소송 실무에서는 입증 부담이 상대적으로 가벼운 부당이득 청구취지를 기본으로 쓰고, 사안에 따라 손해배상 청구를 예비적·선택적으로 함께 구성하는 경우가 있습니다.

또한 반환 범위에도 차이가 있습니다. 부당이득은 원칙적으로 받은 이익의 한도 내에서 반환하면 되지만(다만 악의의 수익자는 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상해야 한다는 민법 제748조 제2항의 예외가 있습니다), 손해배상은 실제 발생한 손해 전부를 배상하는 것이 원칙입니다. 다만 명도소송에서 다투는 차임 상당액 정도의 사안이라면 두 청구권의 결론이 크게 차이 나지 않는 경우가 많아, 실무적으로는 부당이득 청구취지 하나로 정리하는 경우가 대부분입니다.

차임 상당 부당이득 청구취지는 어떻게 쓰나요?

청구취지는 "피고는 원고에게 (1) 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, (2) 2026. 0. 0.부터 위 부동산의 인도 완료일까지 월 금 0,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라"는 형태의 두 가지 청구를 하나의 문장 구조로 묶는 방식이 가장 널리 쓰입니다. 인도청구와 금전청구를 병합해 한 번의 소송으로 처리하는 것입니다.

여기에 지연손해금까지 함께 청구하려면 "다만 위 금원 중 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 가산하여 지급하라"는 문구를 덧붙이는 경우가 많습니다. 다만 매월 발생하는 부당이득금 각각에 지연손해금까지 정교하게 얹으면 청구취지가 복잡해지므로, 원금 부분(월 차임 상당액)과 별도로 이미 확정된 과거분 부당이득금에 대해서만 지연손해금을 청구하는 구성을 쓰기도 합니다. 어느 방식이 사안에 맞는지는 임대차 종료 시점, 밀린 기간, 점유자의 태도에 따라 달라지므로 서류를 보고 판단하는 것이 정확합니다.

실제 사건에서는 부동산의 표시(지번·동·층·전용면적·별지 도면)를 정확히 특정하는 것이 중요합니다. 표시가 부정확하면 나중에 강제집행 단계에서 집행 대상이 불명확하다는 이유로 절차가 지연될 수 있습니다. 또한 차임 상당액을 구체적인 금액으로 특정하지 못하는 사안이라면 "차임 상당액을 지급하라"는 방식으로 청구취지를 잡고, 심리 과정에서 감정을 거쳐 금액을 확정하는 방법도 있습니다.

임대차 기간 중 차임이 여러 차례 인상되었거나 갱신 과정에서 금액이 바뀐 이력이 있다면, 그중 어느 시점의 차임을 기준으로 삼을지도 정리가 필요합니다. 일반적으로는 임대차 종료 직전에 실제로 적용되던 최종 차임을 기준으로 삼는 경우가 많지만, 갱신 거절의 효력이나 인상분의 정당성 자체가 다투어지는 사안이라면 이 부분도 함께 확인해야 정확한 금액을 청구취지에 담을 수 있습니다. 계약서와 갱신 관련 서류, 차임 입금 내역 등을 미리 정리해 상담에 가져오면 기산일과 금액을 훨씬 빠르게 확정할 수 있습니다.

차임 상당 부당이득 기산일은 언제부터로 잡나요?

기산일은 원칙적으로 임대인이 그 부동산에 대한 정당한 점유·수익 권원을 되찾는 날, 다시 말해 임대차 계약이 종료된 다음날부터입니다. 계약 종료 사유가 기간만료인지, 해지통고인지, 임차인의 채무불이행에 따른 해지인지에 따라 구체적인 기산일이 달라지므로 사안별로 확인이 필요합니다.

• 기간만료로 종료된 경우 — 임대차 기간의 마지막 날 다음날부터 기산합니다. 갱신거절 통지가 적법하게 이루어졌는지가 먼저 확인되어야 합니다.
• 해지통고로 종료된 경우 — 해지의 효력이 발생한 날(통상 통고 도달 후 일정 기간 경과일) 다음날부터 기산합니다.
• 차임 3기분 연체로 해지된 경우 — 상가는 연체액 합계가 3기의 차임액에 이른 시점에 해지권이 발생하며, 실제 해지 의사표시가 도달한 날 다음날부터 기산하는 것이 일반적입니다.
• 처음부터 무단으로 점유한 경우 — 계약관계 자체가 없었다면 점유가 시작된 날부터 바로 기산합니다. 이 경우는 통상적인 임대차 종료 사안과 기산 논리가 다릅니다.

기산일을 실제보다 늦게 잡으면 그만큼 청구할 수 있는 금액이 줄어들고, 반대로 근거 없이 앞당겨 잡으면 상대방이 그 부분에 대해 다투면서 소송이 길어질 수 있습니다. 계약서, 해지통고서 발송·도달 증빙, 내용증명 발송일자 등 날짜를 특정할 수 있는 자료를 먼저 정리한 뒤 기산일을 확정하는 순서가 안전합니다.

차임 상당액은 얼마로 청구해야 하나요?

가장 실무적인 기준은 종전에 실제로 주고받던 약정 차임입니다. 임대차 계약서에 기재된 월 차임과 관리비를 그대로 청구금액의 기준으로 삼는 경우가 많고, 특별한 사정이 없다면 법원도 이를 유력한 참고자료로 받아들이는 편입니다.

다만 종전 약정 차임이 주변 시세와 크게 차이가 나거나, 임대차 종료 후 상당한 시간이 지나 시세 변동이 뚜렷한 경우, 또는 애초에 무단점유로 시작되어 참고할 계약이 없는 경우에는 감정평가를 통해 차임 상당액을 산정하게 됩니다. 감정에는 시간과 비용이 들기 때문에, 소액이거나 다툼이 크지 않은 사안에서는 종전 약정 차임을 그대로 청구금액으로 잡고 진행하는 경우가 더 많습니다.

상가와 주택은 차임 상당액 산정의 접근 방식에도 차이가 있는 경우가 많습니다. 상가는 권리금, 인테리어 투자 여부, 업종별 수익성 등이 시세에 영향을 주어 감정 시 참작 요소가 늘어나는 편이고, 주택은 인근 유사 평형·조건의 전월세 시세를 비교적 단순하게 참고할 수 있는 경우가 많습니다. 다만 이는 일반적인 경향일 뿐이고, 실제 산정은 개별 부동산의 입지와 상태에 따라 달라지므로 사안별로 확인이 필요합니다.

임차인이 이미 나간 뒤 못 받은 부당이득만 따로 청구할 수 있나요?

가능합니다. 임차인이 이미 점유를 정리하고 나간 상태라면 인도청구는 더 이상 필요하지 않으므로, 밀린 기간 동안의 차임 상당 부당이득금만을 청구취지로 하는 별도의 금전청구 소송을 제기하면 됩니다. 이 경우 청구취지는 "피고는 원고에게 금 0,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라"는 형태로 단순해집니다.

다만 이런 사안에서는 밀린 기간이 이미 오래되어 소멸시효 완성 여부가 함께 쟁점이 되는 경우가 적지 않습니다. 임차인이 점유를 정리하고 나간 시점과 실제 청구를 시작하는 시점 사이에 시간이 많이 벌어져 있다면, 청구 가능한 기간이 얼마나 되는지를 먼저 확인한 뒤 청구금액을 산정하는 것이 순서입니다. 시효가 임박했거나 이미 지났을 가능성이 있다면 서둘러 확인하는 것이 유리합니다.

지연손해금은 어떻게 함께 청구하나요?

부당이득금은 이행기가 정해져 있지 않은 채무이므로, 원칙적으로 이행청구를 받은 다음날부터 지체책임이 발생합니다. 명도소송에서는 통상 소장부본이 송달된 다음날을 지연손해금 기산일로 잡고, 이때부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 이율을 적용해 청구합니다.

여기서 주의할 점은, 소장부본 송달 이전 기간 즉 임대차 종료 다음날부터 소제기 전까지의 기간에는 원칙적으로 별도의 이자가 붙지 않는다는 것입니다. 다만 임차인이 법률상 원인이 소멸한 사실을 알면서도 점유를 계속했다고 볼 수 있는 사정이 있다면, 이 부분에 이자를 붙여 반환하라고 주장할 여지가 있는지도 사안별로 검토할 부분입니다. 이런 세부 쟁점은 개별 사안의 사실관계에 따라 판단이 달라지므로 단정적으로 안내하기 어렵고, 서류를 놓고 상담받는 것이 정확합니다.

명도청구와 병합할 때 실무상 주의할 점

인도청구와 부당이득 청구를 하나의 소장에 병합하면 인지대 산정 방식이 달라집니다. 인도청구는 부동산 가액을 기준으로, 금전청구 부분은 청구금액을 기준으로 각각 계산한 뒤 합산하는 구조이기 때문에, 청구취지를 어떻게 구성하느냐에 따라 초기 소송비용이 달라질 수 있습니다.

또한 장래 발생분(변론종결일 이후부터 인도완료일까지의 차임 상당액)까지 미리 청구취지에 포함시키는 경우, 법원이 이를 받아들이려면 그 청구에 확정될 것이 명확히 예상되는 사정이 필요합니다. 실무에서는 장래이행의 소로서 이 부분을 인정하는 경우가 많지만, 사안에 따라 법원의 판단이 갈릴 수 있어 절대적인 것은 아닙니다.

소송비용 측면에서도 인지대와 별도로 송달료, 감정이 필요한 경우의 감정료 등이 추가로 발생할 수 있습니다. 법원에 납부하는 실비는 사건의 난이도와 부동산 규모에 따라 달라지며, 통상적인 명도소송 사건에서는 대략 50만원에서 100만원 사이로 정리되는 경우가 많습니다. 정확한 예상 비용은 부동산의 종류와 청구금액, 감정 필요 여부에 따라 달라지므로 서류를 보고 안내받는 것이 정확합니다.

강제집행 단계까지 고려한다면, 판결 이후에도 임차인이 임의로 나가지 않을 경우 별도의 강제집행 절차(부동산 인도집행)를 밟아야 하며 이는 명도소송과는 별개의 절차와 비용으로 진행됩니다. 부동산 인도집행은 법원 소속 집행관에 의해 이루어지고, 신청부터 실제 집행 완료까지 통상 약 3개월 정도가 소요되는 경우가 많습니다. 그 사이에도 임차인이 점유를 계속한다면 판결에서 정한 인도완료일까지의 차임 상당액 청구 부분이 계속 늘어나는 구조이므로, 청구취지에 장래분을 포함시켜 두는 실익이 큽니다.

또한 인도청구 부분에는 가집행선고를 함께 구하는 것이 일반적입니다. 가집행선고가 붙으면 판결이 확정되기 전이라도 임차인이 항소하는 동안 곧바로 강제집행에 착수할 수 있어, 항소로 인한 집행 지연을 줄이는 효과가 있습니다. 다만 가집행선고 후 상급심에서 판결이 뒤집히면 이미 진행한 집행에 따른 문제를 별도로 정리해야 할 수 있으므로, 이 부분도 소송 전략을 세울 때 함께 검토하는 것이 좋습니다. 금전지급 부분에도 가집행선고를 구하는 것이 실무상 일반적입니다.

소장 작성부터 강제집행까지 절차는 어떻게 이어지나요?

실무에서는 임차인에게 먼저 명도 요구와 부당이득 정산 의사를 명확히 담은 내용증명을 보내고, 점유이전금지가처분으로 목적물이 제3자에게 넘어가는 것을 막은 뒤, 명도소송을 제기해 인도청구와 부당이득 청구취지를 함께 판결받는 순서로 진행됩니다. 판결이 확정된 뒤에도 임차인이 임의로 나가지 않으면 별도의 강제집행 절차를 신청해야 합니다.

내용증명을 보내는 시점에는 명도 요구뿐 아니라 부당이득 정산 의사를 함께 밝혀두는 것이 좋습니다. 이렇게 해두면 임차인이 그 이후에도 점유를 계속했다는 사실이 명확해져, 임차인이 법률상 원인 소멸을 알고도 점유를 지속했는지를 다투는 상황에서 유리한 정황자료가 될 수 있습니다. 점유이전금지가처분 역시 단순히 목적물 이전을 막는 것을 넘어, 임차인에게 임대인이 법적 조치를 계속 진행하고 있다는 점을 명확히 알리는 절차적 의미도 있습니다.

보정명령이 내려지는 경우는 통상 재판부가 배정된 이후 절차 진행 과정에서 발생하며, 청구취지나 부동산 표시가 불명확할 때 법원이 보완을 요구하는 절차입니다. 소장 작성 단계에서 부동산 표시와 청구취지 문구를 꼼꼼히 갖춰두면 이런 보정 절차로 인한 지연을 줄일 수 있습니다. 또한 판결과 별개로, 임대차 계약 체결 시점에 미리 강제집행을 대비하고 싶다면 공정증서보다는 제소전화해를 활용하는 방법도 있습니다. 건물명도에 관한 공정증서는 만료 6개월 이내에만 집행력을 인정받을 수 있어 장기 계약에는 한계가 있기 때문입니다.

변호사법도종합법률사무소의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필한 부동산·민사 전문 변호사로, 공인중개사 자격도 함께 갖추고 있어 임대차 계약 실무와 소송 전략을 함께 살피는 상담을 진행합니다. 지금까지 처리한 부동산 관련 소송이 7,000건을 넘고, 그중 명도소송만 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상을 다뤄온 경험을 바탕으로 사안별 청구취지 구성을 함께 검토합니다.

선임을 원하시면 방문 없이 전화로도 진행할 수 있으며, 전국 사건을 상담하고 있습니다. 상담은 서류를 준비해 1차로 상황을 확인한 뒤, 필요한 경우 심층 상담을 거쳐 선임계약과 소송 진행 순서로 이어집니다. 선임료는 사안에 따라 200만원부터 시작하며, 선임을 진행하는 경우 점유이전금지가처분과 내용증명 발송 비용은 별도로 받지 않는 방식으로 운영하고 있습니다. 법원에 납부하는 인지대·송달료 등 실비는 별도로 발생하며, 사안에 따라 대략 50만원에서 100만원 사이인 경우가 많습니다.

청구취지 작성 시 자주 하는 실수는 무엇인가요?

가장 흔한 실수는 인도청구만 기재하고 부당이득 청구취지를 빠뜨리는 것입니다. 이렇게 되면 승소 판결을 받아도 그 판결로는 명도 완료 시점까지의 사용료를 받을 수 없고, 별도의 소송을 다시 진행해야 하는 부담이 생깁니다. 두 청구는 반드시 함께 검토해야 합니다.

두 번째로 흔한 실수는 기산일을 계약서상 만료일이 아니라 소장 접수일이나 어림잡은 날짜로 잡는 것입니다. 이렇게 되면 실제로 받을 수 있는 금액보다 훨씬 적게 청구하게 되어 손해를 보게 됩니다. 세 번째는 부동산의 표시를 부정확하게 기재해 나중에 강제집행 단계에서 집행 대상이 특정되지 않는다는 이유로 절차가 지연되는 경우입니다. 이런 실수는 소장 작성 단계에서 미리 서류를 꼼꼼히 대조하면 대부분 예방할 수 있습니다.

네 번째로, 이미 밀린 기간이 오래된 사안에서는 과거분 부당이득금 중 일부가 소멸시효 문제와 맞물릴 수 있다는 점도 놓치기 쉬운 부분입니다. 부당이득반환청구권도 채권인 이상 일정한 기간이 지나면 시효로 소멸할 수 있으므로, 밀린 기간이 길다면 시효 진행 여부를 함께 점검해 청구범위를 정하는 것이 안전합니다. 다섯 번째로는 청구취지에서 인도청구와 금전청구의 당사자 표시, 부동산 표시, 금액 표시 형식을 통일하지 않아 법원으로부터 형식적 보정을 요구받는 경우도 있습니다. 이런 형식적인 부분은 사소해 보여도 절차 지연으로 이어질 수 있어 작성 단계에서부터 표준적인 문구 형식을 따르는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문