건물 인도 소송, 청구취지 한 줄이 승패를 가릅니다

건물을 임차인이나 무단점유자로부터 돌려받기 위한 명도소송은 소장의 청구취지가 정확하게 구성되어야 합니다. 임대인이 아무리 점유 경위와 미납 차임을 상세히 설명해도, 청구취지에 인도 대상과 금전 청구 항목이 명확히 특정되어 있지 않으면 법원이 보정을 명하거나 판결의 실효성이 떨어질 수 있습니다.

특히 건물 인도 청구는 대부분 부당이득반환 청구와 함께 병합되어 제기됩니다. 임차인이 계약 종료 후에도 건물을 계속 점유하면 그 기간 동안 임대인은 건물을 활용하지 못해 손해를 보고, 점유자는 법률상 원인 없이 사용이익을 얻기 때문입니다. 이 두 청구를 하나의 소장에서 어떻게 배치하고 문구를 구성하는지에 따라 실제 집행 단계에서의 결과가 크게 달라집니다.

이 글에서는 건물 인도 청구취지의 기본 구조, 부당이득반환 청구를 병합할 때 필요한 문구, 지연손해금 이율과 가집행선고 문구까지 실무에서 통상적으로 쓰이는 작성 방식을 기준으로 정리합니다. 실제 사건은 계약 형태와 점유 경위에 따라 문구가 달라질 수 있으므로, 아래 내용은 청구취지 구성 원리를 소개하는 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.

이 글은 상가나 건물을 임대했다가 임대차 종료 후에도 점유자가 건물을 비워주지 않아 명도소송을 준비하는 임대인, 그리고 소장 청구취지를 어떻게 구성해야 할지 막막한 분들을 위해 작성되었습니다. 건물 인도 청구취지의 기본 골격을 이해하면 변호사와 상담할 때도 사건의 쟁점을 더 명확히 전달할 수 있고, 소장 초안을 검토하는 과정에서 빠진 항목이 없는지 스스로 점검하는 데도 도움이 됩니다.

건물 인도 청구취지는 어떻게 쓰나요?

인도항에서는 인도 대상 건물을 정확히 특정해야 합니다. 지번, 도로명주소, 층수, 전유면적, 용도를 소장 본문 또는 별지 목록에 기재하고, 등기부등본이나 건축물대장상 표시와 일치시키는 것이 원칙입니다. 건물 일부만 인도받는 경우에는 도면을 첨부해 점유 범위를 시각적으로 특정하지 않으면 강제집행 단계에서 집행관이 대상을 특정하지 못해 집행이 지연될 수 있습니다.

금전항에서는 청구 기간의 시작일과 산정 기준을 명확히 기재합니다. 시작일은 임대차 종료일 또는 점유가 무단점유로 전환된 날로 잡고, 종료 시점은 실무상 확정하기 어려우므로 통상 인도 완료일까지로 구성합니다. 이렇게 종료 시점이 불확정한 상태로 장래의 이행을 구하는 형태를 장래이행청구라 부르며, 민사소송법 제251조에 따라 미리 청구할 필요가 있는 경우에 한해 허용됩니다.

소송비용항과 가집행선고항은 정형화된 문구이지만 누락되면 승소하더라도 소송비용을 별도로 신청해야 하거나, 판결 확정 전에는 집행을 할 수 없게 되는 문제가 생깁니다. 특히 가집행선고는 피고의 항소로 인한 집행 지연을 막는 장치이므로 건물 인도 청구취지에서는 사실상 필수적으로 기재됩니다.

이 네 항목은 단순히 나열하는 것이 아니라 순서와 문구가 서로 연결되도록 작성해야 합니다. 예를 들어 금전항에서 인도 완료일까지의 장래분을 청구하려면 인도항에서 특정한 목적물과 동일한 표현을 사용해야 하고, 가집행선고항에서는 어느 항까지 가집행을 구하는지 항 번호를 정확히 특정해야 합니다.

건물 인도와 부당이득반환, 왜 함께 청구하나요?

병합의 법적 근거는 민사소송법상 청구의 병합입니다. 같은 소송절차에서 여러 개의 청구를 함께 심리할 수 있도록 한 제도로, 건물 인도청구와 부당이득반환청구는 발생 원인이 다르더라도 같은 사실관계에서 파생되므로 병합 요건을 충족합니다. 이렇게 병합해 하나의 소장으로 진행하면 인지대와 송달료도 절감되고, 심리 기일도 함께 진행되어 전체 소송 기간이 짧아지는 효과가 있습니다.

청구원인을 부당이득으로 구성할지 손해배상으로 구성할지는 사안에 따라 선택할 수 있습니다. 부당이득 구성은 점유자의 고의·과실을 입증할 필요가 없다는 점에서 상대적으로 수월하지만, 임대인 측 손해액과 점유자 측 이득액이 반드시 일치하지 않을 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다. 반면 손해배상 구성은 위법한 점유로 인한 손해를 폭넓게 주장할 수 있지만 고의·과실 및 손해 발생을 임대인이 증명해야 하는 부담이 있습니다.

실무에서는 두 청구를 선택적으로 병합하거나, 부당이득을 주위적으로 손해배상을 예비적으로 구성하는 방식도 활용됩니다. 어느 구성이 유리한지는 계약서 문구, 점유 경위, 확보한 입증자료에 따라 달라지므로 사안별로 판단이 필요하며, 이 판단이 청구취지와 청구원인 전체의 방향을 결정합니다.

법원은 병합된 청구를 심리할 때 인도청구의 당부와 별개로 부당이득 또는 손해배상 청구의 성립 여부, 금액의 상당성을 함께 살펴봅니다. 따라서 두 청구를 병합하더라도 각 청구원인에 필요한 증명자료를 별도로 갖추어야 하며, 인도청구가 인용된다고 해서 금전 청구가 당연히 함께 인용되는 것은 아니라는 점도 유의해야 합니다. 이 때문에 청구취지 문구뿐 아니라 청구원인에서 두 청구를 뒷받침하는 사실관계와 자료를 각각 충실히 정리하는 작업이 중요합니다.

부당이득금은 어떤 기준으로 계산하나요?

• 기존 임대차계약상 차임 — 계약서에 명시된 월 차임을 기준으로 하는 방법. 계약 종료 직전 차임을 그대로 적용하는 경우가 많습니다.
• 인근 유사 부동산 시세 — 같은 상권 내 유사 면적·용도 점포의 임료 시세 자료를 근거로 산정하는 방법입니다.
• 법원 임료 감정평가 — 다툼이 클 것으로 예상되거나 금액이 큰 사건에서 감정인이 산정한 금액을 기준으로 삼는 방법입니다.

소장 접수 단계에서는 우선 종전 차임이나 인근 시세를 근거로 청구금액을 특정해 청구취지에 기재하고, 소송 진행 중 필요하면 임료 감정을 신청해 금액을 정정하는 방식이 일반적입니다. 청구취지 금액을 지나치게 낮게 잡으면 나중에 청구취지를 확장하는 절차를 다시 거쳐야 하고, 지나치게 높게 잡으면 인지대 부담과 함께 일부 패소로 소송비용을 나눠 부담하게 될 수 있으므로 신중한 산정이 필요합니다.

차임 상당액에 관리비나 부가가치세를 포함할지 여부는 임대차계약 내용과 실제 거래 관행에 따라 달라집니다. 관리비를 별도로 약정한 임대차였다면 부당이득금 산정 시 관리비 상당액도 함께 포함해 청구하는 경우가 많고, 임대차 기간 중 부가가치세를 임차인이 부담하기로 약정했다면 부당이득금에도 이를 포함할지 검토가 필요합니다. 이처럼 부수 비용의 포함 여부까지 미리 정리해 두어야 청구취지의 금액과 청구원인의 산정 근거가 서로 어긋나지 않습니다.

지연손해금 이율과 가집행선고 문구 구성

부당이득금에는 통상 지연손해금을 함께 청구합니다. 기산일은 대체로 소장 부본이 피고에게 송달된 다음날로 정하고, 그 이전 기간에는 민법상 법정이율인 연 5%(상행위인 경우 연 6%)를, 송달 다음날 이후 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 이율을 적용하는 방식으로 청구취지를 구성하는 경우가 많습니다.

소송촉진 등에 관한 특례법령이 정한 현재 이율은 연 12%이며, 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 이 이율을 적용해 청구하는 것이 실무상 일반적입니다. 다만 이율은 관련 법령 개정에 따라 달라질 수 있어 소장 작성 시점에 정확한 이율과 기산일을 다시 확인해 기재해야 하며, 계약 내용이나 청구원인 구성에 따라서도 적용 방식이 달라질 수 있으므로 단정하기보다 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

임대차계약이 상행위에 해당하는 경우, 즉 임차인이 상사임차인인 경우에는 소장 부본 송달 전 기간에 대해 민법상 연 5%가 아니라 상법상 연 6%의 법정이율이 적용될 수 있습니다. 계약의 성격에 따라 소장 부본 송달 전 기간에 적용되는 법정이율이 달라지므로, 소장 작성 시 임대차계약의 법적 성격을 함께 검토해 정확한 이율을 기재해야 합니다.

가집행선고는 "제1항, 제2항은 가집행할 수 있다"는 형태로 청구취지 마지막에 붙입니다. 가집행선고가 있으면 피고가 항소하더라도 1심 판결에 기해 곧바로 강제집행 절차로 나아갈 수 있어, 판결 확정까지 기다리지 않고 실질적인 점유 회복 절차를 진행할 수 있다는 실익이 있습니다.

건물 인도 청구취지 작성례를 살펴보면

위 예시에서 2항은 소 제기 이전까지 이미 발생한 부당이득금을 확정된 금액으로 청구하는 기왕분이고, 3항은 소 제기 이후 인도가 완료될 때까지 계속 발생할 부당이득금을 장래이행 청구로 구성한 장래분입니다. 이렇게 기왕분과 장래분을 나누어 기재하면 소 제기 시점까지의 손해는 확정금액으로, 그 이후 발생하는 손해는 매월 일정 비율로 명확히 특정할 수 있어 판결 이후 집행 단계에서 금액을 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

장래분을 매월 비율로 청구할 때는 반드시 "인도 완료일까지"라는 종기를 명시해야 합니다. 종기를 특정하지 않고 막연히 청구하면 청구취지 자체가 불명확하다는 이유로 보정명령의 대상이 될 수 있습니다. 또한 월 단위 금액은 앞서 설명한 산정 기준, 즉 기존 계약 차임이나 인근 시세, 필요하다면 감정평가액 중 하나를 근거로 명시하고, 그 산정 근거를 청구원인에서 구체적으로 소명해야 법원이 금액의 타당성을 판단할 수 있습니다.

목적물을 별지 목록으로 표시하는 경우에는 소장 마지막에 별지를 첨부하고, 등기부등본상 표시(지번, 건물 구조·면적)와 실제 점유 현황(도면, 현장 사진)을 함께 정리해 인도 대상이 다투어지지 않도록 하는 것이 실무상 중요합니다. 건물 일부 층이나 구획만 점유하고 있는 사안이라면 전체 건물이 아니라 점유 부분만을 특정해 인도항을 구성해야 하며, 이 부분을 소홀히 하면 강제집행 신청 자체가 반려되는 경우도 있습니다.

이러한 작성례는 어디까지나 구성 원리를 보여주기 위한 것으로, 실제 소장에 그대로 옮겨 적어서는 안 됩니다. 목적물 표시 방식, 청구금액의 산정 근거, 지연손해금 기산일은 계약서와 점유 경위, 확보한 증거자료에 따라 사안마다 다르게 정해져야 하며, 이 부분을 소홀히 하면 건물 인도 청구취지 전체의 신빙성이 흔들릴 수 있습니다.

가집행선고를 받으면 강제집행은 언제 가능한가요?

강제집행은 판결과는 별도의 신청 절차와 계약을 통해 진행됩니다. 집행관에게 강제집행을 위임하면 집행관은 점유자에게 일정 기간 내 자진 인도를 요구하는 계고 절차를 진행하며, 이 단계에서는 고시문을 현장에 게시하는 방식으로 통지가 이뤄집니다. 계고 기간 내에도 점유자가 자진 인도하지 않으면 정해진 집행 기일에 실제 집행, 즉 본집행이 이뤄집니다.

본집행 당일 건물 내 남아 있는 짐이나 시설물은 노무자나 이삿짐센터가 임의로 처리하는 것이 아니라, 법원 소속 집행관에 의하여 정해진 절차에 따라 반출·보관됩니다. 이 과정에서 발생하는 열쇠수리공 출장비나 보관 비용 등도 앞서 설명한 법원 실비 항목에 포함되는 경우가 많습니다.

청구취지에서 가집행선고를 명확히 받아두면 항소로 인한 집행 지연을 최소화할 수 있지만, 실제 집행 일정은 사건마다 다르므로 정확한 소요 기간과 절차는 강제집행을 신청하는 시점에 다시 확인하는 것이 안전합니다.

청구취지 작성 시 자주 발생하는 오류

실무에서는 청구취지 문구 하나의 실수로 보정명령을 받거나, 판결 이후 강제집행 단계에서 문제가 되는 사례가 반복됩니다. 대표적인 오류 유형을 짚어보겠습니다.

이러한 오류는 법원의 보정명령으로 바로잡을 수 있는 경우가 많지만, 보정명령은 사건이 재판부에 배정된 이후에 내려지므로 그 사이 심리 일정이 늦어질 수 있습니다. 처음 소장을 접수하는 단계에서 건물 인도 청구취지를 꼼꼼히 검토하는 것이 전체 소송 기간을 단축하는 가장 확실한 방법입니다.

청구원인에서 함께 소명해야 할 사실관계

청구취지가 아무리 정확해도 청구원인에서 점유자가 법률상 권원 없이 건물을 점유하고 있다는 사실이 뒷받침되지 않으면 인용되기 어렵습니다. 임대차계약서, 계약 해지 통지 내역(내용증명), 차임 연체 내역, 점유 현황을 확인할 수 있는 사진이나 현장조사 자료 등을 함께 정리해 제출하는 것이 일반적입니다.

상가건물의 경우 차임 연체를 이유로 계약을 해지하려면 연체액이 통상 3기의 차임액에 이르러야 한다는 점도 실무에서 자주 확인되는 요건입니다. 이는 반드시 3개월을 연속으로 연체해야 한다는 의미가 아니라, 연체된 차임을 모두 합한 금액이 3기분에 해당하면 충족되는 기준으로 이해되고 있습니다. 청구원인에서는 이 연체액 산정 근거도 함께 정리해 제시하는 것이 좋습니다.

점유이전금지가처분을 먼저 진행한 사건이라면 가처분 결정문과 집행 내역도 함께 첨부해 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기지 않았다는 사실을 뒷받침할 수 있습니다. 건물 인도 소송은 대체로 아래와 같은 순서로 진행되며, 청구취지와 청구원인은 이 전체 절차 속에서 일관되게 구성되어야 합니다.

소장이 접수되면 사건번호가 부여되고 재판부가 배정된 후 첫 변론기일 또는 변론준비기일이 지정됩니다. 이 과정에서 법원이 청구취지나 청구원인에 보완이 필요하다고 판단하면 보정명령을 내리게 되며, 보정명령에 따른 서류를 정해진 기간 안에 제출하면 절차가 계속 진행됩니다. 보정명령은 사건이 재판부에 배정된 이후에야 내려지므로, 접수 시점에 청구취지와 청구원인을 최대한 정확하게 갖추어 두는 것이 심리 지연을 막는 방법입니다.

건물 인도 소송 진행 비용은 어떻게 되나요?

내용증명만 단독으로 의뢰하는 경우에는 20만원부터 진행할 수 있습니다. 이 외에 법원에 납부하는 인지대와 송달료, 필요한 경우 우편료 등 실비는 사안에 따라 합계 대략 50만원에서 100만원 수준으로 소요되는 경우가 많습니다. 정확한 금액은 청구금액과 목적물 특성에 따라 달라지므로 상담 시 사안별로 안내받는 것이 정확합니다. 강제집행은 명도소송 판결과는 별도의 절차로 별도의 계약과 비용이 발생하며, 신청부터 실제 점유를 회수하는 본집행까지는 통상 약 3개월 정도가 소요됩니다. 정확한 절차와 비용은 판결이 확정된 이후 상담을 통해 사안별로 안내받으실 수 있습니다.

저자 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필했으며 부동산·민사 분야를 중점적으로 다루는 공인중개사 자격을 함께 갖춘 변호사입니다. 부동산 관련 소송을 7,000건 이상, 그중 명도소송만 800건 이상 진행한 경험을 바탕으로 건물 인도 청구취지 구성 단계에서부터 강제집행까지 일관된 전략을 세워 진행합니다.

상담은 1차 전화상담으로 사건 개요와 서류를 확인한 뒤, 필요하면 심층 상담을 거쳐 선임계약을 체결하고 소송을 진행하는 순서로 이뤄집니다. 방문 없이 전화만으로 상담과 선임이 가능해 지역에 관계없이 전국 어디서나 이용할 수 있습니다. 건물 인도 청구취지 작성이나 부당이득 병합 청구 구성이 막막하다면 02-591-5657로 문의해 안내받으시기 바랍니다. 사건 개요와 계약서, 점유 현황 자료를 미리 정리해 두면 상담 시간을 훨씬 효율적으로 활용할 수 있습니다.

건물 인도 청구취지 관련 자주 묻는 질문