세입자가 월세를 두세 달 이상 밀린 채 연락이 끊겼습니다. 내용증명을 보내도 무반응. 결국 소송을 결심하고 변호사 사무실 문을 두드렸는데, 머릿속을 떠나지 않는 질문이 하나 있습니다. "소송하는 4개월 동안 월세는 어떻게 됩니까?"

현실은 더 답답합니다. 명도소송기간중월세 문제로 검색하다 보면 정보가 흩어져 있고, 어떤 글에서는 "받을 수 있다"고 하고 어떤 글에서는 "계약 해지 후엔 안 된다"고 합니다. 누구 말이 맞는지 헷갈리는 사이, 시간만 흘러갑니다.

제대로 된 청구취지로 소장을 접수하고 보증금 공제 절차를 밟으면, 결과는 전혀 달라집니다. 명도소송기간중월세에 해당하는 금액이 판결문에 그대로 인정되고, 보증금에서 차감되며, 보증금을 초과하는 부분은 별도 재산에 청구할 수 있게 됩니다.

판결 선고일이 청구의 끝이 아닙니다. 점유를 실제로 회복한 강제집행 완료 시점까지가 청구 가능 구간입니다. 세입자가 점유를 계속하는 동안에는 그 사용 자체가 부당이득에 해당하기 때문입니다.

같은 금액이라도 이름이 다릅니다. 계약이 살아 있을 때는 '월세(차임)'로 청구하고, 계약이 해지된 이후 점유 사용 대가는 '부당이득금(차임 상당액)'으로 청구합니다. 같은 100만 원이라도 시점에 따라 법적 명칭이 바뀌는 셈입니다.

소장에 어떻게 적어야 할까

명도소송기간중월세를 회수하려면 소장의 청구취지가 핵심입니다. 단순히 "부동산을 인도하라"고만 적으면 사용 대가는 한 푼도 못 받습니다. 다음과 같은 형태로 명시해야 합니다.

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 기산일(언제부터)을 정확히 적시해야 합니다. 보통은 계약 해지일 다음 날이 됩니다. 둘째, "인도 완료일까지"라는 종기를 반드시 명시해야 합니다. 이 한 줄이 없으면 판결 선고일까지만 인정되어, 그 이후 강제집행까지의 사용 대가는 회수가 어려워집니다.

판결을 받았다면 이제 보증금에서 공제하는 단계입니다. 명도소송기간중월세 상당액은 임대인의 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이 법원 입장입니다. 임차인이 동의하지 않아도 자동으로 차감됩니다.

공제 후 보증금에 잔액이 남으면 임차인에게 돌려주면 되고, 반대로 채무가 보증금을 초과하면 임차인의 다른 재산에 추가 청구를 진행합니다. 이때 점유이전금지가처분과 함께 진행했다면, 추가 청구 단계에서 채권 회수가 훨씬 수월해집니다.

전세금 반환 의무도 함께 챙기기

임차인에게 돌려줘야 할 보증금이 남아 있다면, 인도 의무와 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 그래서 청구취지에 "원고로부터 금 OO원을 지급받음과 동시에 부동산을 인도하라"는 형태로 동시이행 문구를 넣어야 강제집행 단계에서 막히지 않습니다. 간혹 임차인이 소송을 어렵게 하려고 전세금을 안 받고 버티는 경우가 있는데, 공탁 제도를 활용하면 간단히 해결됩니다.

소송이 한창 진행 중인데, 판결이 임박한 시점에서 임차인이 갑자기 밀린 월세를 입금하는 경우가 있습니다. "이제 돈 냈으니 소송 취하해 주세요"라는 요청과 함께 말이지요. 이때 어떻게 대응해야 할까요.

다만 임차인과 합의를 원한다면, 단순히 소송을 취하하는 것보다는 법원을 통해 조정이나 화해 권고 결정을 받는 것이 안전합니다. "장래에 계약 해지 사유가 발생할 경우 임차인은 건물을 명도한다"는 내용을 판결문 형태로 남겨두면, 향후 다시 연체가 발생했을 때 새로운 소송 없이 바로 강제집행으로 이어갈 수 있습니다.

명도소송기간중월세 회수의 전체 그림을 그리셨다면, 이제 실행 단계입니다. 다음 네 단계를 따라가면 누락 없이 회수가 가능합니다.

기다릴수록 손해는 커집니다

명도소송은 통상 4~6개월이 소요됩니다. 강제집행까지 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 추가됩니다. 그 사이 보증금은 매달 깎여 나가고, 어느 순간 강제집행 비용을 회수할 보증금조차 남지 않게 됩니다. 그래서 보증금이 최소 6개월분 이상 남아 있을 때 소송에 들어가는 것이 안전합니다. 보증금이 거의 소진된 다음에 시작하면 부당이득금 판결을 받아도 회수할 재산이 없어 실익을 잃을 수 있습니다.

※ 사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있으며, 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다.