임차인 퇴거 확약서, 효력 있을까｜확약서만으로 강제집행이 안 되는 이유
법도명도
본문
임차인 퇴거 확약서,
받아두면 안심해도 될까요?
"몇 월 며칠까지 나가겠습니다"라는 각서를 받아두고 마음을 놓으셨나요? 그런데 그 날짜가 지나도 임차인이 그대로라면, 확약서 한 장으로는 짐을 뺄 수 없습니다. 무엇이 부족하고 무엇을 준비해야 하는지 정리했습니다.
없음
확약서만으로는 강제집행을 할 수 없습니다
임차인 퇴거 확약서는 "이런 약속이 있었다"는 사실을 증명하는 자료일 뿐, 임차인이 약속을 어겼을 때 국가의 힘으로 짐을 내보내는 힘까지 갖지는 않습니다. 강제집행은 법이 정한 집행권원(확정판결, 제소전화해 조서 등)이 있어야 시작됩니다. 확약서가 쓸모없다는 뜻이 아니라, 확약서는 출발점이고 집행권원이 도착점이라는 뜻입니다.
임차인 퇴거 확약서, 법적 효력이 있나요?
"효력이 있느냐"는 질문에는 두 가지 답이 함께 있어야 합니다. 증거로서의 힘은 분명히 있고, 집행하는 힘은 없습니다. 이 구분을 놓치면 아까운 시간을 흘려보내게 됩니다.
합의의 증거가 된다
퇴거일과 조건에 임차인이 스스로 동의했다는 사실이 문서로 남습니다. 나중에 "그런 약속 없었다"는 말을 막습니다.
소송에서 힘을 발휘한다
명도소송에서 다툴 쟁점을 크게 줄여 줍니다. 사실관계가 정리된 사건은 진행이 한결 수월합니다.
그러나 집행은 못 한다
확약서를 들고 집행관에게 가도 집행은 시작되지 않습니다. 집행권원이 아니기 때문입니다.
현장에서 가장 안타까운 경우는, 임차인 퇴거 확약서를 받은 뒤 "약속했으니 곧 나가겠지"라며 몇 달을 기다리는 것입니다. 그 사이 차임은 계속 밀리고, 임차인이 짐을 다른 사람에게 넘겨 점유자가 바뀌기도 합니다. 확약서를 받았다면 오히려 불이행에 대비한 다음 수를 함께 준비해 두어야 합니다.
임차인 퇴거 확약서로 강제집행이 되나요?
되지 않습니다. 아래 표에서 증거력은 "다툼이 생겼을 때 자료가 되는가", 집행력은 "그 문서만으로 집행관을 움직일 수 있는가"를 뜻합니다.
정리하면 이렇습니다. 임차인 퇴거 확약서는 "약속의 기록"이고, 집행권원은 "실행의 열쇠"입니다. 확약서만 있는 상태에서 임차인이 버티면, 결국 그 확약서를 증거로 삼아 명도소송을 제기해 판결을 받아야 짐을 내보낼 수 있습니다.
확약서를 둘러싼 흔한 착각 두 가지
그 문구만으로는 집행되지 않습니다. 강제집행은 당사자가 합의로 만들어 내는 것이 아니라 법이 정한 집행권원이 있어야 개시됩니다. 다만 그런 문구가 무의미한 것은 아닙니다. 임차인이 퇴거 의무를 명확히 인식하고 있었다는 정황이 되어 소송에서 유리한 자료가 됩니다.
절대 하시면 안 됩니다. 확약서가 있어도 임대인이 직접 문을 잠그거나 짐을 빼는 자력구제는 허용되지 않습니다. 오히려 임대인이 책임을 지게 될 수 있습니다. 점유를 되찾는 길은 집행권원을 확보해 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 반출하는 절차뿐입니다.
"이 확약서, 소송에서 쓸 수 있을까요?"
받아두신 문서의 문구만 확인해도 다음 절차가 정해집니다. 전화로 바로 봐 드립니다.
임차인 퇴거 확약서에 꼭 들어가야 할 것
집행력이 없다고 해서 대충 받아도 된다는 뜻은 아닙니다. 잘 쓴 확약서는 소송 기간을 줄이고, 부실한 확약서는 오히려 임차인에게 해석의 여지를 줍니다.
부실한 각서와 쓸모 있는 확약서를 가르는 항목
- 당사자와 목적물 특정 — 이름·주소·연락처, 건물 소재지와 호수를 계약서·등기부와 똑같이
- 인도 기일을 날짜로 — "빠른 시일 내"가 아니라 연·월·일과 시각까지 못 박기
- 정산 방법 명시 — 연체 차임·관리비·공과금을 보증금에서 공제하고 잔액을 반환한다는 취지
- 원상회복 범위 — 철거할 시설물, 열쇠·출입카드 반납, 잔존물 처리 방법
- 작성일·서명·신분 확인 — 자필 서명과 날인, 신분증으로 본인 확인, 사본 각 1부 보관
특히 두 번째가 중요합니다. 날짜가 흐릿한 확약서는 임차인에게 "언제까지라고 못 박은 적 없다"는 여지를 주고, 그 순간 확약서의 증거력도 함께 흐려집니다.
확약서 날짜가 지났다면 이 순서로 가세요
내용증명 발송 0원
확약서 내용을 인용해 인도 의무 불이행 사실과 최종 기한을 통지합니다. 선임 시 내용증명 비용은 받지 않으며, 단독 의뢰는 20만원입니다.
점유이전금지가처분 필수
소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 판결이 그 사람에게 미치지 않아 처음부터 다시 해야 할 수 있습니다. 명도소송 선임 시 0원으로 함께 진행합니다.
명도소송 제기 — 확약서를 증거로
받아두신 임차인 퇴거 확약서가 여기서 힘을 발휘합니다. 인도 의무를 스스로 인정한 문서가 있으면 다툴 쟁점이 크게 줄어듭니다.
판결 확정 — 집행권원 확보
이 단계에 와야 비로소 강제집행을 신청할 자격이 생깁니다. 확약서가 하지 못한 일을 판결이 대신합니다.
강제집행 약 3개월
법원 소속 집행관에 의하여 짐이 강제로 반출됩니다. 신청부터 본집행까지 통상 약 3개월이 걸리며, 강제집행은 별도 계약으로 진행되고 집행 현장은 집행 전문가가 동행해 관리합니다.
명도소송, 비용은 얼마나 드나요?
확약서 검토부터 집행까지 한 사람이 끝까지
확약서 문구를 검토해 소송에서 쓸 수 있게 다듬는 일부터 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 집행 현장 대응까지 한 흐름으로 관리합니다. 선임은 ①1차 상담·서류 준비 → ②심층 상담 → ③선임 계약 → ④소송 진행 순이며, 방문 없이 전화만으로 선임이 가능하고 전국 어디서나 동일하게 진행됩니다.
임차인 퇴거 확약서 FAQ
공증을 받았다고 모든 내용이 곧바로 집행되는 것은 아닙니다. 특히 건물 명도에 관한 공증은 임대차 기간 만료 6개월 이내에만 작성이 가능해, 계약을 체결하는 시점에는 이용할 수 없습니다. 계약 초기에 안전장치를 두고 싶다면 임대차 기간이 보통 1년 이상이므로 제소전화해가 현실적인 선택이 됩니다. 내 문서로 무엇이 가능한지는 상담 시 확인해 드립니다.
기간을 단정해 말씀드릴 수는 없지만, 임차인이 인도 의무와 기일을 스스로 인정한 문서가 있으면 다툴 쟁점이 줄어 진행이 수월해지는 것이 일반적입니다. 반대로 날짜와 조건이 애매한 각서는 해석 다툼을 만들어 오히려 시간을 늘리기도 합니다.
확약서는 상대의 동의가 필요한 문서라 강제할 수 없습니다. 이럴 때는 협의에 매달리기보다 내용증명으로 인도 요구와 그 시점을 남기고 점유이전금지가처분과 명도소송 준비로 넘어가는 편이 시간을 아끼는 길입니다. 어느 시점에 전환할지는 연체 상태와 임차인의 태도에 따라 달라지므로 상담 시 안내해 드립니다.
확약서 한 장으로 끝나지 않습니다.
집행까지 가는 길을 확인하세요.
임차인 퇴거 확약서 검토부터 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송과 강제집행까지 전화 한 통으로 안내해 드립니다.
법도 명도소송센터02-591-5657면책 안내
본 내용은 정보 제공을 위해 작성된 글로, 실제와 다를 수 있고 문서의 문구·작성 경위·증거 상태와 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으며 법률 자문을 대신하지 않습니다. 받아두신 확약서로 무엇이 가능한지와 이후 절차·비용·기간은 무료 전화상담 02-591-5657 로 문의해 주시면 상황에 맞게 안내해 드립니다.
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